Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?
Налог для физлица
Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.
Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.
Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!
Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.
- У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
- Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).
Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).
Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!
Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.
Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.
Налог для ИП
Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.
Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).
Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.
Размер налога:
- 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
- 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).
Налог для юрлица
Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.
При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:
- НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
- Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).
Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).
Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:
- Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
- Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.
Пошаговая инструкция
Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.
По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.
Шаг №2. Собрать документы:
- Паспорт собственника объекта.
- Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).
Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.
В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.
Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:
- Положительный (помещение можно переводить в жилое).
- Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.
Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.
Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.
Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.
Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Переезд в Билефельд: вы точно не пожалеете
Живописный мегаполис расположен в регионе Оствестфален-Липей и является одним из самых мощных его экономических центров. Неподалеку находятся такие крупные города, как Ганновер, Оснабрюк, Мюнстер, Дортмунд, Падерборн. Муниципалитет довольно большой, его площадь составляет 258,82 км², а население превышает 320 000 человек. Он занимает восемнадцатое место по количеству жителей в Германии. Конечно, на такой большой территории, осело немало представителей разных национальностей, религий и общин. Однако значительную часть населения все же преобладают немцы, их здесь 89%, остальные 11% другие национальности среди, которых большое количество выходцев из СНГ
Для большинства мигрантов важно, есть ли в выбранном городе соотечественники, так вот, здесь их встретить можно чаще, нежели в большинстве других немецких округов
Продумывая переезд, некоторые обращают внимание на разнообразие религиозных конфессий. Здесь они разделились практически поровну
Есть христианство, католицизм, протестанты и небольшое количество других представителей.
Выезд в Германию на ПМЖ – это, прежде всего, возможность обеспечить себя высоким уровнем жизни, хорошими доходами, и высокими социальными гарантиями. Для этого следует выбирать округ с высокоразвитой экономикой. Билефельд прекрасно соответствует данному критерию. Это мощный промышленный центр, который имеет мировое признание благодаря своей пищевой промышленности, машиностроению, легкой промышленности и информационным технологиям. Это просто рай для отечественных соискателей, ведь здесь очень много возможностей для успешной самореализации. Кроме мощной экономики, это еще и один из туристических центров страны. Здесь достаточно богатая история, интересные достопримечательности, аутентичная архитектура, а еще самый известный в стране Университет, который сейчас является одним из крупнейших научно-исследовательских центров Германии. Городок расположен в так называемом Тевтобургском лесу, неподалеку от рек Рейн и Эльба. Великолепные ландшафты, красивая природа и хороший климат — еще одни преимущества региона.
А еще, эта локация славится обширной сетью социальной направленности. Здесь расположено большое количество приютов для детей, домов для престарелых и бесчисленное количество комплексов отдыха оздоровительного направления. Бизнес миграция в Билефельд — однозначно удачное решение. Здесь есть много интересных сфер для реализации собственного дела. Немало положительных нюансов есть и в повседневной жизни мегаполиса. Здесь замечательная транспортная система. Есть два больших автобана, небольшой аэропорт, междугородние автобусы и Билефельдский штадтбан, насчитывающий четыре линии. Если сравнивать стоимость жизни, то город не такой дорогой, как, например, его более масштабные соседи. Однако зарплата держится на одном уровне с остальными регионами страны.
Итак, подытожим преимущества муниципалитета:
- Высокий уровень экономики;
- Прекрасная инфраструктура;
- Удачное расположение;
- Доступная стоимость жизни;
Локация точно удачна в плане эмиграции. Далее рассказываем более подробно о трудовой миграции и о переезде в Билефельд.
Цены на аренду недвижимости по районам Билефельда
В Билефельд каждый год приезжает все больше студентов, в том числе иностранных. Молодые пары со всех уголков Германии также активно съезжаются в этот город. Большое число промышленных компаний и учебных заведений привлекает работников из соседних городов и других стран.
В Билефельде созданы все условия для начинающих предпринимателей, а потому выпускники вузов также зачастую начинают воплощать свои идеи именно в этом городе.
У всех перечисленных категорий населения имеется нечто общее: они нуждаются в съемном жилье, на короткий или длительный срок. Это делает местную жилую недвижимость быстро окупаемой, причем, если для всех желающих не хватает бюджетных вариантов жилья, резко возрастает спрос на помещения средней ценовой категории.
Стабильный рост спроса на съемные апартаменты и жилые дома позволяет зарабатывать и инвесторам с небольшим капиталом, арендующим квартиры для последующей сдачи их в субаренду.
В Билефельде можно быть уверенным в том, что найдутся желающие арендовать помещение по более высокой стоимости, чем арендатор просил изначально. Особенно это касается апартаментов в центре города и вблизи учебных заведений.
В следующей таблице представлены цены на аренду некоторых коммерческих объектов на территории Билефельда:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м2) | Стоимость за 1 м2 (евро) | Общая стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офисное помещение | 90 | 8 | 720 |
| Офисное здание, помещение для частной практики | 176 | 5.63 | 990 |
| Складское помещение | 30.688 | 4.6 | 141.165 |
| Помещение под розничную торговлю | 82 | 12 | 984 |
| Ресторан | 300 | 7.5 | 2.25 |
| Продуктовый магазин | 390 | 8.5 | 3.315 |
| Отель | 530 | 4 | 2.12 |
Цены на аренду квартир
Стоимость аренды квартир в Билефельде значительно отличается от одного района города к другому. Особой популярностью пользуются жилые районы вокруг центра города. Наиболее престижные районы расположились в Hoberge-Uerentrup, здесь же отмечается и самая высокая стоимость аренды. А потому семьи с детьми зачастую выбирают северные районы, характеризующиеся большими лесными угодьями и умеренными арендными ставками.
По какой цене можно снять квартиру в Билефельде, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и в Германии в 2019 году, можно увидеть в первой таблице, представленной ниже.
А динамика цен на аренду квартир за период с 2011 по 2017 год отражена во второй таблице и схематично представлена на картинке:
В следующей таблице обозначены средние цены на аренду квартир по всем районам Билефельда, в которых сдается жилье:
С момента публикации объявления о сдаче квартиры в аренду до заключения контракта с жильцами в Билефельде проходит в среднем 14 дней – это хороший показатель, который означает достаточно высокий спрос на съемные апартаменты и дома. На оплату аренды у местных жителей уходит 13,7 % ежемесячных доходов, если не брать в расчет стоимость коммунальных услуг и прочих затрат.
Цены на аренду жилых домов
Средняя стоимость аренды жилых домов различной площади в Билефельде, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и Германии на 2019 год указана в первой таблице, а в следующей таблице отражена динамика цен на аренду домов в за период с 2011 по 2017 годы.
