К каким расходам готовиться
Для получения кредита необходимо подготовить бюджет, которого должно хватить, чтобы покрыть следующие статьи расходов:
- страховка – чаще всего банки требуют застраховаться от несчастного случая или от утраты работы. Это примерно 40 евро в месяц к основному платежу. Страхование недвижимости – 150-500 евро каждый год;
- комиссия посреднику – ипотечный брокер в Италии берет 1 % от суммы кредита;
- услуги нотариуса могут обойтись в 4-8 тысяч евро за подготовку и регистрацию сделки, а также за переоформление права собственности;
- оценка объекта – 270-300 евро, если стоимость превышает 1 миллион евро – 500-550 евро;
- комиссия за оформление кредита – 0,25-2 % (зависит от налоговых льгот).
Коротко о налоге на недвижимость
Ежегодные налоги на недвижимость в Италии колеблются в пределах 0,4-0,7 % от стоимости объекта, зафиксированной в кадастре. Рассчитывается ставка индивидуально, исходя из статуса региона, в котором расположена недвижимость. К примеру, в Милане – это 0,5 %.
Кроме этого, существуют кондоминиальные платежи за жилье. На квартиру придется выделить от 200 до 5000 евро каждый год. На виллу – 1,2-6 тысяч евро за такой же промежуток времени. Эта сумма не включает коммунальные услуги.
Электроэнергия обойдется примерно в 0,2-0,3 евро за 1 кВт/ч, водоснабжение – 15-20 евро за каждый месяц, баллон газа – 50-60 евро.
Недвижимость в Италии для иностранцев
Согласно данным Istat, в первом квартале 2021 года индекс цен на строительные объекты, приобретенные для жилья или инвестиционных целей, вырос на 1,7% в сравнении с предыдущим отчетным периодом. Регионами с наибольшим объемом заключенных сделок купли-продажи недвижимости признаны Ломбардия и Лацио, а ведущими городами — Милан и Рим. Цена на востребованную недвижимость варьируется в диапазоне 100–350 тыс. EUR.
В соответствии с положениями итальянского законодательства, существует три категории иностранцев, которые могут оформить право собственности на недвижимое имущество в Италии:
- проживающие в Италии на законных основаниях лица, у которых есть действующий вид на жительство или ПМЖ;
- лица, которые не проживают в Италии, но являются гражданами стран, подписавших двустороннее международное соглашение с Итальянской Республикой, разрешающее им покупку недвижимости за границей;
- граждане ЕС или государств, входящих в ЕАСТ (Европейскую ассоциацию свободной торговли), а также лица без гражданства, проживающие более 3 лет в Италии.
Кто и зачем покупает итальянскую недвижимость
Рынок недвижимости в Италии привлекает инвесторов, готовых вкладывать крупные суммы средств в строительные проекты. На фоне стабильного роста цен на жилье такая инвестиция может приумножить капитал за счет сдачи приобретенного объекта в аренду или его перепродажи через несколько лет. Другая категория иностранцев, которых интересует вид на жительство при покупке недвижимости, — это средний класс, представители которого готовы купить итальянское жилье по относительно низкой в сравнении с другими странами ЕС стоимости.
Преимущества итальянской недвижимости
Иностранцы предпочитают покупать жилье в Италии, исходя из следующих факторов:
- большой выбор объектов на вторичном и первичном рынках недвижимости;
- возможность получения прибыли при сдаче имущества в аренду;
- дополнительное место для отдыха всей семьей;
- надежное вложение и сохранение личных сбережений.
Кроме того, покупка жилья в Италии предшествует оформлению вида на жительство по типу «residenza elettiva» (избранное место проживания). Законодательством предусмотрено предоставление долгосрочного разрешения на пребывание в Италии иностранцам, которые имеют постоянные источники пассивного дохода и арендованную или купленную недвижимость в стране. ВНЖ этого типа не дает права на трудоустройство и социальные льготы в стране, но после пятилетнего проживания в Италии иностранец может претендовать на ПМЖ или гражданство.
Недостатки покупки жилья в Италии
Тем не менее, покупка недвижимости для нерезидента Италии сопряжена с некоторыми рисками, самым главным из которых является финансовый аспект сделки. Кроме того:
- назначенный банком или государственными органами оценочный агент часто устанавливает стоимость имущества ниже заявленной продавцом, в результате возникают затруднения при оформлении ипотеки;
- сделка может не состояться по причинам несоответствия требованиям итальянского законодательства, когда покупатель не принадлежит ни одной из допустимых к покупке итальянской недвижимости категорий;
- для заключения сделки и дальнейшего использования недвижимости требуется виза или вид на жительство в Италии, чтобы получить возможность осмотреть объект и заключить договор купли-продажи согласно условиям законодательства.
Некоторые иностранные покупатели рассчитывают на налоговую льготы при покупке первого дома в Италии («Prima Casa»), предусматривающую уменьшение регистрационного сбора от кадастровой стоимости объекта с 9 до 2 %. Однако такой привилегией пользуются исключительно резиденты и граждане Италии. Для получения налоговой льготы на момент осуществления сделки иностранец должен иметь действительный вид на жительство.
Как иностранцу купить недвижимость
Поиск недвижимости в Италии иностранец может осуществлять своими силами или при помощи агентов. При самостоятельном поиске объекта можно использовать электронные ресурсы (например, Hello Italy, Gate-away), которые собирают информацию о продаваемой недвижимости с нескольких торговых площадок одновременно.
Почему я решила переехать в Италию
Русских людей всегда притягивала итальянская земля. Здесь жили и творили Дягилев и Гоголь, Бродский и Шаляпин. И сегодня нам кажется, что в Италии нас ждет сладкая жизнь. И в этом есть большая доля правды, потому что и я, неделю поездив со своим женихом по самым красивым местам Италии, прикипела к этому царству, в котором торжествует вечное солнце и творчество.
Я думаю, что красивее страны, чем Италия, нет. Захватывающие дыхание Альпы, сицилийские апельсиновые сады, тосканские виноградные плантации и уимбрийские оливковые рощи. А красоты ледниковых альпийских озер, а мягкий климат морских курортов, а прозрачный воздух, а благодатные термальные воды. У меня просто голова пошла кругом от всего этого разнообразия.
Хочешь, не хочешь, а пришлось мне задуматься об эмиграции всерьез. Я вернулась в Москву одна, но Италия уже прочно сидела в моей голове. Каждый хочет жить в комфортных условиях, да и климат без серой промозглой осени и студеной зимы гораздо приятнее. И противный грипп да и элементарные насморки надоели.
В Италии самые холодные дни кажутся освежающими, а в жаркие полудни для всех существует законная сиеста, когда можно отдохнуть в течение трех часов. Правда, итальянцы не теряют время даром, они со вкусом обедают в кондиционированных ресторанах и ведут переговоры или беседы. А некоторые успевают позаниматься в фитнес-клубе. А я бы просто прогуливалась, наблюдая красивейшие ландшафты и безупречную архитектуру. Вся Италия, да и Милан — это огромный музей, обустроенный на сказочной земле.
Вид с Миланского собора. Фото by NPK63 (http://fotki.yandex.ru/users/npk63/)
Особенности покупки недвижимости иностранцем
Подведя итоги, можно сказать, что любой иностранец имеет полное право на покупку квартиры, дома или комнаты при наличии подтверждающих документов. Кроме того, для сделки даже не обязательно появляться лично, а можно совершить все через доверенное лицо. Среди особенностей стоит отметить, что все документы оформляются исключительно на русском языке. Покупателю также предоставляется полное право узнать о приобретаемой недвижимости любые сведения:
При покупке земли рекомендуется обратиться в администрацию для того, чтобы удостовериться в законности сделки. В остальном покупка недвижимости иностранцем ничем не отличается от той же процедуры для граждан РФ.
Права и обязанности
Прежде чем подать заявку на получение ВНЖ, иностранцу необходимо понять, какие права и обязанности возникнут у него в случае выдачи этого документа:
Проживание в Италии. Можно жить в стране круглый год или периодически покидать ее пределы, но при этом требуется пребывать в Италии минимум 183 дня в году. В противном случае на продление ВНЖ рассчитывать не стоит.
Здравоохранение. Обладатели ВНЖ пользуются медицинским страховым полисом SSN. Он позволяет выбрать лечащего врача и бесплатно получать медицинскую помощь наравне с коренными жителями. Этими же правами наделяются и члены семьи иностранца
Важно учитывать, что страховка покрывает далеко не все услуги.
Поездки. Посещать страны Шенгенской зоны разрешается без виз
При этом пересекать границу через Италию необязательно. Находиться в других государствах можно до 90 дней за полгода.
Социальная защита. Имея ВНЖ, можно брать оплачиваемый больничный и получать выплаты по безработице. Обладателям ВНЖ сроком от 2 лет предоставляется социальное жилье.
Получение образования. Можно подавать документы в любые итальянские учебные заведения на общих основаниях. Дети иностранца посещают государственные детские сады и школы.
Трудоустройство. Возможность работать в Италии дают лишь несколько типов ВНЖ: выданный на основании приглашения работодателя, с целью воссоединения семьи и для ведения предпринимательской деятельности. Студенты тоже могут работать, но с некоторыми ограничениями.
Автомобиль. Можно приобрести транспортное средство, зарегистрировать его и получить водительские права в Италии.
Кредиты. Считается, что с ВНЖ взять заем в итальянских банках проще. На самом деле многие финансовые организации предпочитают сотрудничать только с гражданами страны. Особенно проблематично взять кредит для приобретения жилья в отдаленном регионе или под проекты реновации.
Еще один вопрос, волнующий многих – система налогообложения.
Люди, пребывающие в Италии более 183 дней в году, должны платить налоги с полученных доходов в казну страны.
Получение вида на жительство в Италии связано с рядом нюансов. В первую очередь необходимо выделить цель переезда.
Еще один важный момент – ответственный подход к сбору документации. Именно на основании поданных бумаг будет приниматься решение по заявке.
Особенности местного рынка
Цены на недвижимость в Таиланде
По данным Numbeo, средняя цена за «квадрат» по стране – $3653 в центре города и $1896 на окраинах. Но в зависимости от конкретной локации цены отличаются. Так, в глубине Пхукета квадратный метр стоит в среднем $1 300, в туристических зонах – $3 070 и выше (доходит до $6-7 тыс. за кв. м)!
Самое привлекательное и популярное предложение в Таиланде – апартаменты в кондоминиуме. На одном Пхукете одновременно возводится около 50-70 комплексов. Большинство объектов в них имеют небольшую – до 40 кв. м – площадь и стандартную планировку: холл плюс спальня.
На стадии котлована можно найти единичные предложения $60-80 тыс. за квартиру. Но действительно широкие возможности открываются у тех, кто располагает бюджетом от $100 тыс.
Основные параметры, влияющие на цену, – локация, качество материалов и отделки и размеры территории. Также стоимость апартаментов значительно зависит от стадии строительства. С момента забивки первой сваи к окончанию строительства цена может вырасти на 25-30%.
Расположение у воды увеличивает стоимость недвижимости
Кредиты и рассрочки для иностранцев
В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках. Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (один-два года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определённых этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование: необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% также могут выплачиваться в течение двух лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет 7 лет.
Аренда жилья
И, наконец, если вы уже окончательно определились с местом и домом, который вы хотите приобрести, предложите его нынешним хозяевам снять его в аренду на месяц-другой. За это время вы успеете прочувствовать дом, а также решить подходит он вам или необходимо подыскать еще варианты. Аренда жилья, которое вы собираетесь приобрести позволит вам наглядно представить и понять, как будет устроена ваша жизнь, если вы все же решитесь его купить, а также завести новых друзей и знакомых, которые, в свою очередь, могут помочь вам раз и навсегда определиться каким именно должен быть ваш итальянский домик мечты.
️
Виллы в Анталье
Напомним, что 2020-й стал годом спроса на виллы в Анатолийском регионе Турции. Интерес к покупке и аренде вилл в Анталье проявлялся в этом году как со стороны жителей турецких мегаполисов (Стамбула, Анкары, Измира), так и со стороны иностранцев. Из-за пандемии предпочтения покупателей недвижимости в Турции изменились: вместо городских квартир в центральных районах сегодня многие стали предпочитать социальную изоляцию и максимальную близость к природе. Поэтому виллы в горах и на морском побережье становятся идеальным вариантом жилья в 2021 году. Месячная стоимость аренды вилл в Анталье колеблется сегодня от 745 до 3200 евро в зависимости от количества спален, наличия той или иной инфраструктуры отдыха и СПА, а также класса вилл. Из-за высокой, круглогодичной востребованности вилл в Анталье их инвестиционная привлекательность находится на пике, считают эксперты рынка недвижимости Турции. На начало 2021 года минимальные цены на виллы и таунхаусы в Анталье выглядят так:
- планировки 1+1 — от 55-60 тыс евро;
- планировки 2+1 — от 90 тыс евро;
- планировки 3+1 — от 125 тыс евро.
Дополнительные расходы
Налог при покупке недвижимости. Покупатель выплачивает единоразовый регистрационный сбор, размер которого зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (лизхолд или фрихолд).
При покупке квартиры в полную собственность покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. При покупке квартиры в долгосрочное владение покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости (всего 1,1%).
Гонорар риэлтора. Услуги этого специалиста, как правило, бесплатны для покупателя недвижимости – гонорар агент взимает с продавца. В случае сложного подбора объекта на вторичном рынке возможна комиссия – обсуждайте этот вопрос с вашим представителем.
Гонорар юриста. При покупке объекта на первичном рынке услугами юриста, как правило, не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если же клиент покупает недвижимость на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как именно этот специалист составляет договор, принимает оплату и регистрирует объект. Его работа в типичных сделках с жильём стоит порядка $500-1000.
Гонорар переводчика. Обычно иностранцы покупают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры и общаться с юристом. У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который и занимается переводом документов.
Поэтому в большинстве случаев прибегать к услугам сторонних переводчиков и оплачивать их работу не приходится.
Единоразовый сбор управляющей компании (для новостроек). Управляющая компания нового комплекса обязана сформировать фонд капремонта – эти средства обычно взимают с первых покупателей квартир. Платёж единоразовый – $15-25 за кв. м., затрагивает в основном первичный рынок.
Виллы в Анталье
Напомним, что 2020-й стал годом спроса на виллы в Анатолийском регионе Турции. Интерес к покупке и аренде вилл в Анталье проявлялся в этом году как со стороны жителей турецких мегаполисов (Стамбула, Анкары, Измира), так и со стороны иностранцев. Из-за пандемии предпочтения покупателей недвижимости в Турции изменились: вместо городских квартир в центральных районах сегодня многие стали предпочитать социальную изоляцию и максимальную близость к природе. Поэтому виллы в горах и на морском побережье становятся идеальным вариантом жилья в 2021 году. Месячная стоимость аренды вилл в Анталье колеблется сегодня от 745 до 3200 евро в зависимости от количества спален, наличия той или иной инфраструктуры отдыха и СПА, а также класса вилл. Из-за высокой, круглогодичной востребованности вилл в Анталье их инвестиционная привлекательность находится на пике, считают эксперты рынка недвижимости Турции. На начало 2021 года минимальные цены на виллы и таунхаусы в Анталье выглядят так:
Рынок недвижимости
В Ломбардии Милан является одним из самых дорогих направлений для покупки недвижимости, затем идут озера Комо, Гарда и Маджоре.
Значительный рост цен на жилье в Милане пришелся на период с 2000 по 2005 гг., а в 2006-2007 гг. этот рост остановился и в 2008 г., когда наступил финансовый кризис, цены и объем сделок на рынке недвижимости города снизились. В Милане цены после кризиса изменились незначительно, так как здесь всегда есть спрос на недвижимость, особенно в сегменте элитного жилья, который оставался стабильным. Спрос и цены ощутимо снизились на жилье в сегменте доступной недвижимости. В 2011 г. миланский рынок недвижимости начал оживляться.
Сейчас многие продавцы готовы идти на уступки. Размер скидки часто зависит от стоимости покупки. Если, к примеру, покупать объект стоимостью 500 000 евро, то сделка заключается примерно на 20% ниже начальной стоимости.
В Милане большим спросом пользуется покупка апартаментов. Многие старинные здания в городе (палаццо) были переделаны в дома с апартаментами. Расположены они в центре города, и стоимость их довольно высока – как правило, после реставрации жилье продается дороже.
Новостройки в Милане стоят дороже, чем жилье на вторичном рынке, в старых или реконструированных зданиях. В центре города цены постоянно растут, потому что здесь особенно остро ощущается разница между спросом и предложением. Стоимость квадратного метра в историческом центре начинается от 6000 евро и может доходить до 15 000-17 000 евро. Апартаменты площадью 120 кв. м в других районах Милана будут стоить в среднем от 3000 до 6000 евро за кв. м.
Аренда апартаментов с одной спальней в центре города стоит 1350 евро в месяц, на окраине – 700 евро в месяц, а снять апартаменты с тремя спальнями в центральном районе Милана можно за 2000 евро в месяц, в периферийных районах – за 1200 евро в месяц.
Условия ипотеки для иностранцев
Ипотека в Италии для россиян в 2021 году имеет ряд особенностей: банки предъявляют очень много требований к заемщикам. Получить заем можно только при условии, что стоимость объекта будет не менее 300 тысяч евро
- для обращения в банковское учреждение необходимо иметь предварительный договор на приобретение недвижимости. Это своего рода согласие продавца на продажу.
- банк обязательно назначит экспертную оценку жилья и создаст комиссию для ее проведения. Данную услугу оплачивает покупатель.
- иностранцам будут предложены максимальные ставки и минимальные сроки кредитования.
- объект непременно должен быть зарегистрирован в реестре жилой недвижимости Италии. Оформить заем для приобретения нежилого объекта иностранцам очень сложно.
- кредитование возможно как для завершенного объекта, так и для строящегося.
Недвижимость в Италии в кредит для иностранцев доступна на следующих условиях (обобщенные данные по итальянским банкам):
- плавающая ставка – 2,8-3,5 %
- фиксированная ставка – 3,6-5,5 %;
- срок – до 40 лет;
- минимальный период погашения – 5 лет;
- первоначальный взнос – 25-40 % от суммы;
- минимальная сумма займа – 50 тысяч евро (многие кредитуют только от 100 тысяч);
- валюта – евро;
- сумма выплат не должна превышать 35 % от общего дохода заявителя.
