Как купить квартиру
Плюсом является тот факт, что покупка недвижимости в Испании для иностранца мало чем отличается от покупки для местных жителей. Единственное, что нужно это NIE (идентификационный номер иностранца), уникальный номер, который необходим при проведении любой транзакции в Испании. Получить NIE можно в испанском консульстве в своей стране или в отделении полиции в Испании. При оформлении взимается государственная пошлина размером в 10 евро. Срок создания идентификационного номера может занять от нескольких дней до нескольких недель.
В целом процесс приобретения недвижимости можно разбить на несколько этапов:
- Выбор жилья;
- Открытие банковского счета (возможно наличие комиссии);
- Бронирование;
- Проверка объекта;
- Подписание предварительного договора;
- Внесение залога (10% от стоимости);
- Подписание договора;
- Оплата;
- Регистрация собственника (занимает около 3х месяцев).
Из документов понадобятся:
- загранпаспорт;
- справка с места работы;
- справка, подтверждающая доход;
- декларация об уплате налогов.
Если в процессе проведения сделки покупателя что либо не устраивает, он может отказаться от совершения покупки, продавец при этом будет обязан вернуть залог.
При покупке жилья, особенно в первый раз, лучше обратиться за помощью в агентство жилой недвижимости. Опытный риэлтор убережет покупателя от неблагонадежного застройщика, решит все вопросы, связанные с получением идентификационного номера и поможет грамотно оформить документы.
Ипотека
Ипотечный кредит доступен как как юридическим, так и физическим лицам, как резидентам Испании, так и иностранным гражданам. Однако в зависимости от того кем вы являетесь, условия будут отличаться с пользой в сторону местного населения.
Одним из примеров является разное максимальное значение LTV (залогового коэффициента по ипотечному кредиту). Как правило, граждане Испании могут занимать до 80% от оценочной стоимости имущества. Нерезиденты же ограничены 50–70%.
Отличаются и процентные ставки: для резидентов они составляют около 1,5%, для покупателей из-за границы ставки могут достигать 2–2,5%.
Ипотека в Испании бывает двух видов: с фиксированной ставкой и с переменной. Фиксированная ипотека считается более стабильной, так как процентная ставка в ней закреплена, а ежемесячный платеж не меняется. ⠀
В переменной (плавающей) ипотеке процентная ставка меняется, а платеж зависит от Еврибора (индекса между европейскими банками). В случае если Еврибор отрицательный, ипотечная выплата будет меньше. Если Еврибор поднимется, платеж увеличится. Недостаток заключается в том, что из за постоянно меняющегося показателя невозможно точно рассчитать бюджет на последующие платежи.
То, что касается сроков, то резиденты Испании могут получить кредит на 40 лет, в то время как для остальных типичный срок составляет 15-20 лет. Заявка на предоставление ипотеки рассматривается в течении 4–6 недель.
Налоги и дополнительные расходы
Налог на покупку недвижимости
Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит – жилая или коммерческая, новостройка или вторичка.
На вторичном рынке
Налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8,0%, но, например, в Каталонии – 10,0%, а на Канарских островах – 6,6%.
На первичном рынке
Налог на добавленную стоимость, то есть НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.
Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость, НДС будет выше – 21%.
Гербовый сбор (только для новостроек)
Гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados), взимается только при сделках с новой недвижимостью. Размер сбора варьируется от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона.
Услуги риелтора
Стандартная комиссия риелторов в Испании – 3–5% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.
Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже будут включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счёта в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.
Гонорар юриста
Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату – €50–300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500–2000, третьи требуют процент от цены объекта – 1,0–1,5%.
Нотариальные расходы и регистрация объекта
За работу нотариуса и регистрацию объекта в Реестре собственности платит покупатель. Эту сумму высчитывает нотариус; как правило, получается 1–2% от цены объекта.
Услуги переводчика
Если покупатель не понимает испанского, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги – €100 в час + НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в оплату услуг агентства.
Ипотечные сборы
В случае привлечения ипотеки расходы покупателя увеличатся. Надо будет оплатить оценку объекта (€300–500), сбор за открытие кредита (0,5–1,0%), застраховать имущество (€100–1000 в год в зависимости от суммы покрытия и типа недвижимости). Возможно, потребуется дополнительно оплатить услуги ипотечного брокера – 0,5–1,0% от суммы кредита.
Фуэнте-Обехуна, Кордова
Средняя стоимость недвижимости: €352 за кв. м
Фуэнте-Обехуна с населением 5 тыс. человек считается одним из старейших городов Андалусии. Его заселили ещё древние римляне, они же прозвали местечко Font Mellaria, что означает «источник мёда». Позже город стал называться Fuente Abejuna из-за высокого качества производимого здесь мёда.
Городок находится чуть более чем в часе езды от популярного исторического пункта Кордова, который также является крупным образовательным центром и транспортной развязкой.
Однако этот маленький город знаменит и сам по себе. Именно здесь происходило действие прославленной пьесы Лопе де Веги «Фуэнте Овехуна», в которой повествуется о восстании простых людей против тирании могущественного полководца.
Фуэнте-Обехуна известен как «модернистская жемчужина Кордовы» благодаря красивому дворцу Каса Кардона, который гордо возвышается над городом. В его стенах сейчас находится туристический офис и муниципальный исторический музей.
Здесь есть школы, детский сад, библиотека, спортивный центр, множество магазинов, кафе и ресторанов – всё для комфортной жизни. В местном театре проводят фестивали, так что есть куда выйти в свет.
Окрестности города будут интересны любителям археологии: здесь сохранились следы древних цивилизаций, например старый римский шахтёрский город. Фуэнте-Обехуна понравится и любителям сельского туризма: многие приезжают сюда ради пеших прогулок, езды на велосипеде или охоты.
Самые дешёвые объекты недвижимости, которые продаются в городе сейчас, – это 150-метровые шале с тремя-четырьмя спальнями. Для покупки понадобится €20 тыс., но придётся ещё сделать ремонт.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом
Подписаться
Почему выбирают Испанию для покупки жилья
Согласно диаграмме, представленной Colegio de Registradores de la Propiedad, максимальное количество сделок россиянами было совершено в 2013–2014 годах. Это было связано со значительным удешевлением жилого фонда в результате кризиса и принятием закона об иностранцах, позволяющего получать «золотую визу» при покупке недвижимости. Затем было некоторое падение в 2015 году, стабилизация и незначительный подъем в 2016–2017 годах.
При всей широте предложений и увеличившемся количестве европейских инвесторских программ Испания остается самым популярным направлением для покупки недвижимости среди граждан России.
Королевство Испания обладает следующими преимуществами:
цены на жилье по регионам не завышены;
есть возможность получить вид на жительство;
работает программа «золотая виза»;
привлекательное географическое расположение страны и наличие моря;
удобное транспортное сообщение;
высокий уровень медицины;
качественное образование для детей иностранцев;
испанские банки могут предоставить иностранцам ипотеку на покупку недвижимости;
приобретенные объекты можно выгодно сдавать в аренду;
доброжелательность испанцев по отношению к иностранцам;
большая русскоговорящая диаспора.
Растет популярность покупки недвижимости и в Андорре. Об этом читайте в статье «Как приобрести недвижимость в Андорре?
Как выбрать объект недвижимости
С изобилием мошенников и недобросовестных продавцов, желающих избавиться от долгов, к выбору жилья стоит подходить очень серьезно.
Прежде всего стоит определиться с целям. К ним могут относиться:
- отдых на море в течении нескольких месяцев;
- удачные инвестиции;
- учеба в университете;
- переезд в Испанию.
Крупных инвесторов интересуют эксклюзивные апартаменты премиум-класса на побережье Коста-Бланки, вип-квартиры в центре Барселоны и Мадрида и элитные курортные виллы с видом на Средиземное море. Вкладчиков помельче привлекают недорогие квартиры в городах поменьше. Русские эмигранты, которые ищут жилье с целью переезда на ПМЖ обычно рассматривают варианты квартир и домов в провинции Аликанте, в особенности в Торревьехе. Соотечественники желающие просто хорошо провести время в зимнее время любят покупать в Валенсийском сообществе, в Каталонии и на Канарских островах.
Локация
Для вкладчиков при выборе месторасположения важно наличие развитой развлекательно-отдыхательной инфраструктуры в виде бассейнов, барбекю, парусных клубов, а также престижность жк. Обоим параметрам удовлетворяют дома и квартиры в Малаге и Эстепоне
Для студентов имеет значение шаговая доступность до основных услуг, таких как торговые центры и супермаркеты, а также близость учебных заведений и транспорта.
Планирующие переезжать должны учитывать качество инфраструктуры и стоимость проживания в выбранном регионе.
Новостройки или вторичный рынок
Один из основных вопросов, как для инвесторов, так и для тех, кто планирует переезжать в Испанию на ПМЖ остается: купить ли новый дом/квартиру под ключ, минимизировав тем самым дальнейшие вложения или остановиться на вторичном жилье, которое можно приобрести относительно дешево и в вполне приличном состоянии.
И в том и в другом случаях, эксперты риэлторского сектора считают, что предпочтение все же стоит отдавать новостройкам. Так как несмотря на популярность вторичного рынка, со временем недостатки такого жилья дают о себе знать, выливаясь в круглую сумму ( в лучшем случае 10-15 % от стоимости объекта). Плюс ко всему, в случае покупки дома или квартиры на стадии постройки, у покупателя имеется возможность постепенно оплачивать жилье до момента завершения работ. При этом,чтобы клиент не стал жертвой махинаций, при покупке испанской квартиры в новостройке, деньги отправляются не застройщику, а непосредственно банку.
Валенсийское сообщество
Город Торревьеху в провинции Аликанте (входит в Валенсийское сообщество) называют столицей русскоговорящей общины в Испании. Именно здесь в кафе, магазинах и на улице звучит русская речь, и кажется, что вы не покидали родину. Вместе с городом Аликанте популярны у «наших» Бенидорм, Альтеа и Кальпе . В провинции Аликанте приобрели недвижимость режиссер Никита Михалков, актеры Евгений Миронов, Валентин Смирнитский, Юрий Стоянов, певица Лада Дэнс. Покупатели «дач» и планирующие переезд на ПМЖ выбирают этот регион по нескольким причинам.
Наличие друзей и знакомых, большое количество русскоговорящих в целом.
Хорошая цена на недвижимость.
Близость моря и возможность отдыхать в летнее время.
В другой сезон можно сдавать объект в аренду.
Возможность найти работу русскоговорящим.
Работают русские агентства недвижимости.
Развитая сфера услуг, недорогие продукты питания.
Цены на квартиры по регионам Испании
Вопрос номер один, который волнует многих соотечественников: сколько стоит купить недвижимость в Испании.
По состоянию на 2023 год средняя стоимость нового дома в Испании составляет около 249 400 евро, что дешевле чем в Италии или во Франции. Однако в целом цены на недвижимость зависят от локации.
Для сравнения, дома на юге Испании, особенно на Коста-дель-Соль, можно найти в пределах 2000-2500 евро за м². Так, купить типичную квартиру в средиземноморской провинции Андалусии в среднем можно за 2240 евро за м².
Дешевле всего недвижимость стоит на побережье Коста Бланка, где средняя цена квадратного метра — 1 458 евро за м². Относительно недорогое жилье (в районе 1 299 евро за м²) также можно найти в Мурсии, Эстремадуре и Кастилии-Ла-Манча.
В число других популярных среди соотечественников населенных пунктов входит Аликанте, в котором дома расположенные ближе к центру стоят 2150 евро за м², на окраинах 1716 евро м². Примерно в этом же ценовом диапазоне можно приобрести апартаменты в Санта-Крус-де-Тенерифе, где средняя цена на жилье составляет 1 933 евро за м² недалеко от центра города и 1 540 евро на окраинах.
Заметная разница в ценах между недвижимостью в центре города и в отдаленных районах наблюдается в Лас-Пальмас-де-Гран-Канария. Здесь цены в оживленных участках города составляют 4 400 евро за м² и 1 840 евро за м² в отдаленных районах.
Средние цены на жилье в провинциях Испании на 2023 год (от дорогих до дешевых):
Регион | Цены на жилье за м² (евро) в центре | Цены в рублях | Цены на жилье за м² (евро) в центре на окраине | Цены в рублях |
Сан-Себастьян | 6 000,00 | 481083,60 | 3 633,33 | 291322,58 |
Мадрид | 4 777,28 | 383045,18 | 3 410,10 | 273423,86 |
Лас-Пальмас-де-Гран-Канария | 4 400,00 | 352794,64 | 1 840,00 | 147532,30 |
Барселона | 4 346,09 | 348472,10 | 2 714,50 | 217650,24 |
Пальма-де-Майорка | 4 433,33 | 355467,06 | 2 512,50 | 201453,76 |
Малага | 3 533,33 | 283304,52 | 2 308,33 | 185083,28 |
Бильбао | 3 409,33 | 273362,12 | 2 779,60 | 222870,00 |
Гранада | 3 166,67 | 253905,50 | 1 800,00 | 144325,08 |
Севилья | 2 900,00 | 232523,74 | 1 916,67 | 153679,75 |
Валенсия | 2 738,89 | 219605,84 | 1 519,60 | 121842,44 |
Аликанте | 2 150,00 | 172388,29 | 1 716,54 | 137633,21 |
Санта-Крус-де-Тенерифе | 1 933,33 | 155015,56 | 1 540,00 | 123478,12 |
В среднем стоимость квартиры в Испании составляет около 1779 евро за м². Однако в целом бюджет, требуемый для приобретения квартиры зависит от предпочтений.
Россияне, которых интересуют новостройки, могут приобрести жилье в пределах 200 тыс. евро. Например, модернистскую двухкомнатную квартиру с двумя ванными, террасой и видом на море, расположенную в жилом комплексе с бассейнами в городе Бенидорм можно купить в пределах 290 тыс. евро. Не менее просторные апартаменты с двумя спальнями и видом на побережье Коста-Бланки можно получить в Финестрате за 175 тыс. евро.
Вторичный рынок также предлагает немало презентабельных вариантов. В пределах 275 тыс. евро можно приобрести студию или однокомнатную отремонтированную квартиру в центре Барселоны с балконом на 4 этаже.
Соотечественники предпочитающие виллы с террасами и пентхаусы с бассейнами в среднем могут обойтись 500 – 700 тыс. евро. В Альтеа можно легко найти эксклюзивный пентхаус с тремя спальнями, террасой, видом на море и барбекю в пределах 595 тыс. евро. За эти же деньги можно найти многоэтажные апартаменты в Барселоне.
Резюме
- Законы Испании не ограничивают иностранцев в правах на покупку недвижимости. Можно приобретать все виды объектов.
- Владельцы любого жилья в Испании имеют право на многократную шенгенскую визу, а обладатели объектов от €500 тыс. могут получить вид на жительство.
- Обязательный участник сделки с недвижимостью – нотариус. Без него покупка не может быть зарегистрирована.
- В Испании нет фиксированных ставок оплаты услуг риелтора, этот вопрос надо обсуждать со своим агентом.
- При покупке недвижимости местные жители и иностранцы платят одинаковые налоги.
- Дополнительные расходы при покупке составляют 10–15%. Эту сумму нужно прибавлять к цене объекта.
Бульяс, Мурсия
Средняя стоимость недвижимости: €462 за кв. м
Бульяс расположен в 53 км от столицы провинции Мурсии, в долине реки Мула. Здесь проживает 11,5 тыс. человек.
Три крупных города – Мурсия, Аликанте и Картахена – находятся в пределах часа езды на автомобиле. До близлежащих морских курортов и пляжей тоже можно добраться быстро – чуть более чем за час.
Здесь есть вся инфраструктура для жизни – от аптек и магазинов до музеев и ресторанов.
Город в основном живёт за счёт сельского хозяйства: выращивают миндаль, абрикосы, оливки. А ещё регион славится производством вин.
Известное своими живописными пейзажами с водопадом и лагуной, это место подойдёт любителям природы и натуральных продуктов. Историческое наследие города тоже богато: руины замка, старинные дома местной аристократии…
Местные жители отличаются весёлым нравом и совместно празднуют многие праздники, проводят карнавалы и фестивали. А ещё на старой площади в центре города каждое первое воскресенье месяца проводят ярмарку «Эль-Закатин», где можно приобрести продукцию местных фермеров.
Недвижимость здесь совсем недорогая. Например, сейчас в Бульясе продаётся 80-метровая трёхкомнатная квартира, за которую просят €17 тыс.
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?
Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.
Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.
По данным Генерального совета нотариусов, в первой половине 2020 года из-за пандемии продажи жилья иностранцам в Испании упали на 37,4%, до 32 395 транзакций. Тем не менее даже с учётом спада это 17,3% от общего числа покупок.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землёй, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости. Однако в некоторых регионах перед покупкой иностранцам из стран, не входящих в ЕС, необходимо получать разрешение от Министерства обороны Испании.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?
Владелец любой недвижимости независимо от её стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.
В 2013 году вступил в силу так называемый закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 тыс., получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась и с учётом последних поправок стала одной из самых востребованных в Евросоюзе.
В 2019 году программа “золотой визы” в Испании побила рекорд по числу заявителей.
В 2019-м программа «золотой визы» побила рекорд по числу заявителей. Их оказалось 1 422, а в 2018-м было 1 188. С 2014 года эта программа привлекла 5 515 инвесторов.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?
Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдаётся туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.
Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счёта в Испании или создания юрлица (что может потребоваться при сделке) необходимо сообщить об этом в налоговую. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
