Популярные виды жилой недвижимости в Испании
На испанском рынке недвижимости встречается множество видов жилой недвижимости, но все их можно разделить на 5 категорий в зависимости от класса жилья:
- Студии (estudio, piso estudio). Однокомнатные квартиры, считается бюджетной формой жилья. Обычно не используются для постоянного проживания, а сдаются в аренду туристам или студентам.
- Апартаменты (piso, apartamento). Самый популярный вид недвижимости, аналог наших 3-4 комнатных квартир. Апартаменты оцениваются не количеством комнат, а количеством спален. Например, двуспальные апартаменты. Не редкость двухуровневые квартиры и пентхаусы.
- Бунгало (bungalow, bungalow, duplex). Испанский аналог кондоминиума, бывают одно- и двухэтажные. Все квартиры имеют отдельный вход, при этом в дополнение к ним на нижнем этаже идет собственный дворик, а на верхнем этаже – террасы.
- Коттеджи (chalet, casa, torre). Бывают семейного типа (на несколько владельцев) и отдельные – на одного хозяина.
- Виллы (villa). Элитный вариант коттеджа. Статусная вещь, является олицетворением высокого достатка, комфорта и уединения.
Особенности совершения сделки
При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.
Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.
Основные расходы на покупку недвижимости
Как и в любой другой стране, совокупный объем расходов для покупки недвижимости в Испании включает в себя не только стоимость сделки, но и ряд сопутствующих платежей. В зависимости от вида недвижимости, ее месторасположения и порядка оформления дополнительные расходы могут составить от 8 до 13 %.
К их числу можно отнести:
- Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, IVА) – 10 % от суммы сделки. НДС уплачивается покупателем в случае приобретения первичной недвижимости в новостройке от застройщика или в банке.
- Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) – 4-10 % от суммы сделки в зависимости от региона. Налог уплачивается покупателями вторичной недвижимости, начиная со второй покупки жилья. Самая низкая ставка в Стране басков (4 %), Сеуте и Мелилье (6 %). Самые высокие (по 10 %) – в Каталонии, Галисии, Кантабрии и Комунидад Валенсии.
- Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, AJD) – 0,5-1,5 %. Налог, взимаемый в пользу региона в случае приобретения нового жилья или жилья в ипотеку, устанавливается каждым регионом отдельно. При заключении ипотечного кредита распространяется не на сумму сделки, а на весь заем.
- Нотариальные расходы – 0,03-0,45 % от стоимости. Нотариальные расходы складываются из двух составляющих – фиксированной государственной ставки и стоимости сделки. Обычно стоимость услуг нотариуса составляет 400-875 евро.
- Государственная регистрация в реестре собственности (Registro de Propiedad) – 0,02-0,175 % от суммы сделки в зависимости от стоимости недвижимости (чем дороже – тем ниже ставка). Обычно составляет 400-650 евро.
- Выписка из реестра собственности (Nota Simple) – 10 евро. Позволяет узнать о наличии обременений, о нынешнем собственнике и прочую информацию об объекте.
- Оценка рыночной стоимости объекта (Tasación) – 300-600 евро, потребуется на случай оформления ипотеки.
- Страхование недвижимости (Segurode hogar) – 100-500 евро в год. Одно из обязательных условий в случае оформления ипотеки.
- Комиссия агентства недвижимости – 3,5-5 % в зависимости от стоимости сделки.
Особенности приобретения недвижимости в Испании иностранцем
Приобретение русскими недвижимости в Испании не предусматривает каких-либо значимых особенностей. Так, иностранец не должен быть резидентом королевства, ему не нужно подтверждать проживание или наличие работы на испанской территории, подтверждать законность используемых средств или иным образом доказывать свое право на совершение сделки купли-продажи.
При этом для них открыт доступ практически к любой недвижимости, а не только к частному жилью. Например, они могут без проблем приобретать землю, в том числе и для строительства. Однако нужно учитывать ограничения, которые по этому поводу устанавливает закон:
- во-первых, земли поделены на категории, на многих из которых строительство запрещено (земли сельхозназначения или земли, имеющие историческую/археологическую ценность);
- во-вторых, установлен запрет на строительство в пределах 100-метровой морской береговой линии;
- в-третьих, любое строительство предполагает согласование и получение лицензии с учетом установленных в регионе ограничений (этажность, площадь и так далее).
Да, цены на недвижимость на порядок выше, чем в России и странах СНГ. Но сохранение капитала и получение дохода от сдачи квартиры в аренду – это далеко не все, что дает жилье россиянину в Испании.
Если стоимость сделки равна или выше 500 тыс. евро, согласно , покупатель имеет право оформить испанский вид на жительство. О порядке его получения мы расскажем ниже.
Налог на землю в Испании
Покупка земли в Испании, как и другой недвижимости, ежегодно облагаются налогом на недвижимое имущество – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Это муниципальный налог, который обязаны уплачивать все собственники, независимо от своего статуса: юридические лица, физические лица, фискальные резиденты и нерезиденты Испании.
Налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта по ставке, действующей в конкретном муниципалитете:
- от 0,30 до 0,90% для земель сельскохозяйственного назначения;
- от 0,40 до 1,10% для земель городского назначения.
Плательщиком налога является тот, кто в Реестре собственности числился собственником объекта по состоянию на 1 января отчетного года.
Сегодня многие владельцы испытывают трудности с корректным начислением налога. Причиной проблем является неверная классификация участков в кадастре. Земли в Испании, которые де-факто являются землями сельхозназначения и не имеют никакой застройки, учтены в кадастре в качестве земель городского назначения со всеми вытекающими последствиями в виде завышенного налога. Подобные конфликты решаются (не всегда успешно) в административном или судебном порядке.
За подробной консультацией по покупке земли в Испании, а также подбором участка, обращайтесь по телефонам нашей компании. Ознакомиться с услугами для инвесторов в Испании вы можете на этой странице.
Подобрать коммерческую недвижимость в Испании для инвестиций вы можете здесь.
Покупка земли в Испании: налоги и расходы
При совершении сделки купли-продажи земельного участка на продавца ложится обязанность по уплате налога на прирост стоимости земель – Plusvalía, но лишь в том случае, если участок относится к типу suelo urbano, либо имеет особые характеристики. Продажа suelo rústico указанным налогом не облагается.
Все прочие налоги и расходы ложатся на сторону покупателя:
- НДС (IVA) или налог на передачу собственности (ITP),
- гонорар нотариуса,
- госпошлина за регистрацию права собственности в Реестре.
Выбор налога на землю в Испании зависит от статуса продавца:
- если продавец является юридическим лицом, т.е. осуществляется продажа актива, покупатель должен будет заплатить IVA по ставке 21%;
- если продавец является физическим лицом, т.е. продается частная собственность, покупатель должен будет заплатить ITP по ставке, действующей на территории конкретной автономии.
В том случае, если сделка облагается НДС, покупателю придется также налог на документированные юридические действия – Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Ставка налога устанавливается на региональном уровне, в Каталонии она на сегодняшний день составляет 1,5%.
Подробнее о том, какие налоги существуют в Испании вы можете прочитать в нашей статье “Налоги в Испании: памятка для иностранцев”.
Сумма расходов на нотариуса и Реестр собственности зависит от стоимости объекта, указываемой в купчей. При заявленной цене сделки в €100 000 гонорар нотариуса составит около €350, а пошлина за регистрацию права собственности – около €170. Оформление ипотечного кредита повлечет для покупателя дополнительные расходы, сумма которых будет зависеть от объема финансирования. Подробнее об Ипотеке в Испании читайте здесь.
Особенности покупки различных видов недвижимости
Покупка земли
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли.
Однако здесь имеются нюансы. Одна из проблем – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.
В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.
В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка земли, на которой не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты.
Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.
Строящееся жилье в Испании
В Испании банки дают кредиты на строящуюся недвижимость, что является дополнительным гарантом для покупателя
Следует обратить внимание, что при кредитовании строящегося жилья выплаты по ипотеке начинаются после завершения строительства
При подписании предварительного частного контракта резервирования следует заплатить от €3 до €6 тыс. В течение месяца после подписания контракта – еще 10% от стоимости, 20% – в течение двух месяцев. При подписании контракта у нотариуса оплачивается оставшаяся сумма, налоги и расходы по оформлению.
В предварительном контракте содержится описание объекта недвижимости, его стоимость и указывается дата совершения сделки. С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием. В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.
Зарубежным покупателям вряд ли будет предложено подписание частного контракта покупки без какого-либо предварительного платежа, всегда есть вероятность того, что иностранец не приедет еще раз в страну и не выйдет на сделку. Обычно задаток составляет 10% от стоимости недвижимости. При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.
Если иностранец покупает уже построенную недвижимость или объект вторичного рынка, расходы при подписании предварительного частного контракта резервирования также составляют от €3 до €6 тыс., однако в течение месяца после подписания контракта следует оплатить 30% стоимости. Оплата оставшейся части происходит при подписании контракта у нотариуса в сроки, указанные в предварительном контракте.
В случае оформления ипотеки сумма кредита выплачивается при оформлении контракта у нотариуса.
Налоги при приобретении вторичной недвижимости:
В случае покупки жилья на вторичном рынке, покупателю необходимо оплатить налог на передачу прав собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Величина налога колеблется от 6 до 11 % в зависимости от региона Испании (автономного сообщества) и стоимости объекта. Оплата данного налога осуществляется в течении месяца с момента подписания Купчей, и квитанция подается для регистрации сделки-купли продажи недвижимости в Реестре собственности Испании (Registro de la Propiedad).
В нескольких регионах страны применяется ступенчатая система применения ставки налога в зависимости от стоимости жилья. Например, шкала налога в Андалусии применяется следующим образом: 8 % для недвижимости стоимостью менее 400 тыс. евро, 9 % для объектов стоимостью от 400 тыс. евро до 700 тыс. евро, и 10 % для недвижимости стоимостью более 700 тыс. евро.
Ставки ITP в регионах (автономные сообщества) Испании, %
| Регион Испании | Ставка налога, % |
|---|---|
| Алава (Alava) | 6 |
| Андалусия (Andalucia) | 8, 9 или 10 |
| Арагон (Aragon) | 7 |
| Астурия (Asturias) | 8, 9 или 10 |
| Балеарские острова (Baleares) | 8, 9 или 10 |
| Бискайя (Bizkaia) | 6 |
| Валенсия (Com. Valenciana) | 10 |
| Галисия (Galicia) | 7 |
| Гипускоа (Gipuskoa) | 7 |
| Канарские острова (Canarias) | 6,5 |
| Кантабрия (Cantabria) | 8 или 10 |
| Кастилия — Ла Манча (Castilla – La Mancha) | 8 |
| Касти́лия-Лео́н (Castilla y Leon) | 7 |
| Каталония (Catalunya) | 10 |
| Ла Риоха (La Rioja) | 7 |
| Мадрид (Madrid) | 6 |
| Мурсия (Murcia) | 7 |
| Наварра (Navarra) | 6 |
| Эстремадура (Extremadura) | 8, 10 или 11 |
Налоги при приобретении новой недвижимости:
В случае приобретения жилья на первичном рынке, покупателю необходимо оплатить в испанскую казну налог на добавленную стоимость (El Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) в размере 10 % от стоимости объекта. Оплата налога осуществляется сразу после подписания Купчей. При приобретении земельного участка НДС составит 21 %.
Также при приобретении новой недвижимости необходимо оплатить налог на документальное оформление юридических актов – Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.), который составляет 1,5 % от указанной стоимости в Купчей.
Размер налога при покупке новой недвижимости в Испании
| Налог | Размер, % |
|---|---|
| Налог на добавленную стоимость при покупке у застройщика (El Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) | 10 |
| Налог на добавленную стоимость при покупке земельного участка (El Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) | 21 |
| Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.) | 1,5 |
На что еще стоит обратить внимание при покупке
Кроме прочего, перед подписанием договора купли-продажи, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
- Наличие коммунальных долгов. Справку об их отсутствии может выдать администратор или председатель местного сообщества владельцев жилья. Помните, что если долги не будут оплачены, они перейдут к новому собственнику.
- Наличие долгов по налогу на недвижимость (Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI). Проверить его уплату можно в местном городском совете.
- Не забудьте про энергетический сертификат (Certificado energético) – обязательный документ при продаже жилья. Этот документ подтверждает класс энергоэффективности недвижимости, описание энергетических характеристик, что, соответственно, является одним из ценообразующих факторов.
- Если состояние дома вызывает сомнение, потребуйте у продавца отчет о техническом и строительном надзоре (Inspección Técnica de Edificios, ITE).
- Если это жилье от застройщика, потребуйте технический проект (técnico aprobado) и лицензию на строительство (licencia de edificación), сертификат земельного кадастра (certificado del Registro de la Propiedad) и прочие обязательные документы.
Как добраться
Чаще всего в Испанию летят самолетом. На территории страны 48 аэропортов, крупнейшие находятся в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге, Севилье и на острове Ибица.
Большинство регулярных международных полетов осуществляется из Мадрида и Барселоны. В отпускной сезон напряженно работают и аэродромы Пальма-де-Мальорки, Тенерифе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарии, Малаги, Лансароте, Ибицы, Аликанте, Фуэртевентуры и Менорки.
Международные аэропорты есть на каждом из Канарских и Балеарских островов, кроме Йерро, который принимает лишь самолеты внутренних линий, и Гомеры, где нет аэродрома.
Регулярные рейсы из России в Испанию совершают авиакомпании «Аэрофлот» (из Шереметьево в Мадрид, Барселону и Малагу), Iberia (в Мадрид из Домодедово, в Барселону из Пулково), S7 (в Мадрид и Аликанте), «Россия» (в Аликанте и Барслелону), «ВИМ-Авиа» (в Аликанте), Utair (в Мальма-де-Майорку и Барселону), «Уральские авиалинии» (в Барселону и Пальма-де-Майорку).
Можно доехать в Испанию и на автобусе, дорога займет двое с половиной суток. Автобусное сообщение в Испании развито, это самый дешевый, но не самый быстрый способ передвижения. Автобусные станции есть почти во всех крупных и средних городах.
Поездами удобно путешествовать внутри Испании. В Мадриде, столице страны, два железнодорожных вокзала – Аточа и Чамартин. Помимо обычных поездов, существуют экскурсионные. Однако следует иметь в виду, что опоздания на железных дорогах Испании – дело привычное. Исключением служат скоростные составы – при их опоздании больше чем на пять минут пассажирам возвращают билеты.
Также для передвижения между городами выгодно арендовать автомобиль – в Испании хорошее качество дорог. В прокате бывают машины всех классов. Цены на их аренду в агентствах примерно одинаковые. Рекомендуется арендовать машину в тех агентствах, где предусмотрена страховка от всех рисков.
Также важно обратить внимание на то, есть ли какие-либо ограничения на эксплуатацию арендованной машины (скажем, на суточный или недельный пробег), требуется ли наполнить бак при возврате. Для проката автомобиля понадобятся паспорт, водительские права с открытой категорией В (на каждого желающего сесть за руль) и кредитная карточка (наличные деньги в агентствах как правило не принимаются)
Можно совершить путешествие морем с материковой части Испании на Балеарские острова (Ибица, Майорка) или острова Канарского архипелага (Тенерифе). Морское сообщение осуществляют компании Trasmediterranea, Naviera Armas и Fred Olsen.
Почему привлекательна испанская недвижимость
Хороший тон национальной, эволюция европейской и перспективы мировой экономики способствуют активному росту сектора испанской недвижимости. Положительная динамика 2021 года вселила оптимизм в девелоперов и иностранных инвесторов, и от 2022 года эксперты ожидают еще большего роста: прогнозируется заключение не менее 570 тыс. сделок против 532 тыс., заключенных в 2021 году.
Повышение спроса неизбежно ведет к росту цены на рынке. И даже несмотря на колоссальную разницу с докризисными временами (в 2007 году средняя цена была на 25,7 % выше, чем в 2017), динамика не перестает радовать инвесторов: прогнозы роста по итогам 2021 года составляют не менее 5 %.
Учитывая эти цифры, немудрено, что спрос на испанские апартаменты растет и среди русскоязычного сегмента – только за 2021 год динамика составила 15,6 %. Но приемлемые цены и инвестиционная составляющая – не единственное, что привлекает русских.
Москва или любой другой крупный город РФ не могут предложить такого «дешевого» жилья.
Плюс относительная простая процедура покупки. Иностранцы-нерезиденты без особых дополнительных условий допущены к покупке недвижимости: главное условие – наличие идентификационного номера иностранца.
Сама купля-продажа происходит относительно просто, но занимает определенное время, так как проводится в несколько этапов. Так, после выбора подходящей недвижимости и достижения договоренности с продавцом выбранный объект резервируется внесением денежного взноса. После – проверка юридической чистоты.
Если все в порядке – подписание окончательного договора купли-продажи и внесение депозита (10 % от стоимости). На последнем этапе договор удостоверяется нотариусом, а покупатель передает продавцу окончательную сумму. Позже мы расскажем о процедуре покупки подробнее.
Из других преимуществ – плотная коммуникация с риелторами и агентствами недвижимости. Зарегистрированные профессиональные посредники помогут избежать головной боли с оформлением сделки и переоформлением недвижимости, за что, однако, потребуют оплаты комиссионных.
Посредники будут полезны не только при оформлении, но и при выборе объекта, расскажут про плюсы и минусы зарубежной недвижимости, учитывая, в том числе, и ваши архитектурные вкусы.
Получение ипотеки
Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.
Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.
Возможные проблемы при покупке земли в Испании
Готовясь к сделке, необходимо проверить земельный участок в Испании на предмет наличия обременений. Самым простым способом проверки является запросить в Реестре собственности выписку – Nota Simple Informativa. Выписка носит справочный характер, является публичным документом, поэтому получить ее может абсолютно любой человек. Все существующие обременения в виде ипотеки, эмбарго, задолженности по налогам будут отражены в соответствующем разделе. Также в выписке будут указаны все собственники объекта и их доли.
Еще одним видом задолженности может выступать сумма, зарезервированная муниципалитетом под свои градостроительные нужды в соответствии с генеральным планом города: строительство коммуникаций, оборудование уличного освещения, асфальтирование дорог и тротуаров и т.д. Задолженность может быть оформлена в виде банковского аваля. В обязательном порядке необходимо получить консультацию в градостроительном департаменте мэрии на предмет того, не включен ли земельный участок в какой-либо дополнительный план модернизации или реурбанизации. При покупке земельного участка в нашей компании это сделают специалисты “Estate Barcelona”.
Следующим этапом проверки является анализ сервитутов. Например, под участком земли в Испании могут быть проложены трубы, принадлежащие муниципальной сети, которые собственник участка не вправе трогать. Если план строительства предполагает оборудование бассейна в месте прокладки труб, у нового владельца могут возникнуть серьезные проблемы.
И, наконец, необходимо проанализировать земельный участок на предмет наличия или возможности получения строительной лицензии. В продаже имеется немало проблемных участков земли в Испании с очень привлекательными ценами, но без лицензий и с весьма туманными перспективами их получения. Речь идет об участках, не включенных в утвержденные городские планы, либо не подключенных к городским коммуникациям, либо нарушающих какие-либо директивы и имеющие запрет на строительство.
