Как купить квартиру в Польше иностранцу

Формы собственности в Польше

В стране действует несколько видов прав на недвижимость. Наиболее распространенными являются следующие:

• полная (рełna własność). Такой вариант собственности распространяется на приобретенные квартиры, землю, а также на общие помещения. Наличие ее предполагает необходимость вступить в товарищество собственников и участвовать в решении вопросов объединения в отношении объектов, находящихся в общем пользовании;
• кооперативно-собственная (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Здесь предусмотрено наличие всех стандартных прав – пользования, владения и распоряжения, но объект фактически принадлежит кооперативу. Это грозит необходимостью получения согласия членов при смене назначения недвижимости и других процедурах;
• товарищество общественного строительства (towarzystwo budownictwa społecznego) – это организация, которая занимается строительством жилья с последующим предоставлением его желающим в долгосрочную аренду. То есть дом, квартиры находятся в собственности застройщика, а проживающие в них жильцы просто снимают ее за установленную плату.

Купить квартиру или дом в этой стране — дело непростое и очень ответственное.

= КВАРТИРА В КРЕДИТ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖМОСТИ В ПОЛЬШЕ =

Разница между получением ипотечного кредита на вторичку и первичку в том, что второе по оформлению проще.

На первичном рынке, как правило, услуги нотариуса не нужны. Эту задачу на себя берет девелопер (застройщик), у них есть свой юридический отдел с готовыми типичными договорами.

Как и при вторичке, изначально вы идете к дорадце для оценки вашей кредитоспособности, и затем всю документацию ведете с юридическим отделом застройщика, там же вы подписываете девелоперский договор / договор застройщика.

Помните, что на первичном рынке недвижимости вы получаете «пустую» квартиру, в которой, де-факто, придется сделать ремонт и установить мебель, только тогда она будет пригодна для проживания. А деньги на ремонт квартиры также можно попросить у банка в кредит. Конечно же, если у Вас есть родственники или коллеги по строительной специализации, которые вам помогут сделать ремонт, то можете заниматься ремонтом самостоятельно за собственные средства.

Типичные вопросы по ипотеке

Какой процент по ипотеке в Польше?

3-5%. Зависит от банков и их условий, суммы займа и ряда других факторов.

Как долго длиться процедура рассмотрения и получения кредита на недвижимость?

Банки отвечают по-разному. Одни могут делать это быстро за несколько дней. Другие же могут затянуть все на 3-4 недели. Если рассматривать полное время от самого начала до вселения в новую квартиру, то может пройти 1-3 месяца, бывает и полгода для вторичного рынка, для первички можно ждать пока дом полностью будет построен 6-12 мес. Сроки зависят от множества факторов. Часто бывает именно на первичном рынке недвижимости, застройщик затягивает срок сдачи дома, а вы не имеет права в него вселится, пока дом не будет сдан и подключен к основным коммуникациям, поэтому и вы вынуждены ждать и уже гасить проценты оплаченных траншей банком, хотя и не большие, так как это не основное тело кредите.

Если я передумаю со временем, и не захочу жить в Польше, что будет с квартирой?

Пережевать за это бессмысленно. Вы можете сдавать свою ипотечную квартиру в любое время. Кстати так делают некоторые зажиточные поляки, которые имеют несколько квартир в кредите и сдают их аренду. Ипотечную квартиру можно продать. Новый владелец, т.е. покупатель, который оплатит вам полную стоимость, часть вы отдаете как долг банку, а другая остается вам.

После приобретения недвижимости в Польше, я получу вид на жительство или гражданство?

Купленная квартира в Польше никаким образом не дает вам права получения ни вида на жительство (карта побыта), ни гражданства Польши.

Слышал о молодежном кредите MDM, насколько реально и чем выгодно?

Реально. Государство финансирует часть стоимости жилья (10-30% стоимости недвижимости). У данной программы есть свои нюансы и условия, не каждый может воспользоваться. И, как правило, молодежный кредит весьма долго рассматривается.

Чем отличается покупка дома от квартиры?

Покупка дома в ипотеку немного сложнее, нужно специальное разрешение на землю, получить, которое немного хлопотно.

В какой валюте польские банки предоставляют ипотечный кредит?

Получит кредит в польских банках можно не только в злотом, но и в других валютах, например, евро, швейцарские франки и т.п. Десять лет назад, когда злотый был не очень стабильный и подвергался инфляции, многие поляки брали кредит в швейцарском франке. Пять лет назад швейцарский франк немного пошатало, и вышло так, что злотый оказался стабильнее. Поэтому сложно предсказать, что будет даже с самой стабильной валютой через некоторое время. Безопаснее конечно же брать кредит в той валюте в которой вы получаете з/п в Польше.

Можно ли договорится с продавцом квартиры чтобы он официально выставил меньшую стоимость жилья, а остальное оплачу наличными чтобы меньше платить налог на продажу-куплю недвижимости ему и мне?

Не рекомендуем манипулировать перед государственными органами Польши. На протяжении 5 лет от момента покупки государственный орган может провести повторную оценку стоимость приобретенного вами жилья. Если оно на момент покупки окажется заниженным от рыночной, вы и продавец (на вторичке) или застройщик (на первичке) понесете штрафные санкции. Поэтому не пытайтесь обмануть государственные органы, банки и т.п.

Сколько времени занимает процесс от начала оформления ипотеки до вселения в квартиру?

Для вторичного рынка в рамках 1-3 месяца. При покупке, так сказать, б/у недвижимости в Польше, то есть на вторичном рынке, вам не нужно ждать пока построится дом и не тратить время на последующий внутренний ремонт квартиры.

Для первичного (новостройки) 6-12 месяцев. Дом еще строится, а квартиры покупают, берут в кредит. Как правило, застройщик сообщает, когда будет завершен дом.

Какая будет маржа банка за все время выплаты кредита?

Вариант 1
Первоначальный взнос – 20%
Срок кредитования – 15 лет
Полная сумма оплаты за 15 лет – 132%

Вариант 2
Первоначальный взнос – 20%
Срок кредитования – 30 лет
Полная сумма оплаты за 30 лет – 160%

Как открыть счет в польском банке?

Сколько стоят квартиры в Польше?

Аренда недвижимости

Многие иностранцы выбирают другой вариант – решают снять квартиру на длительный срок в Польше. Однако для этого целесообразно заранее изучить все нюансы сделки. Например, согласно действующему в стране законодательству, минимальный период аренды недвижимости составляет 2 месяца, а также потребуется внесение залога.

Варианты поиска

Способов для изучения предложений множество:

• объявления в газетах;
• поиск в интернете;
• информация от знакомых, друзей;
• обращение в посреднические организации.

Выделим наиболее крупные и популярные польские сайты по продаже или аренде недвижимости:

• Olx.pl;
• Gratka.pl;
• Otodom.pl;
• domiporta.pl;
• domy.pl;
• Gumtree.pl.

Плата за арендованное жилье

Нередко сумма затрат на наем недвижимости складывается из нескольких показателей:

• непосредственно платеж хозяину;
• залог с целью страховки от порчи имущества. Если никаких проблем не возникло, эта сумма возвращается после истечения срока действия договора;
• иногда отдельно за газ, свет и так далее.

Иногда указывается окончательная стоимость аренды с припиской, что все платежи включены в стоимость. В этом случае уточнить, что конкретно учтено. Особенно это касается интернета. Средняя сумма за два месяца составляет примерно 100-300 злотых.

Что такое мельдунек

Это специальное понятие, характеризует что-то вроде временной регистрации, но без прав на недвижимое имущество. Без него у иностранца будут проблемы с легальным пребыванием, открытием банковского счета и другими операциями. Такого рода «прописка» предоставляется как самим арендатором, так и без его одобрения на основании уже подписанного договора арены объекта. Однако в последнем случае не исключено, что собственник жилья будет недоволен такими действиями нанимателя. Для его получения потребуется иметь при себе:

• договор аренды;
• визу;
• карту прибытия.

Нормальная земля, ненормальные хитрости

Если земля продаётся как участок под строительство (Grunty budowlane / działki budowlane) – этот вариант рассматривать можно спокойно. Причём спокойствием надо не просто обладать, но и запастись дополнительным не помешает, так как на покупку такого участка нужно будет получать разрешение в МВД Польши (Ministerswo Spraw Wewnętrznych i Administracji – MSWiA)

Принимая решение о приобретении земельного участка, имеет смысл обращать внимание на следующие вводные. Желательно, чтобы в объявлении было указано, что участок оборудован канализацией и к нему подведено электричество

В этом случае в объявлении обычно фигурирует фраза – działka uzbrojona w prąd i kanalizę или grunt uzbrojony w media. И то, и другое означает, что на участке уже есть электричество, вода и канализация.

В свою очередь, можно встретить объявления, содержащие следующую формулировку: media doprowadzone do działki или media w biegu działki. И то, и другое сообщает нам о том, что электричество и вода с канализацией подведены к участку. Последнее не означает, однако, что они заведены НА участок. Купив такой лот, все подключения придётся делать самому. Вопреки бытующему мнению – это недешёвая, а главное – малоприятная процедура.

Если с канализацией и водой (обычно это одна и та же компания) вам удастся всё сделать относительно безболезненно, то вопрос с энергокомпанией может оказаться более сложным. Как определяют это сами жители Польши, польские энергокомпании – это государство в государстве. И нельзя сказать, что это утверждение преувеличено. Если вам попадётся нерасторопный начальник отдела, отвечающего за подключение, то проведения кабеля и установки распределительного ящика можно ждать до года. Закон будет на стороне энергетиков. Именно такой срок предусмотрен на реализацию проекта. Который, кстати, тоже придётся заказывать и/или согласовывать в компании-поставщике электроэнергии.

Территория Польши поделена по зонам влияния между крупнейшими операторами. Так как рынок в Польше является и открытым, и прозрачным, вы, разумеется, можете заказать энергию у компании из другого региона. Никто этого вам не запрещает. Но вот поплывёт этот ток по проводам местной компании, которой в реальности (не реальности открытого рынка и прочих демократических ценностей, а такой – реальной реальности) не очень-то понравится ваша избирательность. Процесс может начать обрастать бюрократическим подходом и вместо того, чтобы пойти быстрее, может, наоборот, затянуться. Нет проблем, когда есть время. А если его нет – нужно внимательно подходить к выбору участка.

Кроме того, стоит обратить внимание на наличие на участке столбов. Если столб установлен больше 35 лет назад, его оттуда сможет сдвинуть только чудо

Вы не сможете убедить энергокомпанию передвинуть столб или ликвидировать его. Даже если он единственный во всей округе и стоит настолько неудобно, что это не умещается ни в одну человеческую логику. Столб будет стоять там, пока не изменится проект сетей, не сместится ось Земли, или пока инопланетяне не унесут его. Но в этом случае тоже нужно быть внимательным. Найдутся убеждённые скептики, которые в историю с инопланетянами могут не поверить, а вас обвинят в намеренной порче имущества энергокомпании. Так что лучше процесс с инопланетянами фиксировать на видео

А для пущей важности записать номер их транспортного средства

Покупка жилья в Польше. Сколько стоит разрешение

Каждое Воеводство может формировать свои расценки. Но стандартно вы заплатите:

• • Само разрешение – 1750 zł;
  • Пошлина — 98 zł;
  • Доверенность (если требуется) – 17 zł;
  • Общий налог – 2% от стоимости недвижимости;

Услуги нотариуса – по договоренности.

Первичное или вторичное?

Новое или старое: где лучше жить?

Квартира в новострое или жилье от предыдущих собственников – это конечно ваш выбор. Что выгодно отличает вторичное жилье, так это возможность торга. Ведь изначально в заявленную стоимость включают около 7% возможной скидки. Ну и конечно же планировка. Ведь часто новые квартиры проектируются по принципу студий, без перегородок и отдельной закрытой кухни. В них нет мебели, сантехники и всего прочего, нужного для жизни. На законодательном уровне прописаны основные требования к квартирам, которые сдаются в аренду или продаются, можете с ними ознакомиться.

Каналы поиска недвижимости в Польше?

Если вы решили найти жилье самостоятельно, начинайте поиск в сети Интернет. Изучите местный OLX, AVITO, газеты. На этих ресурсах достаточно много информации, по каждому объекту есть фото. Но если вы не уверены в своих силах, смело обращайтесь к посредникам. Ведь они знают этот рынок как нельзя лучше. Кроме того, риэлтор поможет проверить все документы и обезопасить вас от мошенников.

Если вы решили самостоятельно заняться процессом оформления прав собственности на недвижимость, внимательно проверяйте все предоставленные вам документы. Вам должны предоставить:

• Ипотечную книгу (выписку);
• Правоустанавливающий документ;
• Реестр земельных участков (выписка);
• Справку о том, что все прописанные люди были выписаны;
• Разрешение от МВД(при необходимости);
• Нотариально заверенный договор. Договор может быть: полный (когда покупатель сразу оплатил всю сумму и на него сразу переоформляется недвижимость) и предварительный (при частичной оплате).

Стоимость переоформления недвижимости

В заявленные затраты входит налог в размере 2% от суммы сделки и услуги нотариуса. Затраты включают ставку и дополнительный платеж.

Стоимость недвижимости, zł	Фиксированная ставка, zł	Дополнительный платеж
до 3 000	100	_
от 3 000 до 30 000	310	2% от суммы, более 3 тыс. zł
от 30 000 до 60 000	710	1% от суммы, более 30 тыс. zł
от 60 000 до 1 млн	1010	0,4% от суммы, более 60 тыс. zł
от 1 до 2 млн	4770	0,2% от суммы, более 1 млн. zł
более 2 млн	6770	0,25% от суммы, более 1 млн. zł

В Польше существует три основных формы собственности объектов жилой недвижимости:

1. 1. Pełna własność (полная собственность) – владелец является абсолютным собственником жилья и может ним распоряжаться по своему усмотрению.
   2. Spółdzielcze własnościowe (кооперативное право собственности) — вы можете полностью распоряжаться своей недвижимостью. Единственное, что вас ограничивает, это согласование перепланировок и выведение недвижимости из жилой в нежилую.
   3. Towarzystwo Budownictwa Społecznego (собственность товарищества) — вы можете только пользоваться недвижимостью, у вас нет прав распоряжаться.

Как купить жилье иностранцу

В целом никаких дополнительных требований к приобретателям из других государств не выдвигается. Однако связь со страной быть должна (польские корни, родственники, иная причина частых визитов в государство). Есть ограниченное число случаев, когда необходимо дополнительное разрешение, например, если приобретается дом или участок близко к государственной границе. Купить квартиру возможно в любом городе. Продажа осуществляется свободно, для заключения сделки необязательно иметь какой-либо статус в Польше. Процедура обобщенно выглядит следующим образом.

1. Поиск объекта. Этот этап заинтересованное лицо осуществляет любым доступным способом. Агентства недвижимости в Польше, интернет, советы знакомых и другие источники позволяют выполнить задуманное.
2. Подготовка документов, обсуждение деталей сделки и достижение договоренности.
3. Заключение соглашения и регистрация объекта на нового владельца.

Подготовка документации

Покупка жилья сопровождается сбором определенного комплекта бумаг. В него входят:

• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• выписка из домовой книги (wymeldowanie);
• справка об отсутствии зарегистрированных в ней лиц;
• паспорта сторон.

Если необходимо оформление дополнительного разрешения, составляется заявление на имя министра внутренних дел страны. Это нужно в том случае, если недвижимость находится в приграничной зоне.

https://youtube.com/watch?v=HgJXBT75w-M

Сроки получения разрешения

При подаче заявления нужно подтвердить, что факт покупки недвижимости не создаст угрозы обороноспособности и государственной безопасности страны. Нужно подтвердить, что у нового владельца есть связь с Польшей. Если все бумаги подготовлены верно, ожидать разрешения можно около 2 месяцев. Оно выдается сроком на год, в течение которого следует решить все нюансы и заключить сделку.

Стоимость оформления

Затраты на реализацию процесса будут различными в отдельном случае. Они складываются из нескольких составляющих:

• доверенность стоит 17 злотых, если заинтересованное лицо действует не самостоятельно;
• разрешение обойдется в 1570 злотых;
• госпошлина 98 злотых.

Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса при заключении сделки. Цены в таком случае определены законодательством.

Услуги нотариуса

Оформление соглашения без участия этого специалиста невозможно. Стоимость затрат на оплату его услуг зависит от стоимости объекта и составит (в злотых):

• если объект стоит 3 тыс. – услуги 100;
• от 30 до 60 тыс. – 710 + 1% от суммы свыше 3 тыс. ;
• 1-2 млн – 47700 + 2% от суммы свыше 1 млн.

В объем дополнительных расходов еще включается налог, равный 2% от стоимости объекта.

Оплата коммунальных услуг

После завершения всех действий и получения прав на недвижимость потребуется погашать суммы за пользование объектом. Окончательная стоимость зависит от ряда факторов, но в состав всегда входят следующие статьи:

• ремонтный фонд;
• эксплуатация объекта;
• газ и электроэнергия и так далее.

Общая сумма может составлять более 2 тыс. злотых ежемесячно. Все зависит от расхода ресурсов, квадратуры жилого объекта, количества жильцов и прочих факторов.

Правила приобретения недвижимости для иностранных граждан

Законодательство Польши разделяет недвижимость на несколько категорий:

• квартиры;
• нежилые помещения или гаражи;
• дома или таунхаусы;
• земельные участки.

Каждая из этих категорий имеет ещё более конкретную градацию, от которой будут зависеть условия приобретения имущества.

Иностранцу, пожелавшему приобрести в Польше недвижимость, придется оформить соответствующее разрешение от МВД. Исключение сделано для:

• покупки квартиры или гаража;
• наличия постоянного вида на жительство, при условии пребывания в стране более 5 лет;
• если состоит в браке с гражданином Польши и проживает в стране более 2-х лет;
• получения в наследство от гражданина Польши, если предыдущий собственник владел им больше 5 лет;
• некоторых категорий юридических лиц.

Но приходится сталкиваться и с тем, что некоторые воеводства вводят дополнительные правила. Например, в приграничных землях власти могут настойчиво попросить получить разрешение на покупку квартиры.

В случае приобретения дома или земельного участка разрешение на покупку от МВД страны потребуется обязательно.

Ипотека для нерезидентов страны не предусмотрена.

Покупка домов или земельных участков

Для приобретения дома или земельного участка под строительство (земли сельскохозяйственного назначения физическое лицо не имеет права приобретать) более 1 Га, иностранцу приходится сталкиваться с рядом проблем. Поэтому лучше всего обратиться к специалистам в области недвижимости.

Махинации и нечистые сделки – не такая уж редкость в этой сфере. Так, на местных сайтах недвижимости можно встретить сравнительно недорогие участки категории Ziemia ROLNA или Grunty Rolne. Это земли для ведения сельского хозяйства, перевести их в землю под застройку можно, но чаще всего только в теории.

Покупать нужно участки с пометкой Grunty budowlane или działki budowlane, при этом отдавать предпочтение следует земле с заведенными на неё коммуникациями, а не просто подведенные к участку. Подключение их (особенно энергоснабжения) потребует дополнительных вложений денежных средств, времени и нервов (потребуется новый проект, его согласование на различных уровнях и, непосредственно, исполнение)

Обязательно нужно обратить внимание на стоящие на участке столбы с электропроводами. Сдвинуть их с места возможно, но опять же больше в теории, чем на практике

При покупке дома, надо учесть, что приобретается он не висящий в воздухе, а стоящий на конкретном участке земли с санитарной зоной (5 м) и возможностью подойти к нему со всех сторон. Приобрести дом без земли не представляется возможным даже в теории.

Ещё несколько подводных камней могут встретиться при приобретении дачных участков. Для начала, приобрести его нет никакой возможности. Земли в садовых товариществах принадлежат государству. Даже сами поляки по факту арендуют эти участки у государства, хотя владеть ими могут не одно десятилетие. И ещё надо учесть, что польское законодательство запрещает круглогодичное проживание на дачах. Сами поляки это правило могут и обходить (некоторые смогли и зарегистрироваться как-то), но все это до поры до времени. Закон есть закон, а не гражданину страны с ним вообще шутить не приходится.

Исключение из этого правила продажа с пометкой Działka rekreacyjna, но их стоимость заметно отличается от вышеперечисленных вариантов.

Отдельный вопрос – покупка гаража или другого нежилого помещения, вплоть до готового бизнеса. Разрешения МВД тут не требуется, и даже можно приспособить помещение для проживания, опять же это дает право на регистрацию. Об этом твердят продавцы таких помещений. Но регистрация – это не вид на жительство, проживать на законных основаниях или перевести помещение в статус жилого, возможности нет. А значит, как и в случае дачных участков, власти могут оштрафовать и выдворить с территории.