Покупка коммерческой недвижимости в Польше

Сколько стоит недвижимость в Польше ?

Прежде чем начать поиск и процедуру купли квартиры или дома в Польше, выясните, сколько стоит 1 кв.м в разных регионах.
Невысокие цены на жилую и коммерческую недвижимость обусловлены тем фактом, что Польша рассчитывает привлечь как можно больше покупателей и инвесторов. А для этого, стоимость не должна отпугивать. Цены во многом зависят от места, где вы хотели бы приобрести недвижимость, какой тип жилья вы выбрали (апартаменты, коттедж или вилла), какой уровень комфорта и инфраструктуры в выбранном вами регионе. В пригородах цена 1 кв.м на 40-50% ниже, чем в городе. Выше цена на недвижимость в курортных зонах, на берегу Балтики. Но, несмотря на это, квартиру вы сможете купить почти на 40% дешевле, чем в Санкт-Петербурге или в Москве и даже в Новосибирске.
Если вы выбрали недвижимость в курортном городке Закопане, это прекрасное вложение. Если вы проживаете в России или другой стране, а сюда приезжаете в отпуск, то можно сдавать недвижимость в аренду и на этом неплохо заработать.
Более популярными являются квартиры, дома и земельные участки в Варшаве (и пригороде), в Кракове, Гданьске и Вроцлаве. В этих городах сосредоточено больше промышленных предприятий и инфраструктура более удобная для проживания. Чаще покупают недвижимость на вторичном рынке. К примеру, вы можете найти хороший вариант (квартира) рядом со станцией метро в Варшаве (площадь 44 кв.м с террасой) – за 150-200 тысяч евро. А за 200-250 тыс.евро можно приобрести квартиру в 93 кв.м с приусадебным участком и со всеми удобствами в хорошем районе Варшавы.Цены на жилье в курортных зонах (в новостройках) – Бельско -Бяла обойдется вам в 55-60 тыс.евро (за двухкомнатную квартиру), и за 65-77 тыс.евро за трехкомнатную квартиру.

Процедура покупки недвижимости

Начинать процедуру оформления недвижимости следует с поиска варианта, так как разрешение, которое может потребоваться выдается на конкретную недвижимость.

Порядок действий при покупке:

1. Выбор недвижимости.
2. Оформление предварительного договора. При этом хозяин недвижимости дает письменное согласие на продажу жилья иностранцу. На этом этапе оплачивается сумма в 10-15 % от стоимости жилья.
3. Пока МВД проверяет покупателя на благонадежность, есть время проверить чистоту квартиры или дома:
   • соответствие кадастровым документам;
   • наличие прописанных собственников;
   • ипотечная выписка;
   • наличие задолженностей.
4. Оформление основного договора купли-продажи, после которого объект недвижимости регистрируется на нового собственника.

Процедура получения права на покупку и стоимость

Получение разрешения на покупку недвижимости может продлиться от нескольких недель до одного года (в среднем процедура занимает от 2 месяцев до полугода). Официального бланка заявления на разрешение не существует. Некоторые юристы советуют оформлять заявку сухим юридическим языком, другие, напротив, рекомендуют написать более живой текст, объясняя, почему выбран именно этот объект.

Заявление подается в МВД государства, но проверять покупателя будет множество ведомств этой страны. Покупатель, кроме удостоверяющих личность документов и бумаг на приобретаемую недвижимость, обязан предоставить объяснение происхождения средств на покупку, подтвердить связь с Польшей, кроме этого МВД может потребовать и дополнительную документацию.

Стоимость предоставления услуг

Документация	Стоимость (злотые)
Разрешение на покупку недвижимости	1570
Промеса (Promesa) – обязательство рассмотреть заявление (необходимо для участия в тендерах, аукционах)	98
Другие разрешения и подтверждения	10
Доверенность на оформление бумаг	17
Различные подтверждения	17
Услуги нотариуса (в зависимости от стоимости жилья)	от 100 злотых
Налог на переход права	1,5-2 % стоимости недвижимости

Виды права собственности

Вид	Характеристика
Pełna własność (полное право)	Полное право на пользование и распоряжение.
Spółdzielcze własnościowe (кооперативная собственность)	В собственности у кооператива, владелец вправе продать, подарить, оставить в наследство и т.п. Разрешение нужно на перепланировку и перевод в разряд коммерции.
Towarzystwo Budownictwa Społecznego (собственность товарищества)	Владелец пользуется, но не распоряжается.

Покупка жилья в Польше — преимущества покупки недвижимости

Кроме того, не забывайте о преимуществах:

• • Относительная доступность в сравнении с другими Европейскими городами. Например, в Лондоне м2 стоит в 7 раз больше, в Париже – в 5 раз.
  • Перспективность жилья, ведь польский рынок недвижимости постепенно набирает обороты. Такая покупка может быть отличной инвестицией в будущем.
  • Собственное жилье может поспособствовать получению ВНЖ.
  • Невысокий %.

Недвижимость всегда может обеспечить вам пассивный доход от сдачи ее в аренду.

Жилье для иностранцев

Особых препятствий иностранцу для покупки жилья нет. Особенно, если вы:

• Покупаете квартиру, гараж или помещение под гараж;
• Проживаете в Польше более 5 лет и у вас есть карта сталего побыту;
• В браке с поляком, проживаете на территории государства более 2х лет, и такое жилье будет вашим совместным имуществом.

В некоторых случаях вам потребуется получение разрешений от органов государственной власти. Если вы приобретаете:

• • Частный дом;
  • Земельный участок площадью больше 1 Га;
  • Недвижимость на приграничных территориях.

Как мы взяли ипотеку в Польше? Наш опыт по шагам!

Какие нужны документы

Чтобы оформить разрешение в МВД, необходимо подать следующие документы:

• Ксерокопию паспорта покупателя;
• Если покупатель является предпринимателем, то копии учредительных документов;
• Если это частный дом, то приложите ипотечную книгу, выписку, схему участка;
• План развития или результат исследований;
• Заявление от настоящего собственника недвижимости.

Органы МВД в течение 2-4 месяцев рассматривают ваши документы и затем предоставляют разрешение. Оно будет действительно в течение 1 года. Этого времени должно хватить для того, чтобы собрать все документы и завершить сделку купли-продажи.

Офисная недвижимость

Тренды. До конца 2018 г. в городе будет уже более 1 млн кв. м офисных центров класса «А» и «В». Для сравнения: в 2008 г. было всего 254 тыс. кв. м. Уровень вакантности около 8,5%.

Причина такого бурного роста: Вроцлав активно привлекает международные компании, т.к. в бюджет направляется значительная часть налогов с заработных плат. Основные сферы – международные банки и сектор IT, например, BNY Mellon, Credit Suisse, Credit Agricole, EY, IBM, HP, Capgemini, Google, EPAM, Nokia и др.

Сегмент для инвестирования интересный, но и конкуренция очень высокая. Например, шведская компания “Skanska” уже несколько лет инвестирует в офисные центры во Вроцлаве, начиная от покупки участка, девелопмента, строительства, и заканчивая управлением при сдаче в аренду. При этом их устраивает доходность даже 3% годовых.

Идея №2: строительство офисного центра

Порог входа: от €3 млн

Популярная стратегия за последние два года – строительство офисного центра по стандартам известных международных управляющих компаний, с предварительным заключением договора на эксклюзивное управление и поиск арендаторов. Минимальная площадь – 5 000 кв.м. После заполнения офиса арендаторами – продажа его целиком как бизнеса инвестиционному фонду или фонду по инвестированию в недвижимость (т.н. REIT – Real Estate Investment Trust) из западной Европы, особенно Германии и США, для которых интересна доходность даже 4% годовых.

Фактически уже через год после сдачи в эксплуатацию можно продать объект в полтора раза дороже его себестоимости. Успешные примеры таких сделок уже были.

Идея №3: покупка небольшого офиса в центре города

Порог входа: от €150 000

Еще один интересный сегмент – небольшие офисы в исторической части города. Да, бесплатной парковки на всех не хватает, но престиж для многих компаний превыше всего. Как правило, это сфера услуг: нотариусы, адвокаты, кредитные и страховые брокеры, аудиторские, консалтинговые и инвестиционные компании.

Покупать рекомендуем офисы с долгосрочными арендаторами, которые имеют положительную историю платежей, подтверждённую выписками из банка

Обращайте внимание на вид из окон. В этой стратегии можно рассчитывать на 5-8% годовых от аренды

Кроме того, в историческом центре очень хороший потенциал роста стоимости квадратного метра.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале
Подписаться

Недвижимость в Польше

Республика Польша — это страна в самом центре Европы. Официальный язык — польский, однако практически все молодое население свободно разговаривает на английском или немецком языке. При этом Польша — одна из самых динамично развивающихся стран Европы. Развитая рыночная экономика способствует конкуренции.

Для туристов наиболее интересны такие города Польши, как Варшава (столица), Краков, Гданьск, Лодзь, Познань и Вроцлав. Причем каждый город прекрасен по-своему: где-то можно увидеть потрясающее великолепие архитектуры XVII века, где-то представлены уникальные памятники еврейской культуры, а где-то — ужасающее напоминание о фашистских захватчиках. На севере Польша омывается Балтийским морем, что делает её привлекательной для инвестиций в курортное жильё.

Польская традиционная кухня привлекает гостей страны своим разнообразием рецептов и удивительным сочетанием вкусов. Самые популярные блюда: вареники, галушки, голубцы, кашанка.

Недвижимость Польши наиболее привлекательна в качестве высокодоходных инвестиций. В Варшаве — деловом центре Польши — выгоднее всего покупать коммерческую недвижимость. В Кракове есть смысл рассмотреть варианты с покупкой жилья для последующей сдачи в аренду. А на юге страны можно приобрести апартаменты, дом с тем, чтобы приезжать на горнолыжные курорты в Закопане у подножия гор Татры. При этом цены на недвижимость здесь значительно ниже, чем в соседних странах Европы. Главное преимущество страны в том, что при благоприятном бизнес-климате польское законодательство довольно лояльно по отношению к иностранным покупателям.

Когда иностранцу не нужно разрешение на покупку недвижимости?

Список исключений (случаев, когда иностранец может приобрести недвижимость в Польше без какого-либо разрешения) четко определен в первой части art.8 Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Закон о покупке недвижимости иностранцами).

Разрешение на приобретение иностранцем недвижимости не требуется, если речь идет:

1. О приобретении отдельного жилого помещения — это помещения, состоящие из комнат и подсобных помещений (например, кухня, ванная) и обеспечивающие соответствующие условия проживания. К таким помещениям также могут относиться, в том числе, подвал или чердак, даже если они не расположены непосредственно рядом с ним.

   Консультант
   Дмитрий Константинович
   ️ Поддержать проект

   В этот пункт входит самый распространенный случай покупки жилья иностранцами — квартиры и дома — однако в нем большое количество различных, довольно запутанных, нюансов. Подробно ситуация с покупкой иностранцами квартир и домов разобрана в этом материале.

2. О покупке отдельного нежилого помещения, предназначенного для гаража, или доли в таком помещении, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей покупателя или собственника недвижимого имущества или отдельного жилого помещения.
3. О покупке недвижимости иностранцем, проживающим в Республике Польша не менее 5 лет с момента выдачи постоянного вида на жительство (сталего побыту) или вида на жительство долгосрочного резидента Европейского Союза.
4. О приобретении иностранцем, который является супругом гражданина Польши и проживает в РП не менее 2 лет с момента предоставления ему постоянного вида на жительство или вида на жительство долгосрочного резидента Европейского Союза, если в результате покупки недвижимость станет совместной собственностью супругов.
5. О покупке недвижимости иностранцем, если на дату покупки он имеет право на законное наследство по смыслу польского законодательства от продавца недвижимости, и продавец недвижимости является ее владельцем или бессрочным пользователем не менее 5 лет (например, дочь, сын или внук приобретают недвижимость у своей матери, отца или бабушки и дедушки).
6. О приобретении субъектом хозяйствования, зарегистрированным в РП, но принадлежащем иностранцу(-цам), для своих уставных целей незастроенной недвижимости, общая площадь которой в целом по стране не превышает 0,4 га в городской местности.
7. О покупке недвижимого имущества иностранцем, являющимся банком и одновременно ипотечным кредитором, в порядке обращения недвижимого имущества в результате несостоявшихся торгов в исполнительном производстве (другими словами, если недвижимость была предоставлена банку в качестве залога, обязательства заемщиком не выполнены, и недвижимость переходит банку после неудавшихся торгов в исполнительном производстве).

Еще раз подчеркнем – во всех, кроме перечисленных, случаях иностранец должен получать разрешение на покупке недвижимостью.

Консультант
Дмитрий Константинович
️ Поддержать проект

Отдельным образом регулируется право на недвижимость, передаваемую по наследству. Данная тема подробно разобрана в этом материале, и здесь к ней возвращаться не будем.

Инвестиции не для крупной маржи

Вследствие сравнительной слабости местной экономики, отсутствия курортов международного масштаба и юридических сложностей приобретения недвижимости Польшу традиционно обходит вниманием массовый международный инвестор. Хотя Ольга Свиридюк (Oruga Group) считает, что на сдаче в аренду жилья можно неплохо заработать: высокие цены на жилье способствуют развитию этого рынка

«Контракты на аренду жилья подписываются, как правило, минимум на год, что дает гарантию стабильного заработка», – отмечает эксперт. «По прогнозам экономистов, благодаря проведению чемпионата Европы по футболу – 2012 в Польше вырастут цены на жилье, а также арендные ставки съемной недвижимости», – подтверждает Татьяна Никишина (Moscow Sotheby’s International Realty).

Основные показатели рынков жилой недвижимости Варшавы и Кракова

Как живут русские в Польше

Бытует мнение, что к русским в Польше относятся плохо. К счастью, этот миф — настоящая ложь. В стране спокойно проживают более 20 тысяч россиян, решившихся однажды на переезд. Правда, здесь нет таких кварталов, где бы обитали только наши соотечественники, как, например, в других городах и странах.

Но пандемия внесла новые правила в игру, и людям все интереснее становится жить в небольших городах. Русские начинают предпочитать селиться в таких населенных пунктах, как Вроцлав. Это маленький город, но с очень развитой инфраструктурой. Там можно проводить свои будни и интересно, и в то же время спокойно. Ведь там нет шума большого города.

Стоит ли покупать квартиру в Польше

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Заинтересованным в получении ВНЖ придется искать другие способы его получения. Именно в таком случае лучше отдать предпочтение другим европейским странам, которые охотно соглашаются на инвестиции.

Но, стоит отметить, что вкладывать деньги в покупку квартиры в Польше — очень перспективно. Польша становится популярной страной для обучения и трудовой миграции. На них-то обычно и зарабатываются деньги.

Люди специально покупают квартиры, чтобы в дальнейшем их сдавать работягам. Это в любом случае обеспечит пассивный доход. Также квартира будет дорожать в цене, и потом ее можно всегда выгодно продать.

Вторичные предложения

В Варшаве есть предложения на любой бюджет. Недорогими считаются квартиры до 150 тыс. евро, правда, в данном случае речь идет о современных ЖК. Например, за 99 тыс. евро выставлена однокомнатная квартира площадью 44 кв.м с террасой, есть функция подогрева пола и кондиционирование, а также машино-место в подземном паркинге и подвальное помещение. До центра города – две станции на метро.

В 190 тыс. евро обойдется квартира площадью 93 кв.м с частным садом. В квартире две ванные комнаты, кухня, спальня, кабинет, гостиная, детская комната, лоджия. Квартира продается с мебелью, также есть подвал и парковка. Двухуровневая квартира (90 кв.м) с машино-местом в современном ЖК в тихом районе Варшавы продается за 217 тыс. евро.

Если же ограничиться небольшой квартиркой (31 кв.м) в обычном панельном доме после капитального ремонта в 2005 г. с паркингом возле дома, то предложение обойдется в сумму около 63 тыс. евро.

По словам Ольги Свиридюк (Oruga Group), за последний год в Варшаве отмечено снижение цен на 2,6 %, что гораздо меньше, чем в других городах Польши, где цены в среднем упали на 5-6%. На данный момент ситуация на вторичном рынке жилья благоприятна для покупателя: больше выбор недвижимости, заметна большая эластичность цен. На данный момент редко появляются предложения с действительно завышенными ценами, как это было год или два назад, когда у продавцов еще была надежда найти покупателя, не имеющего представления о реальных ценах на недвижимость.

По данным Gordon Rock, средняя общенациональная стоимость квартир равняется в Польше 1890 долларов за кв. метр. Частные дома оцениваются в среднем по 1430 долларов за кв. м. А по информации компании Ober Haus, средние цены на квартиры в Варшаве в первой половине 2011 года составляли 2 100 евро за метр, в Кракове – 1 792 евро, в Познани – 1 522 евро, в Гданьске – 1 574 евро, в Лодзи – 1 139 евро.

Курортная недвижимость в Польше недешевая. Особенно если речь идет о современных домах. Например, апартаменты общей площадью 63 кв.м в таунхаусе в наиболее известном лыжном курорте Польши – Закопане продаются за 260 тыс. евро. В этом же курорте в малоэтажном жилом комплексе квартира (57 кв.м) с подземным паркингом обойдется в 200 тыс. евро. Но отдельный дом можно приобрести дешевле. Один из представленных на рынке расположен в пригороде и построен из пенобетона и дерева. Дом общей площадью 170 кв.м окружен лесом, имеет участок 0,53 га, есть электричество, телефон-интернет, водопровод, газ жидкий. Цена предложения – 110 тыс. евро.

Покупаем квартиру в Польше – что важно знать

источник фото: google.com

Польский рынок недвижимости с каждым годом становится все более востребованным среди восточных соседей из Беларуси, Украины и России. Также с каждым днем увеличивается количество купленных не только квартир в жилых многоэтажках, но и частных домов вдалеке от центра и городского шума.

Причина таких иностранных инвестиций вполне ясна. Польша – это часть большой Европы с хорошо развитой инфраструктурой, банковской системой, а также схожими культурно-этническими принципами и расстоянием. Это все  увеличивает количество приобретённых квартир среди иностранцев.

В Польше основным спросом пользуются квартиры, которые при необходимости можно быстро продать, в среднем, их цена составляет 80-90 тысяч евро. На цену также будет влиять еще ряд причин: конкретный город, месторасположение дома, планировка, наличие парковки и прочее. Порой выбирают жилье с плохим ремонтом, но ближе к центру, так как ремонт можно переделать, а вот сам дом по городу не подвигаешь. В основном, у наших покупателей востребованы двух-трех комнатные квартиры на втором – пятом этажах.

Средняя цена за квадратный метр будет 4-9 тысяч злотых. Одним из самых популярных городов для покупки недвижимости является Варшава. Столица, расположение города недалеко от восточной границы, а также его размеры и возможности сделали стоимость жилья в нем намного выше средней. К этому списку можно добавить туристические места, такие как Закопане или приморский край – Гданьск. В этих местах цена за метр квадратный, особенно в центре, может подскочить выше 9 тысяч злотых.  В общем, цены, которые сейчас установлены на продажу польской недвижимости весьма привлекательные, особенно если учесть, что это уже европейский уровень. И с наплывом покупателей с востока они будут лишь незначительно расти в цене.

В последнее время становится популярным приобретение недвижимости в небольших городах на удаленности 20-30 км от более крупного.  В этом случае стоимость может опуститься до 4 тысяч злотых за метр квадратный, что весьма выгодно, так как хорошие дороги, недорогой общественный транспорт и наличие собственного автомобиля предоставят возможность добраться в нужное место в течение часа.

Конечно, покупка жилья в Польше не дает вам сто процентной уверенности в получении вида на жительство. В данной ситуации можно попробовать запросить карту временного пребывания, а большим плюсом в разрешении этого вопроса будет наличие работы в РП или постоянное пополнение счета в польском банке, как доказательства вашей платежеспособности.

Кроме денег, для покупки жилья иностранцу может потребоваться разрешение из Министерства внутренних дел. Более жестко это правило применяется к покупке домов, земельных участков и коммерческой недвижимости. Конечно, каждый случай индивидуален, а поскольку данное разрешение делается всего около двух месяцев, лучше его все таки получить.

К тому же, в статью растрат следует вложить расходы на риэлторские услуги. Ведь покупка не дешевая, не у всех идеальное знание законов и польского языка, а заполнить документы правильно – это большое дело, поэтому такие вопросы нужно доверить профессионалам. С помощью интернета можно найти такую фирму, списаться с бывшими их клиентами, узнать цены и прочее, чтобы за границей не нарваться на мошенников и не потратить впустую свои деньги.

Отказ в получении разрешения

Министр внутренних дел и администрации может отказать в выдаче разрешения, если:

• Запрос или иностранец не соответствуют условиям, вытекающим из правил.
• Заявка не получила положительного заключения министерств: национальной обороны или сельского хозяйства и развития сельских районов.

В этом случае соискатель может обратиться за возвратом пошлины в 1570 злотых.

Отказ также возможен при подаче заявления об отказе от рассмотрения либо если владелец недвижимости передумал продавать иностранцу собственность.

Как обжаловать отказ?

Если иностранец недоволен решением, вынесенным в первой инстанции, он может:

• Обратиться в МВДиА с просьбой пересмотреть дело.
• Обжаловать решение непосредственно в суд (без предварительного ходатайства о повторном рассмотрении дела).

В заявлении о пересмотре подробно указываются причины несогласия. Просьба подается в течение 14 дней с момента получения решения об отказе в выдаче разрешения.