Пост-продажное обслуживание.
Хеппи-энд при покупке дома – еще далеко не момент для опускания занавеса. Качественная поддержка риэлторов включает последующее обслуживание и сопровождение во всем, что касается документации, ремонта, выплаты ипотеки, поиска платежеспособных арендаторов и т.д. За соответствующую плату агентство подберет обслуживающий персонал для Вашего нового дома или офиса, школу или языковые курсы для Ваших детей, предложит варианты по медицинскому страхованию всех членов семьи, сопроводит при выплате налогов и организации бизнеса, одним словом, окажет всестороннюю поддержку по интеграции и адаптации в новой стране. Нужно уточнить, что не каждое риэлторское агентство может предложить все перечисленные услуги, поэтому, если удастся найти компанию, практикующую такой комплексный подход, это можно считать особой удачей.
Освобождение от уплаты налога при покупке квартиры в Испании.
При покупке недвижимости в Испании вы платите налоги. Перечень этих налогов вы изучали в другой моей статье.
Основной налог — это налог на переход права собственности. В каждой провинции он разный и в Валенсии он самый высокий – 10% от цены объекта, указанной в договоре. Избежать этого налога никак нельзя, т.к. вам не зарегистрируют право собственности на объект, если вы не предъявите документ об оплате этого налога.
Избежать нельзя, но снизить можно:
1) легально:
Оплата 8% вместо 10%:
— при покупке первого жилья для собственного проживания, когда покупателю до 35 лет, и его годовой доход не превышает 24.000 евро в год на одного человека и 38.800 евро на семейную пару.
— покупая первое жильё для собственного проживания, когда покупателю до 35 лет и он имеет свой бизнес и отвечает другим параметрам.
— при покупке первого жилья для собственного проживания в доме, находящимся в статусе «социальное жилье общего режима» (на испанском VPO). Режим определяется уровнем дохода покупателя. Не буду указывать уровень дохода, т.к. все может измениться и данные в статье введут вас в заблуждение.
Оплата 4% вместо 10%:
— при покупке первого жилья для собственного проживания в доме, находящимся статусом «социальное жилье особого режима». Режим также определяется уровнем дохода покупателя. Это уровень в два раза ниже уровня для категории с общим режимом.
— многодетные семьи (трое детей и больше) при покупке жилья для собственного проживания, с уровнем дохода семьи не выше 45.000 евро в год. Простая арифметика вам для понимания: 45.000 евро в год это примерно 3.750 в месяц на двух работающих родителей, т.е. 1875 на одного. Такая зарплата есть у единиц. Средняя зарплата по Валенсии на 2020 год – 1.000-1.100 евро. И многие работодатели нанимают на полставки, чтобы столько не платить.
— инвалиды при покупке жилья для собственного проживания, при этом инвалидность физическая должна быть не менее 65%, а психическая — не менее 33%.
Как видите, большинство из нас не попадет ни под одну категорию, т.к. часто покупатели не являются резидентами и переезд не планируют. Наверно, и слава Богу. Лучше заплатить налог, чем быть инвалидом или малоимущим с тремя детьми. По идее, нерезидент не может жить в купленной квартире ввиду отсутствия резиденции (вида на жительство). Доказать Налоговой (если вы не имеете вида на жительство), что квартира была постоянным местом жительства в годы владения будет сложно, хотя возможно.
Однако первый пункт про возраст и не высокий доход может быть интересным. Я знаю случаи, когда иностранцы — покупатели платили 8% из-за возраста и никто не спрашивал у них документы о доходности. Этот факт наводит на мысль, что налоговая не так строга в проверке всех своих требований
Может, через икс лет Налоговая попросит доплатить 2% до 10, а может и штраф выписать… Тут нужно действовать осторожно
2) нелегально.
Собственно, самый основной и распространенный способ сокращения суммы налога при покупке недвижимости в Испании — это занижение цены в договоре купли-продажи. Мое отношение к данному действию я высказывала здесь, когда писала про «сюрприз» от Налоговой в конце статьи. В целом, я не против данной действия, но в разумных пределах.
Еще для уменьшения суммы налога вы можете сделать справку, что вы инвалид, в наших коррупционных странах это не сложно. Однако, на мой взгляд, это перебор.
Налог ИБИ – ежегодный налог на владение недвижимостью. Вы уже читали, что его платит тот, кто на январь месяц является владельцем объекта. А как быть, если покупка совершиться в феврале? Весь год квартирой будет пользоваться покупатель, а заплатил продавец. Здесь все зависит от того, как договорятся стороны. Покупатель может избежать оплаты этого налога ИБИ, урегулировав этот вопрос с продавцом.
Миф №1. ВНЖ проще всего получить через покупку недвижимости
Бытует мнение, что единственно возможный способ получения испанского вида на жительство – это покупка недвижимости. На самом деле, ВНЖ без права на работу можно получить различными способами.
Например, можно арендовать недвижимость на длительный срок. Правда, отличие от «золотой визы» будет заключаться в том, что вы обязаны будете находиться в Испании не менее 183 дней в году. А собственники испанской недвижимости стоимостью от €500 000 имеют право находиться в стране любое количество дней.
Таким образом, делать ВНЖ без права на работу нет смысла, если вас устраивает стандартный визовый режим 90 дней в каждом полугодии. Ведь вам могут такой документ просто не продлить, аргументировав, что вы можете жить в Испании по визе.
Если же вы решили делать ВНЖ через аренду недвижимости, главное для вас – это показать властям Испании свою платежеспособность и, соответственно, возможность жить в этой стране, не работая. Например, на семью из трех человек, с маленьким ребенком, минимальный остаток на счету в 2017 году составляет €39 000. Ключевые документы, которые придется подготовить, – это справки 2НДФЛ, свидетельства о собственности, остатки и движения на банковских счетах, справки с постоянного места работы.
Желательно привлечь к оформлению такого ВНЖ профессионала. Он выведет необходимую цифру дохода для каждого конкретного случая и проинструктирует вас о всех необходимых бюрократических процедурах. Он также поможет собрать пакет документов и проинструктирует по всем вопросам, которых будет немало. Тем более что правила в испанском консульстве меняются с завидной регулярностью.
ПОСЛЕ СДЕЛКИ
1. После подписания договора купли-продажи вам необходимо выполнить ряд обязательных условий.
- Заплатите все причитающиеся налоги и расходы по сделке. Поинтересуйтесь у нотариуса, в какие сроки это нужно сделать, так, чтобы не попасть под штрафные санкции из-за несвоевременной уплаты. Можно подрядить нотариуса произвести все эти платежи от вашего имени. Согласно испанскому законодательству, все налоги, за исключением одного (Plusvalía, о котором будет сказано ниже), ложатся на сторону покупателя. Сопутствующие расходы – тоже (в некоторых городах Испании имеются исключения в части оплаты услуг нотариуса, когда эту сумму расходов стороны сделки делят между собой).
- Переведите на себя со старого владельца все договоры об услугах и снабжении жилья необходимым сервисом (вода, газ, электричество, уборка мусора, сигнализация, Интернет и т.д.).
- Сохраните все документы и фактуры, связанные со сделкой купли-продажи, уплатой налогов и сопутствующих расходов по операции.
2. Расходы на проведение сделки купли-продажи объекта:
- Услуги нотариуса (Minuta notarial). Тарифы на эти услуги установлены государством и одинаковы для всех нотариусов.
- Регистрация в Реестре собственности (Minuta registral). Эти тарифы также установлены правительством и одинаковы для всех регионов страны.
- Услуги уполномоченного, менеджера, готовившего сделку и подписание (Minuta gestoría) – фактуру выписывает уполномоченный по согласованным вами с ним ценам. Уполномоченным также может выступить нотариус (заключите с ним для этого отдельное соглашение и за отдельную оплату). Или вы можете готовить все сами.
- Муниципальный налог на прирост стоимости объекта с момента предыдущей его продажи (Plusvalía). По закону этот налог должен платить продавец – именно он точно знает, за какие деньги жилье приобреталось. Все остальные налоги платит покупатель.
- Налог на переход собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – в зависимости от автономии колеблется в пределах 6% – 10% от суммы, фигурирующей в договоре купли-продажи. Этот налог платится, если предметом сделки выступает вторичное жилье. Если же покупается новострой, то приобретатель выплачивает НДС (IVA): 10% на жилье, 21% – на объекты иного назначения.
- Если предметом сделки служит вновь построенный объект, покупателем оплачивается также сбор на оформление документальных актов (Actos Jurídicos Documentados – AJD). Его размер может колебаться от 1% до 1,5% от суммы продажи (в зависимости от автономии), указанной в договоре.
- Подоходный налог (IRPF). Если вы – не покупатель, а продавец жилья, вам следует иметь в виду, что получаемые за продаваемое жилье деньги являются доходом. Эта сумма должна быть учтена при подаче вами ежегодной декларации (в Испании при определенных условиях налоги платят не только резиденты, но и нерезиденты). В зависимости от стоимости жилья размер IRPF может достигать 27%.
Срочная продажа
Когда срочно потребовались деньги и единственный выход, это срочно продать недвижимость, то нужно приготовиться к тому, что придется существенно снизить реальную цену объекта. На недвижимость, которая в хорошем состоянии и по низкой цене, откликнутся быстрее. Кроме снижения цены, срочно продать жилье помогут дополнительные предложения. Дополнительно к дому вы можете предложить как бонус: гараж, личную стоянку, другие постройки рядом с домом. Это станет дополнительным стимулом для потенциальных покупателей.
Также:
- Заранее подготовьте все документы, чтобы потом не платить за срочность;
- Сразу оплатите все налоги и квитанции за свет, воду, газ и т.д.;
- Увеличьте процент от продажи для риэлтора. Согласуйте с ним конкретные сроки для продажи, если он продаст недвижимость за это время, то процент от продажи будет больше. Это дополнительный стимул.
0. Выбор риелтора
Ограничительный контракт на покупку
С весны 2013 года некоторые риелторские агентства Испании начали предлагать своим клиентам новую услугу – ограничительный контракт на покупку жилья.
Документы подобного рода широко используются в Европе. По условиям подобного контракта покупатель обязуется работать с одним агентством недвижимости на протяжении короткого временного срока. Компания, с которой был подписан договор, в свою очередь, занимается поиском оптимального варианта. Клиент получает полноценную профессиональную помощь, а риелтор обязуется найти лучший объект недвижимости в кратчайшие сроки. Росирис Муньос, владелица агентства R&M Servicios Inmobiliarios (Сан-Фернандо-де-Энарес, Мадрид), рассказала порталу Idealista о деталях сотрудничества по подобному договору.
Кроме того, покупатель должен предоставить агентству все требования, предпочтения и условия, связанные с покупкой жилья, а также личную и финансовую информацию, которая может потребоваться для получения ипотечного кредита.
По мнению Муньос, подобные контракты гарантируют спокойствие риелторским компаниям, так как позволяют одновременно работать максимум с 2-3 клиентами. Покупателю сотрудничество подобного рода обеспечивает прозрачность и сокращает срок поиска желаемого объекта до двух месяцев, а также значительно облегчает процесс покупки – риелторы показывают ему ограниченное число домов и квартир, соответствующих его требованиям.
Постоянный контакт
С моменты оставления заявки с критериями для будущего жилья, работа по поиску предложений переходит к риэлтору. Как правило, агенты лично посещают все имеющиеся в базе данных объекты, а потому досконально знакомы с возможными дефектами дома или подъезда, инфраструктурой, спецификой района и т.д
Опытный риэлтор сможет с первого взгляда распознать уловки, которыми пользуются продавцы, чтобы скрыть недостатки, найдет подход к соседям, чтобы выяснить причину продажи и, в отличие от простых покупателей, не позволит эмоциям одержать победу над осторожностью. В интересах агентства предложить подходящий именно Вам вариант, поэтому ни один уважающий себя профессионал не будет оказывать давление по оформлению или внесению предоплаты – напротив, посоветует не спеша взвесить все «за» и «против»
То же касается продажи объекта: с минуты, когда недвижимость выставляется на рынок, важнее всего – быть всегда доступным для ответа на звонки и программирования визитов. На выручку владельцу, лавирующему между деловыми встречами и личными делами, а иногда попросту отсутствующему в стране, придет все тот же риэлтор. В отличие от дилетанта, он легко ответит на каверзные вопросы, например, почему запрашивается такая цена и много ли кандидатов имеет объект. Кроме того, уже на первом этапе им будут отфильтрованы «любопытствующие» и мошенники, что позволит не тратить время на бесполезные торги.
Как продать недвижимость в Испании максимально быстро
Если вы ограничены во времени, продать свою собственность в короткие сроки вам помогут следующие рекомендации:
- Снизьте цену – на фоне общего роста цен на испанском рынке недвижимости ваше предложение будет выглядеть максимально привлекательно. Специалисты рекомендуют выставлять цену на 5-10 % ниже среднерыночной.
- Подчеркните имеющиеся бонусы. Это может быть обустроенная кладовка, расположенные поблизости пляжи, встроенная мебель, бытовая техника.
- Заранее подготовьте все документы. Чтобы не упустить потенциального покупателя, имейте все необходимое уже к моменту подачи объявления.
- Внесите все коммунальные платежи и уплатите налоги, чтобы не терять на этом время.
- Прибавьте к стандартной комиссии риелтора 1-2 %, если он продаст вашу собственность в более короткие сроки. Это будет хорошим стимулом.
- Заложите в стоимость объекта возможную скидку для покупателя, если тот начнет торговаться.
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Ипотека в Испании
Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50-60%, иногда до 65-70% от оценочной стоимости объекта. Обычный срок кредитования – от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение займа.
Размер первоначального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он составляет 20%. Средняя ставка по ипотеке в Испании на 2016 год составляет 3,5-4% годовых.
В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.
Ни один российский банк не предоставляет ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Испании. Однако почти все банки готовы кредитовать россиян под залог уже имеющейся недвижимости.
Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.
К списку документов для одобрения займа обязательно представить кредитную историю из Бюро кредитных историй, некоторые документы требуют проставления апостиля или официального штампа Налогового ведомства. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально.
В чем преимущества привлечения риэлтора
При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.
При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.
Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.
В число плюсов участия риэлтора в сделке входит:
- опыт и знания специалиста, позволяющих ему видеть с первого взгляда возможные «подводные» камни;
- быстрота процесса поиска покупателя, налаженные связи и база клиентов позволяет профессионалам в сжатые сроки находить оптимальный вариант;
- отсутствие проблем со сбором документов, так как специалист точно знает перечень необходимых бумаг и способы, позволяющие получить их максимально быстро.;
- экономия времени, сил и здоровья, так как все проблемы и их решение перекладываются с плеч продавца;
- показ квартиры в удобное для покупателя время, что часто не может обеспечить продавец;
- помощи в оценке реальной стоимости объекта недвижимости
- получение уверенности в правильности оформления документов взамен на относительно небольшую плату.
Перечень преимуществ при привлечении услуг риэлтора довольно обширен, но их получение возможно только при условии обращения к грамотному специалисту. В связи с этим стоит придерживаться пошаговой инструкции по его выбору и изучить рекомендации по построению с ним взаимоотношений.
УЖЕ НЕ ПРОДАТЬ!
Что у вас есть в Испании? Дом, квартира или земельный участок, склад, торговое помещение, отель или ресторан? Большинство граждан РФ продолжает наивно считать это своей собственностью в испанском королевстве по сей день, по праву им принадлежащей. Нотариальный акт купли-продажи объекта на их имя, заключенный легально в недавнем прошлом, вроде бы об этом свидетельствует. Да полиция еще не опутывает вход желтой лентой, а вас «под белы рученьки не ведут в городской сад»?
Тогда как быть с вашим правом продажи данной собственности владельцем, по его решению третьим лицам за деньги? Для нерезидентов Испании эта опция на сегодняшний день, внезапно, стала практически не доступной! Если говорить прямым текстом, она заблокирована пакетом ограничений беспрецедентной жесткости, нацеленных вроде бы на всех НЕрезидентов Испании, но реализуемая на практике именно на гражданах РФ. Даже при наличии у вас готового покупателя вашей недвижимости, которые вручит вам чек на сумму выше 100 000 евро, вы не сможете получить вырученные от сделки деньги на свой счет в испанском банке, как это было еще год назад. Банк банально не зачислит их вам, сославшись на превышение лимита, либо заморозит на счету сальдо «в красном цвете», под предлогом выяснения их происхождения. В Испании для граждан РФ нерезидентов на сегодня УЖЕ действует данное ограничение. И, если вы сможете каким-то колдовством (адвокатов, юристов или консультантов) «побороть-обойти» банковские редуты и «взобраться на холм», зачислив свои сбережения, полученные от продажи недвижимости в Испании на свой банковский счет, то куда вы будете девать их дальше? Может, попробуете перечислить их в родной Сбербанк? В Андорру, на Кипр, в Африку? Там их очень ждут, там любят финансовых беженцев – прекрасный материал для укрепления экономики через экспроприацию активов у лиц с неподтвержденным происхождением доходов. Неприятность даже не в том, что испанские банки больше не принимают крупные суммы на счета граждан РФ, а в том, что их нельзя перечислить на счета граждан в России. А, учитывая, что в любой день ваш банковский счет в Испании (как и в любой другой стране Европы) может быть заморожен по одностороннему решению банка БЕЗ всяких на то объективных причин (в трактовке будет указано: «Подозрение на отбеливание капиталов») – вы уверены, ВАШИ ЛИ это деньги?
КОНТРИБУЦИЯ – МИФ?
В Европарламенте и парламенте Испании уже с весны 2022 года в открытую ведутся серьезные разговоры о наносимой Россией невероятном финансовом уроне Украине в результате ведения военной спецоперации с 24.02.22. Десятки объектов дорогостоящей недвижимости, яхт, машин и денежных средств физлиц граждан РФ в Европе и Испании УЖЕ арестованы для компенсации в пользу Украины. Скажете, это плохо и страшно, но это же «олигархи из санкционных списков», вас – скромных хозяев испанской недвижимости стоимостью в пределах нескольких сот тысяч евро это не коснется? Коснется. Соответствующие постановления и поправки к законодательствам УЖЕ приняты правительством Испании (и не только), просто узнать о них придется из официальных газет. «Наслово», обычно, верить в такие вещи обывательскому сознанию глубоко дискомфортно, поэтому, до сих пор в старых квартирах родственники находят сберкнижки своих умерших бабушек, на которых лежало по 25-30 тысяч советских рублей, обесценившихся тогда в один день. А внуки думали, что им на молоко не хватает, со стипендии подбрасывали по «трешке». А ведь было время и возможность купить на них дачу и мотоцикл детям.
Расширить санкционные списки россиян для европейской власти дело нескольких недель, как и ввести право на контрибуцию по национальному признаку. По сути, все маркерные точки движения мировой политики в этом направлении уже зажглись, банковские перечислений оборваны, визовый режим заморожен, счета массово блокируются. Но владельцы испанской недвижимости почему-то спокойны. Парадокс! Так что же, скажите, останавливает от немедленного официального изъятия собственности граждан РФ в Испании в пользу кого-угодно (нужное подставить) прямо сегодня? Да ничего. Зачем это сейчас делать, зачем озвучивать публично и так свершившийся факт? Не надо пугать гусей перед рождеством, вдруг похудеют или вовсе помрут! Вдруг, вы испортите вашу недвижимость, сожжете ее, например, из вредности или со злости заселите в нее оккупантов из Загреба. А так она за ваш счет пока охраняется, содержится в идеальном состоянии, а вы еще продолжаете платить за нее налоги, а кто-то особенно оптимистически мыслящий вносит квоты по ипотеке в испанский банк, вместо того чтобы эти деньги элементарно и сладко прокутить на выходные с друзьями. Поспорим на шампанское, что все равно отберут?
А может пообщаться через Интернет с бизнес-сообществом таких стран как Афганистан, Ирак, Ливия, Сирия, Сербия? Как там дела у них за прошедшее десятилетие с неприкосновенностью частной собственности граждан не дружественных им стран? Или скажет, что где Испания и где эти страны? Тогда не будем вспоминать, что по вечернему Киеву всего десять лет назад граждане РФ гуляли так же приятно и безопасно, как и по Барселоне. И никто даже в шутку не мог подумать про 2022 год. Диктатура Франко в Испании, кстати, закончилась, всего лишь в 1975 году, а он вообще не церемонился с вопросами подозрительной собственности богатых иностранцев. И у власти здесь до сих пор люди преклонного возраста, прежде всего, в государственных и силовых структурах, вскормленные его системой. Делаем пометки на полях.
Можно ли обойтись без риэлтора?
Развитие интернета и свободный доступ к информации создает ощущение, что найти дом или участок самостоятельно сегодня проще простого. Но это иллюзия.
Вы должны понимать, что самые невыгодные (неликвидные) объекты недвижимости обычно находятся быстрее всего. Их легко вычислить, так как ими «заспамлены» все сайты и доски объявлений, их продают десятки разных агентств, а с момента первого размещения уже прошли месяцы или даже годы.
Чтобы найти действительно выгодный вариант, все равно придется потратить много времени на изучение поселков и их окружение, отзывы о них и о застройщике, регулярно отслеживать динамику рынка, спрос на объекты и самостоятельно ездить на просмотры и т.д…
Представили?
А теперь умножьте это на 10.000. Примерно столько объектов загородной недвижимости ежедневно рекламируется в Московской области. А теперь представьте, сколько раз вам придется общаться с посредниками, недобросовестными продавцами, смотреть «мутные» объекты, которые ничем на похожи на свои фото или на предложения, которые завышены по стоимости и является заведомо невыгодными.
Тщательно обдумайте дальнейший план, оцените свои потребности и сроки, за которые вы хотите купить или продать дом. Затем оцените шансы. Сможете ли все сделать своими силами?
Если вы решите привлечь специалистов, учтите, что агентства работают более профессионально и официально, требуя при этом большую комиссию. Частные риэлторы возьмут меньше, но при этом предоставят минимум гарантий.
Во сколько обходятся услуги риэлтора?
В идеале, размер комиссии оговаривается «на берегу», еще до начала сотрудничества. В этом плане агентство работает более прозрачно и сразу уведомляет клиента о проценте за услуги. Частные риэлторы чаще тянут до последнего в страхе, что клиент развернется и будет искать услуги с другими посредниками или напрямую.
Процент за услуги рассчитывается от суммы заключенного договора. Это значит, что в подсчетах нужно отталкиваться от цены загородного дома или участка.
Сегодня, агентская комиссия составляет, в среднем, от 2 до 4% от стоимости объекта, и во-многом зависит от опыта специалиста, его уровня подготовки и репутации. У клиента также есть возможность заключить договор на оплату фиксированной суммы. Размер агентсткого вознаграждения, как при продаже загородного дома, так и при подборе и покупке редко превышает 5-6%.
Размер комиссионных по рынку примерно одинаков у всех фирм, но, есть и исключения. Обычно это непрофессионалы, которые неадекватно оценивают свои услуги, причем как в большую, так и в меньшую сторону. От таких специалистов лучше заведомо отказаться.
Грамотно аргументировать и обосновать свой процент могут лишь опытные риэлторы, которые уже много лет занимаются операциями с недвижимостью и ответственно подходят к делу. Клиенты таких специалистов обращаются к ним неоднократно, потому что они готовы платить за избавление от стресса, рутины и за эксклюзивную информацию.
Управляющие компании в Испании
При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Испании, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в этом случае гарантируется постоянный доход в размере 5-8% годовых.
Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, впоследствии взимая ее с владельца, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.
В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Довольно часто плата берется не на квадратный метр, а на единицу жилья и составляет один евро в день (365 евро в год).
Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг исходя из площади, но в тогда стоимость квадратного метра уменьшается в зависимости от площади. В год выходит от 6 до 15 евро (в среднем – 8,4 евро) за квадратный метр. За эту сумму управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры).
Шаг третий: выбираем тип недвижимости
Начнём с того, что в Испании, в отличие от России, несколько типов недвижимости.
Апартаменты – всё просто. Это обычная, в нашем понимании, квартира с одной или двумя спальнями, студия.
Следующий тип жилья – бунгало. Это квартира с отдельным входом, которая может быть расположена на нижнем этаже и иметь собственный дворик не более 30 кв. м. А может находиться на втором этаже, и в этом случае у вас будет собственная терраса (до 50 кв. м), как её ещё называют, солярий. Бунгало на втором этаже, как правило, престижнее. Здесь больше солнца и можно организовать зону отдыха с барбекю.
Далее. Дуплекс или таунхаус – двухэтажная квартира с отдельным входом. Она может занимать последний этаж жилого дома или представлять собой отдельное строение на несколько хозяев и иметь свой небольшой двор.
Наконец, отдельные дома, которые в Испании называют «каса», «шале», «вилла». Термины разные, но по сути это одно и то же.
***
Помним про цель.
Если первоочередное – получение дохода от аренды, то квартира недалеко от пляжа и с видом на море будет отличным вариантом. Это рабочая схема и для студий. Они хороши для сдачи в аренду и пользуются спросом зимой. Особенно среди тех, кто приезжает в Испанию в командировку. У такой квартиры есть только один недостаток – большой семье в ней не разместиться.
На Коста-Бланке студию можно купить и на первичном и на вторичном рынке. Но практика показывает, что бо́льшим спросом пользуются студии на вторичке, расположенные в хорошем месте и требующие ремонта. Хотя найти вариант с ремонтом и в полной комплектации не составляет труда. Просто покупка плюс реновация старой квартиры в сумме обходится дешевле, чем покупка в новострое. При этом ремонт можно сделать такой, что получится не хуже, чем в новом доме.
Имя автора Наименование компании
Если в планах сдавать в аренду, иногда отдыхать самим, а в последующем переехать, то я бы порекомендовал бунгало и не обязательно рядом с морем. Для этих целей подойдёт и таунхаус. Но тут выбор зависит от бюджета, которым располагает покупатель.
Если в планах сдавать в аренду, иногда отдыхать самим, а в последующем переехать, то я бы порекомендовал бунгало и не обязательно рядом с морем. Почему? Такой тип недвижимости очень популярен в качестве арендного у шведов, англичан, норвежцев, которые в отличие от нас любят отдыхать подальше от шумных туристических мест. А у бунгало есть собственный дворик, место для велосипеда и пространство, где можно отдохнуть и расслабиться.
Для этих целей подойдёт и таунхаус. Но тут выбор зависит от бюджета, которым располагает покупатель. Например, бунгало в хорошем районе Торревьехи стоит в среднем €80 тыс., а дуплекс или таунхаус – €100-110 тыс. Разница в цене €20-30 тыс., но при этом у вас не один, а два полноценных этажа.
Что касается вилл, то их, разумеется, тоже можно использовать как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. При этом расположение не имеет никакого значения. Хоть в пяти километрах от моря! Главное – современный интерьер с внедрёнными технологиями («умным домом», системой кондиционирования, тёплыми полами и т. д.), открытые террасы, бассейн…
В следующем материале проекта –
Партнёр проекта компания Espana Tour Испания, Торревьеха, Torrevieja . av. Doctor Gregorio Marañon 80 +34 634 78 44 49 |
В заключение
Самостоятельная продажа недвижимости в зарубежной стране — предприятие, затратное по времени и силам: придется следить и за безопасностью в доме и лично общаться со всеми клиентами, постоянно отвечая на телефонные звонки, электронные письма и устраивая просмотры. Нужно будет самому быстро готовить все документы к сделке, а главное, заниматься составлением контрактов на резерв и о намерениях. В случае разногласий с клиентом по условиям, скорее всего, вам все равно придется прибегнуть к помощи юриста.
Самый распространенный, оперативный и надежный способ реализовать свой жилой объект — это обратиться в компанию профессионалов, где вам помогут как с продвижением объявления (фотопрезентация, привлекательный текст, широкий охват в сети, перевод на иностранные языки), показами и переговорами о финальной цене, так и со всей легальной подготовкой.
Если у вас остались вопросы о том, как продать квартиру через агентство по недвижимости или через риелтора в Испании, то вы можете написать нам на почту info@realty-barcelona.com. Или же вы можете заполнить специальную форму для собственников на сайте, и мы свяжемся с Вами, чтобы рассказать все подробности, оценить жилье и проконсультировать по юридическим нюансам.
