Как продать недвижимость в Испании максимально быстро
Залог успеха — адекватная рыночная цена, хорошее онлайн-объявление и оперативная реакция на все запросы. Эффективнее и надежнее решить все эти задачи получится через местного риелтора, заключив соглашение именно об эксклюзивном сотрудничестве.
Готовьтесь к тому, что клиенты будут торговаться. Определите четко для себя, насколько вы готовы подвинуться в цене. От тонкости и гибкости ведения переговоров зависит многое — не стоит соглашаться на первое предложение, но в то же время нужно вовремя почувствовать, когда можно немного уступить, чтобы сделка состоялась. Подсказать это опять же всегда сможет опытный агент.
Жилье и все, что с ним связано
Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже. По-русски это пятый этаж, так как первый в Испании не считается и называется нулевой.
В апартаментах три спальни, гостиная, кухня и два туалета. Общая площадь – 75 кв. м. Недвижимость вторичная и продавалась с мебелью и техникой, не хватало только продуктов в холодильнике.
Обстановка, конечно, была «не ахти», поэтому кое-что пришлось заменить на новое из местной ИКЕА. Купили стеллажи для книг, кровать с хорошим матрасом, диван, стулья и школьные столы для детей. Все обошлось в €750-800. За новую стиральную машину отдали €300.
Потом поменяли духовку с электроплитой и электробойлер на газовые, потому что электричество здесь дорогое. Газ в Торревьехе стали проводить недавно, поэтому дома, в основном, «заточены» под электричество. Наша улица пока только в планах на газификацию. Но мы нашли выход из ситуации. Во время рождественских распродаж купили плиту за €100, газовую колонку за €90, несколько метров газового шланга, редуктор и гибкие подводки для воды. Поставить все на места и соединить особого труда не составило. Заправка газового баллона (обмен пустого на полный) стоит €16-17, производится на большинстве бензоколонок. Баллона хватает зимой месяца на два, летом – на четыре.
За комунидад, который включает в себя обслуживание дома, вывоз мусора, уборку и содержание управляющей компании, платим €200 в год. Налог на жильё оплачивают в ноябре, нам это только предстоит в первый раз сделать, но риэлтор и прошлые документы говорят, что он будет в районе €200.
У электрокомпании и поставщиков воды есть абонентская плата, примерно €20-25 каждая. Она начисляется, даже если вы не живёте в квартире. По счетчикам электрики присылают чек раз в два месяца, водоканал – раз в три месяца. Наш расход на пятерых – €30 в месяц по воде и €40 по электричеству. Но у сбытовых компаний есть много тарифных планов, вроде «день-ночь», платежи зависят от размера подаваемой мощности и есть льготы многодетным. Мы еще не оформляли, но собираемся, все-таки трое детей.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian.ru в Telegram
Подписаться
Поиск жилья в Испании: агентства недвижимости для русских
Недвижимость, как крупная инвестиция, не приобретается вслепую – любой объект всегда должен быть осмотрен перед покупкой. Так как покупка недвижимости без посредников большой риск и в России, что говорить про рынки, о которых потенциальный покупатель вообще ничего не знает?!
Потому большой интерес вызывают испанские агентства недвижимости. Во-первых, многие из них ориентированы на русскую аудиторию, потому публикуют объекты с указанием цены в рублях. Во-вторых, риелторы обеспечивают полноценное сопровождение сделки, избавляя покупателей от множества формальностей, начиная от проверки юридической чистоты недвижимости и заканчивая процедурами оформления.
Многие из них помогают не только с покупкой, но и с оформлением ипотеки и даже с миграционными вопросами. Так, в число надежных испанских агентств входят:
Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости
В 2020–2021 годах стало заметно сложнее зарабатывать на сдаче квартиры в аренду.
Во-первых, Испания до июня две тысячи двадцать первого года оставалась закрыта для иностранных туристов: в страну пускали только резидентов. Таким образом, апартаменты многих владельцев, которые ранее с лихвой сдавались через Airbnb, сейчас пустуют и не приносят привычного дохода.
Во-вторых, в конце прошлого года произошли серьезные изменения в законодательстве относительно формирования цен на сдаваемое жилье в регионе Каталония (и ее примеру начинают следовать другие автономные сообщества страны): теперь хозяин не может произвольно устанавливать стоимость ренты, а обязан консультироваться с официальными данными IPC (Indice de Precios del Consumidor). За нарушение грозят высокие штрафы. Бизнес стал намного менее выгодным, и это стимулирует желание некоторых собственников избавиться от простаивающих домов.
Что собой представляет современный испанский рынок недвижимости
По состоянию на 2019 год экономика Испании характеризуется экспертами как стабильная. Страна вышла из недавнего кризиса, а благосостояние населения улучшилось.
Объемы строительства в стране растут, увеличивается количество недвижимости, приобретаемой в ипотеку, что способствует дальнейшему росту цен на нее.
Прогнозируя развитие испанского рынка недвижимости, эксперты советуют обратить внимание на следующие нюансы:
- В 2019 году в приобретении собственного жилья заинтересовано около 2,2 миллионов испанцев. Рост цен привлекает также и зарубежных инвесторов.
- Покупательский интерес частных лиц будет сосредоточен, в основном, на периферийных объектах. Причина проста: низкие цены. Интерес инвесторов к историческим центрам уже достиг своего пика и будет смещаться в сторону небольших городов.
- Строительство новых объектов набирает обороты, однако большинство операций все еще будет сосредоточено на покупке/продаже вторичного жилья.
Магазин на диване
Некоторые покупатели ухитряются “приобретать” испанскую недвижимость, не выезжая за пределы МКАД. То есть прямо в московском офисе риэлторской компании, выбрав красивую картинку в каталоге. Такое жилье отличается крайне выгодной ценой, поэтому за него сразу вносится залог.
Дело в том, что ловкость рук и основы владения фотошопом гарантируют вам предложение, о котором вы могли только мечтать, за чисто символическую по испанским, и смешную по московским меркам сумму.
Но даже и не это самое страшное. Контракт, заключенный в России, не имеет юридической силы на территории Испании (если, конечно, он не был подписан у испанского нотариуса в консульстве Испании в присутствии присягнувшего “на честность” переводчика). Но российские “представители” испанской фирмы об этом, конечно же, не предупреждают.
Как защититься от окупасов: избегайте неблагополучных районов
Главная рекомендация – ответственно отнестись к покупке жилья. Неблагополучный район, цены существенно ниже рынка, недвижимость от банка – всё это может значить, что в вашем доме скоро поселится или уже живёт кто-то посторонний.
Виктория Кутузова: «Такие районы сразу видны на контрасте. Идешь по благополучному району в Аликанте, перешёл дорогу – это уже марокканский квартал, все об этом знают. А марокканцы, видя, что квартиру купил иностранец, который там не живёт, и даже не поменял замки, относятся к ней как к пустующему жилью и спокойно занимают. За бесценок продают и социальное жильё для малоимущих. И если человек приезжает в Испанию и покупает недвижимость на такой улице, в таком районе, очень маловероятно, что он не понимает ситуацию. Это видно и по дому, и по соседям».
Скриншот с сайта fotocasa.es с объявлениями о продаже квартир в районе Virgen del Carmen, который считается одним из самых неблагополучных в Аликанте
Елена Блашенкова: «Я знаю, что в Бенидорме цены начинаются от €100 тыс., и если мне клиент говорит, что нашёл квартиру за €30 тыс., то я сразу понимаю: здесь что-то не так. Это либо цыганский район, либо дом для малоимущих, либо недвижимость от банка. Банку сложно выселить окупасов, захватчики об этом знают, поэтому специально выслеживают банковские квартиры и поселяются в них».
Виктория Кутузова: «С банковскими квартирами бывает так. Банк выселяет неплательщиков и выставляет на продажу квартиру с долгами. Новый собственник гасит долги, а потом, если он там не живёт, та же самая семья может туда обратно заселиться.
Мы видим такой тип собственности и на продажу не берём. Но есть агентства, которые торгуют по „картинкам“, – они этого не понимают. Это как „Авито“: там нет проверки объектов, соответственно, высока вероятность некачественного предложения».
Скриншот с сайта haya.es с объявлениями о продаже долговой недвижимости от банков в Барселоне и окрестностях
Следующая необходимая мера – поставить сигнализацию. Это обязательный момент. Доходам охранных компаний в Испании завидуют все. По сигналу тревоги в дом приедет охрана, которая как минимум не даст нелегалам обосноваться. Таким образом, они не смогут стать в глазах закона временно проживающими, у которых есть определённые права на жильё. Однако надо заранее позаботиться о том, кто будет вас представлять в этом случае.
Анна Лепшина: «Сигнализация поможет, если хозяин проживает поблизости. Когда она сработает, приедет охранная компания, но ей нужно будет связаться с владельцем или его представителем – элементарно чтобы хотя бы кто-то закрыл дверь после принудительного выселения. Если хозяева живут в России, это невозможно.
Также полезно установить камеру и просто следить за помещением. Но если вы заметите, что кто-то зашёл, придётся реагировать быстро, а для этого нужно кого-то иметь здесь. Поэтому иностранцам стоит нанять представителя или договориться с соседями».
Но есть и другое решение.
Виктория Кутузова: «Сейчас на рынке появилось огромное количество фирм, которые работают с иностранцами или теми, кто живёт далеко. Такие посредники сами имеют право выселить, когда сработает сигнализация».
С чего начать покупку испанской недвижимости?
Всё зависит от того, каким из перечисленных нами двух путей вы пойдете. Если вам не нужна карта ВНЖ, то начинайте покупку с поиска надежного агента по недвижимости в Испании, ищите профессионального переводчика. Также вам понадобится грамотный консультант, который поможет вам заключить договор, оплатить сделку.
Если же вы решили принять участие в программе Golden Residence Permit, то для вас всё будет проходить намного проще. Достаточно обратиться в компанию, которая занимается миграционными вопросами и официально работает с испанской программой. В частности, наша компания предоставляет полный комплекс услуг – от подбора объекта недвижимости до организации переезда вашей семьи в Испанию.
| Условия | Покупка без ВНЖ | Покупка по программе |
| Подбор недвижимости | Самостоятельно или через агентство недвижимости | Подбор организует компания, с которой вы подписываете договор о сотрудничестве |
| Просмотр недвижимости | Вы самостоятельно получаете визу для въезда в Испанию и встречаетесь с представителями агентства недвижимости | Компания целиком организует ваш выезд в Испанию для просмотра объекта, открывает вам резидентскую визу |
| Открытие счета в банке | Вы делаете это сами в Испании | Открываете счет с помощью компании |
| Сопровождение сделки, проверка юридической чистоты | Вам понадобится найти опытного юриста, который разбирается в испанских законах и будет проводить проверку объекта | Юридическую поддержку на всех этапах оказывает юрист компании, который досконально проверит юридическую чистоту объекта, вплоть до наличия коммунальных задолженностей |
| Заверение сделки | Вам придется переводить каждый документ на русский язык, чтобы ознакомиться с содержанием документации перед тем, как ее заверит нотариус | Компания переведет все документы, ознакомит вас с юридическими нюансами, предупредит о возможных рисках и после вашего согласия заверит документы у нотариуса |
Плюсы и минусы приобретения объектов недвижимости в Испании
Покупка жилья в Испании имеет не только преимущества, но и некоторые недостатки, однако грамотное планирование и профессиональное ведение сделки помогают свести последние к минимуму.
Недостатки покупки недвижимости в Испании
Например, при сдаче в аренду. В среднем, доходность арендного рынка в Испании оценивается как 6-7% в год. Однако в реальности, это цифра может стремиться к 0, если учитывать совокупность налогов, расходов на содержание вкупе с месторасположением объекта и уровнем спроса на аренду.
- Налог на доходы нерезидентов. Законодательство Испании считает доходом владение недвижимостью владельцем-нерезидентом, даже если в действительности объект недвижимости не принес ни цента дохода. Это означает, что владелец-нерезидент обязан уплачивать налог и в случае сдачи недвижимости в аренду, и в случае использования ее исключительно для собственных нужд. Сумма налога не столь высока, чтобы существенно отразиться на бюджете, однако для расчета и подачи деклараций необходимо привлекать специалиста – бухгалтера или юриста.
- Бюрократия испанских банков. Для покупки недвижимости в Испании необходимо открыть счет в испанском банке, так как сделка купли-продажи совершается через банк, и к счету покупателя привязываются налоги и расходы. Испанские банки требуют от нерезидентов ежегодного представления документов, подтверждающих их доходы – справки с работы и 2-НДФЛ, апостилированные и переведенные на испанский язык. Несвоевременное представление документов может повлечь за собой блокировку счета со всеми вытекающими последствиями.
Достоинства покупки недвижимости в Испании
Таким образом, можно сделать вывод, что плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании вполне очевидны. Инвесторам, планирующим использовать объекты недвижимости в Испании для получения прибыли, следует руководствоваться экономическими соображениями при их выборе.
Покупатели, выбирающие жилье для себя, в большей степени привязаны к нуждам семьи: они учитывают удобства для проживания с детьми, близость учебных и медицинских учреждений, безопасность района, национальный состав соседей и т.д.
Миф №2. Банковская недвижимость – это выгодно и дешево
Миф о банковской недвижимости стремительно развивается на просторах интернета последние три года. Многие считают, что такая покупка выгоднее, чем приобретение “вторички” или даже новостройки.
Для начала давайте разберемся, что такое банковская недвижимость. Это ситуация, когда банк изымает из собственности у испанской семьи дом или квартиру за неуплату по ипотеке или долги.
Ипотека испанским гражданам выдавалась на очень выгодных условиях. Это далеко не наши процентные ставки 17-23% годовых, а всего лишь 1,5-2,5% годовых, и финансировались такие объекты почти до 100%. Поэтому пока цены росли, испанцы набирали по несколько объектов, не глядя, а когда начался кризис, отдали банкам то, что самим было не нужно.
В результате изъятий испанские банки стали обладателями нерентабельной и неликвидной недвижимости, расположенной в не очень благополучных районах. Например, в ближайшем пригороде Барселоны Бадалоне очень много таких объектов выставлено на продажу.
Кстати, при покупке банковской недвижимости вы автоматически берете на себя и оплату долгов предыдущего собственника. При этом сделка заключается на испанском языке, и есть риск упустить этот момент. Вот почему, если вы все-таки рискнули купить такую недвижимость, то обязательно привлеките к процессу своего юриста и переводчика, и закажите дополнительную проверку объекта.
Компании, занимающиеся продажей банковской недвижимости, обязательно порекомендуют вам своего доверенного юриста, а переводчиком может выступить и простой риэлтор. Но я настоятельно рекомендую привлечь сторонних специалистов, которые будут защищать ваши интересы.
Сайты для самостоятельного поиска
Предварительно ознакомиться с рынком, узнать цены на конкретные квартиры в желаемом районе, определить среднюю цену на квадратный метр и составить перечень предпочтительных объектов помогут испанские сайты по продаже недвижимости. Они не привязаны к конкретным фирмам и агентствам недвижимости, потому на них часто встречаются объекты от собственников. Хотя частные риелторы также публикуют здесь объявления.
Если вы ищете недвижимость без посредников – вам сюда:
- Idealista.com. Самый известный сайт Испании, содержит более 1,5 млн объявлений о продаже жилья и коммерческих объектов по всей стране. Ежедневно база Идеалиста.ком пополняется на 10-14 тыс. новых объявлений.
- Fotocasa.es. Второй по значимости испанский реалти-сайт. База включает более 1,2 млн предложений по всей стране. Из плюсов портала – возможность выбора недвижимости в нужном регионе, населенном пункте и даже районе.
- Kyero.com. Портал, ориентированный на продажу частных домов разного ценового сегмента. Здесь можно найти как дешевые объекты под снос, так и виллы стоимостью более полумиллиона евро.
- Iyasta.com. Удобный сайт для поиска частных домов. Содержит не только объявления, но и рекомендации по подбору и оформлению недвижимости.
- Habitaclia.com. Удобный ресурс для поиска как нового, так и вторичного жилья. Огромное количество объявлений по Каталонии.
Другой вопрос – подводные камни покупки без посредников. Найти и выбрать недвижимость самостоятельно – не большая проблема. Но вот оформить сделку по всем правилам не так-то просто.
Вот несколько советов от испанских риелторов:
- С опаской относитесь к объявлениям с откровенно заниженной ценой или фотографиям, взятым из интернета, к рекламодателям, проживающим за границей или отвечающим только по электронной почте.
- Никогда не переводите средства для бронирования дома до момента, пока не ознакомитесь вживую с самим домом и не проверите на него документы. Настаивайте на личном осмотре, подписании бумаг и доставке средств.
- Все при осмотре объекта запрашивайте свежую выписку Nota Simple, желательно с переводом. В ней указаны текущий собственник, юридический статус недвижимости, наложенные обременения. Если есть сомнения в ее подлинности, запросите ее в земельном регистре самостоятельно.
- Если объект юридически чистый, проверьте его на наличие коммунальных, налоговых и иных задолженностей.
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?
Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.
Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.
По данным Генерального совета нотариусов, в первой половине 2020 года из-за пандемии продажи жилья иностранцам в Испании упали на 37,4%, до 32 395 транзакций. Тем не менее даже с учётом спада это 17,3% от общего числа покупок.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землёй, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости. Однако в некоторых регионах перед покупкой иностранцам из стран, не входящих в ЕС, необходимо получать разрешение от Министерства обороны Испании.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?
Владелец любой недвижимости независимо от её стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.
В 2013 году вступил в силу так называемый закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 тыс., получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась и с учётом последних поправок стала одной из самых востребованных в Евросоюзе.
В 2019 году программа “золотой визы” в Испании побила рекорд по числу заявителей.
В 2019-м программа «золотой визы» побила рекорд по числу заявителей. Их оказалось 1 422, а в 2018-м было 1 188. С 2014 года эта программа привлекла 5 515 инвесторов.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?
Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдаётся туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.
Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счёта в Испании или создания юрлица (что может потребоваться при сделке) необходимо сообщить об этом в налоговую. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Испанское образование
Образование в Испании разделено на три этапа:
- Дошкольный, включает возраст от 0 до 6 лет. Имеет свои этапы: детский сад до 3 лет и подготовка к школе от 3 до 6 лет. Детские садики в Испании не обязательны и более того, все заведения по воспитанию до 3 лет являются платными. Подготовительные классы перед школой пройти обязательно, они бесплатны в испанских государственных заведениях.
- Начальное образование, включает возраст от 6 до 12 лет. После завершения подготовительного дошкольного образования, в 6 лет дети начинают проходить обязательное образование в школе. Учеба в государственных учреждениях бесплатна на начальном и среднем этапах.
- Среднее образование, включает возраст от 12 до 16 лет. Эта ступень образования необходима для поступления в высшее учебное заведение. После завершения средней школы ученики могут продолжить учебу еще на два года согласно системе ESО, где они получают статус бакалавра, или пройти среднее профессиональное образование.
- Четвертым этапом в обучении является поступление в ВУЗ. В Испании представлено более 80 университетов, обучающих в разных направлениях.
Резюме
- Законы Испании не ограничивают иностранцев в правах на покупку недвижимости. Можно приобретать все виды объектов.
- Владельцы любого жилья в Испании имеют право на многократную шенгенскую визу, а обладатели объектов от €500 тыс. могут получить вид на жительство.
- Обязательный участник сделки с недвижимостью – нотариус. Без него покупка не может быть зарегистрирована.
- В Испании нет фиксированных ставок оплаты услуг риелтора, этот вопрос надо обсуждать со своим агентом.
- При покупке недвижимости местные жители и иностранцы платят одинаковые налоги.
- Дополнительные расходы при покупке составляют 10–15%. Эту сумму нужно прибавлять к цене объекта.
