Популярные вопросы о Фрайбурге
Как купить дом во Фрайбурге иностранцу?
Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость во Фрайбурге: жилые, коммерческие объекты, земельные участки. Расходы на оформление сделки по покупке дома составляют 10–15% от её стоимости. Ставка по ипотеке для иностранного покупателя (для коммерческой и жилой недвижимости она разная) варьируется от 2 до 3%. Процесс покупки дома занимает 2–3 месяца.
Сколько стоит дом во Фрайбурге?
Средние цены на недвижимость в Германии разнятся в целом по стране и зависят от региона. Стоимость домов в Восточной Германии — от 4200 евро/м² в Потсдаме до 4800 евро/м² в Берлине. Западная Германия: в Мюнхене — от 9000 евро/м², во Франкфурте — от 7000 евро/м².
Является ли покупка дома во Фрайбурге хорошей инвестицией?
Да, так как Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную и высокодоходную недвижимость. Объекты приносят доход в 3–4% годовых, а на севере страны — до 5–6%. В течение некоторого времени процентные ставки будут оставаться низкими, что хорошо для тех, кто хочет купить и удерживать недвижимость в ключевых локациях.
Какой налог на недвижимость в Германии?
Как таковой налог на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.
Сколько платят за коммунальные услуги во Фрайбурге?
В месяц на оплату коммунальных услуг, например, для квартиры во Фрайбурге площадью около 50 м² немцы тратят, в среднем, 150-200 евро. Это не более 10% от средней зарплаты и около 15% от средней пенсии в стране.
Достопримечательности Ольденбурга
Некоторые называют Ольденбург городом-парком из-за большого количества зеленых насаждений. Сложно представить, что этот живописный городок является одним из самых значимых индустриальных центров страны. Дело в том, что большинство жителей разбивают вокруг своих домов сады, это стало уже доброй традицией. Вы можете обнаружить огромное количество скверов и парков, которые попадаются буквально на каждом шагу. Самыми красивыми считаются парк Schlossgarten и лес Eversten Holz.
В городе сохранилось довольно много старинных построек 14 – 18 веков, но значительная часть исторических памятников была уничтожена во время сильнейшего пожара, произошедшего в 1676 году. Одним из самых примечательных архитектурных памятников считается Kulturzentrum. Первоначально он был госпиталем, а сегодня в стенах замка открыт Культурный Центр жизни Ольденбурга. Здесь проходят самые значимые мероприятия.
Обязательно посетите и Дворец Oldenburger Schloss. Он был построен в первой половине 17 столетия и представляет собой яркий образец немецкого ренессанса с эффектным оформлением фасада. На протяжении многих лет этот дворец был главной резиденцией городских правителей.
Прогуливаясь по историческим улицам города, можно увидеть роскошный Дворец Анны – Элизабет – величественное здание знатной герцогской семьи
Любителям увлекательных экскурсий обязательно стоит посетить Национальный музей Природы и Человека. Его открытие состоялось в 1836 году, основателем этого музея является князь Павел Фридрих Август Ольденбургский. Первоначально коллекцию небольшого музея составляла презентация редких насекомых и птиц. Князь лично внес существенный вклад в расширение его экспозиции.
Значимым для города религиозным памятником является Церковь Святого Ламберта, многие называют ее самым эффектным архитектурным памятником Ольденбурга. Изящная церковь с высокими шпилями бирюзового цвета выстроена в лучших традициях позднеготического стиля. Одной из ее главных особенностей считается ротонда, которая была перестроена в 1797 году.
В городе работает уникальный музей, который называется Августеум. Его открытие состоялось в 1867 году, в настоящее время этот музей является одним из самых старых на территории Северной Германии.
Переезд на ПМЖ в Германию в Ольденбург — преимущества для бизнесменов
Ольденбург является прекрасным городом, где ещё не такая сильная конкуренция в разных секторах экономики. Бизнесмены среди граждан России, Украины, Белоруссии и Казахстана могут попробовать себя в следующих сферах:
- Сельское хозяйство
- Услуги для населения
- Оптовая и розничная торговля
- Транспортные услуги
- Разработка программного обеспечения и системное администрирование
- Юридическая помощь
- Туристические услуги
- Производство продуктов питания
- Производство промышленной продукции.
Наши IT-специалисты могут переехать в Ольденбург на ПМЖ и стать предпринимателем либо объединиться в ИТ-компанию.
В 2020 году бизнес иммиграция в Германию не подразумевает внесения больших инвестиций и создание большого количества рабочих мест. Иностранные лица могут открывать на территории ФРГ компании с организационно-правовой формой UG, GmbH и AG.
Самая простая форма UG, называется еще mini-GmbH, представляет собой общество с ограниченной ответственностью с уставным капиталом от 1 до 24999 евро. В момент учреждения капитал может составлять 1 евро, но каждый год 25% чистой прибыли распределяются в уставной капитал, пока он не составит 25000.
Форма UG не подходит для бизнес иммиграции. Существует малая вероятность того, что немецкие чиновники дадут бизнес визу учредителю UG с небольшим с уставным фондом. Для этих целей лучше зарегистрировать компанию в Германии с формой GmbH. К тому же, на момент учреждения достаточно внести половину уставного капитала.
Чтобы получить временный вид на жительство, нашему бизнесмену необходимо соответствовать следующим требованиям:
- Предоставить бизнес план высоко прибыльного дела.
- Обосновать экономическую целесообразность бизнес-проекта для конкретного немецкого региона.
- Показать, что создаются новые рабочие места.
- Продемонстрировать личные высокие деловые качества.
- Доход от бизнеса должен составлять от 5000 евро в месяц на одного человека.
- Лица в возрасте от 45 лет должны иметь на банковском счёте сумму размером от 165000 EUR.
Если все условия выполнены, немецкие чиновники выдают бизнес-визу — временный вид на жительство. Он действует 3 года. Если по истечению этого срока бизнесмен выполняет требования по прибыльности бизнеса, тогда ему предоставляют статус ПМЖ — бессрочного вида на жительство.
Трудовая и бизнес иммиграция в Германию должна начинаться с получения национальной визы категории D. Ее выдают на 6 месяцев. Ходатайство о получении необходимо подавать в немецкое консульство по месту проживания. С нашей помощью вы можете получить визу в ускоренные сроки. Подробнее об этом читайте в следующей статье.
Выбор «золотой визы»
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции и условий
программы для получения «золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы
для получения
«золотой визы».
Лицо с высшим образованием должен пройти признание своего диплома в немецком ведомстве ZAB. Наша компания помогает клиентам признать диплом, соответствующим немецкому высшему образованию. Более подробная информация об этом есть в следующей статье.
Наши бизнесмены с высшим образованием могут получить ПМЖ за 33 месяца по Голубой Карте. Для этого мы предлагаем иммигрировать в качестве генерального директора своего немецкого бизнеса.
Если вы хотите узнать больше о том, как переехать на ПМЖ в Германию в Ольденбург, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info. С вами проведут подробную консультацию.
Стоимость жизни в Бонне в 2019 году
От стоимости жизни в конкретном городе во многом будет зависеть, какие категории граждан смогут позволить себе проживание в нем. Бонн – дорогой город, и с каждым годом цены на товары первой необходимости, продукты питания и одежду здесь повышаются. Но в данный момент продукты в Бонне дороже, чем в среднем по ФРГ, приблизительно на 8,91 %.
| Продукт питания | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Буханка свежего белого хлеба (500 г) | 1.13 | 1.14 |
| Молоко (1 л) | 0.65 | 0.70 |
| Яйцо (12 шт.) | 1.57 | 1.71 |
| Местный сыр (1 кг) | 4.60 | 7.30 |
| Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) | 6.27 | 6.59 |
| Говядина (1 кг) | 11.28 | 11.12 |
| Яблоки (1 кг) | 2.00 | 2.05 |
| Бананы (1 кг) | 1.63 | 1.63 |
| Картофель (1 кг) | 0.89 | 1.06 |
| Томаты (1 кг) | 2.80 | 2.73 |
В Бонне как в городе с большим населением, привлекающем туристов и специалистов со всего мира, работает огромное количество заведений общественного питания. Стоимость услуг ресторанов и кафе в Бонне примерно на 3,5 % выше, чем в среднем по стране.
| Обед и напитки в ресторане | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Обед в недорогом ресторане | 10.00 | 10.00 |
| Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории | 47.50 | 45.00 |
| “МакМил” в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) | 7.00 | 7.00 |
| Каппучино | 2.66 | 2.64 |
| Вода (бутылка, 0.33 л) | 1.68 | 1.68 |
| Коммунальная услуга | Стоимость | Средняя стоимость по Германии |
|---|---|---|
| Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м 2 ) | 254.95 евро в месяц | 212.69 евро в месяц |
| 1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) | 0.09 евро | 0.09 евро |
| Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) | 25.88 евро в месяц | 27.38 евро в месяц |
При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля – в Бонне уровень затрат на указанные нужды превышает средний показатель по Германии:
| Транспортные услуги | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Билет в один конец (городской транспорт) | 2.80 | 2.70 |
| Проездной на месяц (обычная цена) | 90.00 | 70.00 |
| Такси (обычный тариф, за 1 км пути) | 1.25 | 2.00 |
| Бензин (1 л) | 1.30 | 1.33 |
Жителю Бонна требуется в среднем 759,39 евро в месяц на проживание, если не учитывать арендную плату за жилье. Семье из четырех человек потребуется около 2568,65 евро в месяц.
Определяем рыночную стоимость недвижимости
В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:
- затратный;
- доходный;
- сравнительный.
Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками. Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.
Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.
Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:
- затратная схема – 40%;
- доходная схема – 30%;
- сравнительная схема – 30%.
Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.
Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.
Стоимость жизни в Бонне в 2019 году
От стоимости жизни в конкретном городе во многом будет зависеть, какие категории граждан смогут позволить себе проживание в нем. Бонн – дорогой город, и с каждым годом цены на товары первой необходимости, продукты питания и одежду здесь повышаются. Но в данный момент продукты в Бонне дороже, чем в среднем по ФРГ, приблизительно на 8,91 %.
| Продукт питания | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Буханка свежего белого хлеба (500 г) | 1.13 | 1.14 |
| Молоко (1 л) | 0.65 | 0.70 |
| Яйцо (12 шт.) | 1.57 | 1.71 |
| Местный сыр (1 кг) | 4.60 | 7.30 |
| Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) | 6.27 | 6.59 |
| Говядина (1 кг) | 11.28 | 11.12 |
| Яблоки (1 кг) | 2.00 | 2.05 |
| Бананы (1 кг) | 1.63 | 1.63 |
| Картофель (1 кг) | 0.89 | 1.06 |
| Томаты (1 кг) | 2.80 | 2.73 |
В Бонне как в городе с большим населением, привлекающем туристов и специалистов со всего мира, работает огромное количество заведений общественного питания. Стоимость услуг ресторанов и кафе в Бонне примерно на 3,5 % выше, чем в среднем по стране.
| Обед и напитки в ресторане | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Обед в недорогом ресторане | 10.00 | 10.00 |
| Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории | 47.50 | 45.00 |
| “МакМил” в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) | 7.00 | 7.00 |
| Каппучино | 2.66 | 2.64 |
| Вода (бутылка, 0.33 л) | 1.68 | 1.68 |
Бонн занимает первое место в мире по стоимости жилищно-коммунальных услуг, и на это следует обратить внимание при покупке недвижимости. Если сравнивать местные цены на ЖКУ со средним показателем по Германии, выяснится, что в Бонне жильцы тратят на 16,5 % больше
| Коммунальная услуга | Стоимость | Средняя стоимость по Германии |
|---|---|---|
| Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м 2 ) | 254.95 евро в месяц | 212.69 евро в месяц |
| 1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) | 0.09 евро | 0.09 евро |
| Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) | 25.88 евро в месяц | 27.38 евро в месяц |
При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля – в Бонне уровень затрат на указанные нужды превышает средний показатель по Германии:
| Транспортные услуги | Стоимость (евро) | Средняя стоимость по Германии (евро) |
|---|---|---|
| Билет в один конец (городской транспорт) | 2.80 | 2.70 |
| Проездной на месяц (обычная цена) | 90.00 | 70.00 |
| Такси (обычный тариф, за 1 км пути) | 1.25 | 2.00 |
| Бензин (1 л) | 1.30 | 1.33 |
Жителю Бонна требуется в среднем 759,39 евро в месяц на проживание, если не учитывать арендную плату за жилье. Семье из четырех человек потребуется около 2568,65 евро в месяц.
В целом жизнь в бывшей столице Германии считается дорогой, а вот уровень зарплат нельзя назвать показательным: заработная плата составляет в среднем 2062,50 евро в месяц после вычета налогов, тогда как средний показатель по Германии равен 2204,72 евро.
Средние цены на аренду недвижимости
Если сравнить расходы на аренду и содержание квартиры в Ольденбурге со средним показателем затрат на съемные апартаменты по Нижней Саксонии и в целом по Германии, стоимость аренды жилья в Ольденбурге окажется на 14,3 % выше и на 4,5 % ниже соответственно.
Съемное жилье в Ольденбурге является достаточно востребованным: по статистике, от публикации объявления о сдаче в аренду квартиры до заключения договора с квартиросъемщиком в среднем проходит 14 дней. 
На оплату аренды жилого помещения, если не учитывать затрат на коммунальные услуги и прочие расходы, у жильцов уходит 16,8 % их доходов.
Популярные вопросы об Ольденбурге
Как купить недвижимость в Ольденбурге иностранцу?
Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость в Ольденбурге: жилые, коммерческие объекты, земельные участки. Расходы на оформление сделки составляют 10–15% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранного покупателя (для коммерческой и жилой недвижимости она разная) варьируется от 2 до 3%. Процесс покупки занимает 2–3 месяца.
Сколько стоит жилье в Ольденбурге?
Средние цены на недвижимость в Германии разнятся в целом по стране и зависят от региона. В Восточной Германии — от 4200 евро/м² в Потсдаме до 4800 евро/м² в Берлине. Западная Германия: в Мюнхене — от 9000 евро/м², во Франкфурте — от 7000 евро/м².
Является ли покупка недвижимости в Ольденбурге хорошей инвестицией?
Да, так как Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную и высокодоходную недвижимость. Объекты приносят доход в 3–4% годовых, а на севере страны — до 5–6%. В течение некоторого времени процентные ставки будут оставаться низкими, что хорошо для тех, кто хочет купить и удерживать недвижимость в ключевых локациях.
Какой налог на недвижимость в Германии?
Как таковой налог на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.
Сколько платят за коммунальные услуги в Ольденбурге?
В месяц на оплату коммунальных услуг, например, для квартиры в Ольденбурге площадью около 50 м² немцы тратят, в среднем, 150-200 евро. Это не более 10% от средней зарплаты и около 15% от средней пенсии в стране.
Оцениваем эффективность инвестиций
Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.
Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.
Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.
Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.
Показатели рынка аренды
В городах, где арендаторов жилья больше, чем владельцев, особенно выгодно покупать доходные дома и отдельные квартиры для сдачи в аренду. Германию без преувеличения можно назвать страной арендаторов: около 54 процентов ее жителей снимают жилье, а в центральных районах рассматриваемых городов этот показатель еще выше. Так, в мюнхенском районе Альтштадт–Леель (Altstadt-Lehel) и в центре Бонна доля арендаторов превышает 84 процентов.
Во всех рассматриваемых нами сегодня городах с 2011 по 2015 год повышались арендные ставки. Особенно заметно подорожала аренда в Штутгарте — почти в два раза. Это объясняется тем, что в этом городе стремительно росло количество домохозяйств и увеличивались доходы местного населения — и все это на фоне того, что уровень предложения в лучших районах низкий, наблюдается дефицит земли под строительство. Соответственно, аренда в Штутгарте продолжит дорожать в ближайшие годы.
В таких крупных городах, как Штутгарт, Мюнхен и Кельн, арендные ставки растут быстрее ввиду более высокого спроса на жилье со стороны приезжих из других регионов и из-за рубежа.
Средние цены на аренду недвижимости
Если сравнить расходы на аренду и содержание квартиры в Ольденбурге со средним показателем затрат на съемные апартаменты по Нижней Саксонии и в целом по Германии, стоимость аренды жилья в Ольденбурге окажется на 14,3 % выше и на 4,5 % ниже соответственно.
Съемное жилье в Ольденбурге является достаточно востребованным: по статистике, от публикации объявления о сдаче в аренду квартиры до заключения договора с квартиросъемщиком в среднем проходит 14 дней. 
На оплату аренды жилого помещения, если не учитывать затрат на коммунальные услуги и прочие расходы, у жильцов уходит 16,8 % их доходов.
Средние цены на покупку недвижимости
Жилье в Ольденбурге можно назвать доступным. Средняя рыночная цена за квадратный метр площади квартиры в Ольденбурге на 39,4 % выше, чем в среднем по Нижней Саксонии, и на 1,9 % ниже, чем в среднем по стране.
В южных районах Ольденбурга, таких, как Бюммерштеде (Bümmerstede) и Крайенбрюк (Kreyenbrück), квартира в пентхаусе новостройки площадью 120 м2 стоит в среднем от 270 до 300 тысяч евро. Продажа квартир в старых зданиях аналогичной квадратуры может осуществляться и за 180 тысяч евро – цены на такую недвижимость редко поднимаются выше 240 тысяч.
Самые дорогие квартиры, модернизированные и расположенные в элитных районах, можно найти в Хааренеше (Haarenesch), Доббене (Dobben) и их окрестностях. Старые многоквартирные дома площадью 145 м2 редко оцениваются продавцами меньше чем в 420 тысяч евро, но, как правило, продажная цена начинается от 500 тысяч.
В развивающихся жилых районах цены на подобные квартиры начинаются от 600 тысяч евро.
Следует отметить, что цены на жилье, расположенное в новостройках, являются относительно стабильными, поскольку завершенных объектов в данный момент немного.
| Тип недвижимости | Стоимость (евро) | ||
|---|---|---|---|
| в центре | на окраине | Площадь (м 2 ) | |
| Ресторан | 415,000 (Dobben) | 265,000 (Haarentor) | 200 |
| Ресторан-отель | 310,000 (Zentrum) | 360,000 (Wechloy) | 150 |
| Отель | 760,000 (Dobben) | 450,000 (Nadorst) | 350 |
| Розничный магазин | 120,000 (Haarenesch) | 70,000 (Blankenburg) | 50 |
| Офисное здание | 2,218,000 (Zentrum) | 375,000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Промышленный объект | 1,200,000 (Zentrum) | 875,000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 м 2 земельный участок) |
| Торговое помещение | 335,000 (Donnerschwee) | 245,000 (Ohmstede) | 86.72 |
Стоимость коммерческой недвижимости в центре города обойдется в разы дороже, и доходность будет высокая. Но начинающие инвесторы, реально оценивающие свои возможности, останутся довольны темпами окупаемости небольших торговых точек на окраине Ольденбурга.
Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств
При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:
- С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
- Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
- Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.
Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:
- экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
- положение на рынке финансов;
- уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
- политическая обстановка в стране;
- прибыльность планируемой деятельности;
- система налогообложения;
В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:
- Аудит правового поля проекта.
- Финансовый анализ бизнес-плана.
- Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
- Разработка модели.
- Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
- Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
- Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
- Оценка оптимальности расходов.
В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.
Самыми распространенными из них являются:
- Простые.
- Усложненные.
В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.
В их число входят:
- коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
- период окупаемости;
- коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.
Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.
Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:
- Уровень инфляции.
- Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
- Возможность вложения средств в другие объекты.
Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.
Один из рентабельных с финансовой точки зрения объект недвижимого имущества
Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества
Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.
В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:
- Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
- Ставка его доходности.
- Фактическая стоимость объекта.
- Внутренняя ставка доходности.
- Внешняя ставка доходности.
В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.
Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.
