Ипотека для российских граждан в Германии: процедура и условия кредитования

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Иностранные граждане имеют возможность брать кредиты и купить квартиру в ипотеку в Германии.

Немецкие банки идут навстречу клиентам из-за границы, как физическим, так и юридическим лицам, особенно если сумма сделки превышает 100 тысяч евро.

Условия кредитования могут иметь особенности для каждого клиента. Договор учитывает ряд факторов: платежеспособность покупателя, размер первоначального взноса, кредитную историю клиента, состояние и месторасположение квартиры.

Если клиент желает увеличить сумму, то банк, как правило, идет навстречу и процентная ставка в этом случае будет снижена. При последующих оформлениях ипотеки первоначальный взнос может уже не потребоваться или составлять не более 20 % от общей стоимости недвижимости.

Среди других условий немецких банков к клиенту наиболее часто встречаются:

наличие более двух лет открытого счета в банке Германии, на который регулярно вносились клиентом денежные суммы;
возраст клиента — от 21 до 65 лет;
подтверждение доходов на территории ФРГ (в том числе от аренды недвижимости). Ипотека для иностранцев в Германии станет доступной при подаче в банк справки о доходах за последние полгода, от предпринимателей — выписки по счетам за два последних года;
предоставление подтверждений наличия выплат алиментов, кредитов. По немецким законам на выплату кредитов не должно уходить более 35 % дохода клиента за месяц.

Сроки погашения кредита — от пяти до тридцати лет. Следует помнить, что согласно законодательству Германии, недвижимость до полного погашения ипотеки остается в распоряжении банка.

Условия ипотеки для иностранцев в Германии

На самом деле немецкие банки постоянно привлекают россиян и иных приезжих. Их ипотека отлично подходит для гостей, так как позволяет свободно получить великолепное жилье в Германии. Разумеется, главной причиной являются условия подписания договора.

Первоначальный взнос составляет 50%;
Процентная ставка не превышает 6%;
Небольшой пакет документов.

Такие условия подсказывают, что ипотека в Германии интересна по многим параметрам. Правда, к ней придется серьезно подготовиться, но после этого удастся быстро переехать в выбранную квартиру. Тем более что процент переплаты заинтересует даже россиян. Соответственно, полезно подробно описать каждый пункт.

Первоначальный взнос

Серьезной проблемой для всех покупателей становится первоначальный внос. Даже небольшой процент переплаты в Германии часто забывается, когда приходится подготовить половину стоимости приобретаемого жилья. Действительно, Суммы оказываются приличными, поэтому далеко не всегда человек готов к этому.

Такой большой взнос легко объясняется недоверием к приезжим. К ним местные власти не могут предъявлять никаким требованиям, поэтому ипотека в некоторых случаях превращается в потерю для финансовой организации. Из-за этого перед подписанием договора приходится передать крупную сумму, которая даст дополнительные гарантии банку.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Ипотека в Германии для российских граждан представляется довольно выгодным мероприятием по многим причинам.

Основные собраны в следующем списке:

Исключительное качество немецких жилых зданий – застройщики не экономят на материалах и стараются применять новейшие технологии при возведении сооружений.
Рекордно низкие ставки по ипотеке – в прошедшем 2018 году отмечены самые низкие показатели за десятилетие.
Гибкие требования и условия заключения контракта с финансовым учреждением – клиенты, планирующие приобрести дом/квартиру за 100 000 евро и выше, могут рассчитывать на индивидуальное снижение ставки, льготные условия по договору и другие бонусы.
Право сдавать недвижимость в аренду – несмотря на то, что по немецким законам квадратные метры, купленные в ипотеку в Германии (для россиян и не только), полностью принадлежат банку до момента закрытия договора, квартиру можно сдать в аренду, что будет частично покрывать затраты на оплату кредита.

Финансовые учреждения Германии положительно относятся к тому, что заемщик планирует сдавать жилье в аренду. Это рассматривается как дополнительный доход, который свидетельствует в пользу платежеспособности клиента. Если на стадии переговоров с банком упомянуть, что квартира будет сдаваться, то можно добиться снижения процентной ставки или других послаблений.

Большим плюсом для россиян является тот факт, что кредитные учреждения ФРГ не предъявляют отдельных требований к иностранцам. Даже в условиях непростой политической обстановки граждане РФ могут быть уверены, что отношение к ним будет таким же как к немцам, хорватам или американцам. Главное, что беспокоит менеджеров банков при рассмотрении ипотечной заявки – это 3 характеристики клиента:

Платежеспособность;
Постоянная работа;
Наличие средств для уплаты первоначального взноса.

Если россиянин соответствует заявленным требованиям, то сможет без проблем взять ипотеку в Германии.

Условия ипотечного кредитования

По оценке экспертов, система ипотечного кредитования наиболее прогрессивная в Европе. Она предусматривает множество вариантов страхования рисков. Это на случай, если с выплатами по ипотечному обязательству возникнут проблемы.

На размер годовой ставки прямо влияет экономическая стабильность в стране. А вкупе с устоявшейся банковской системой ставки сохраняются на довольно низком уровне, колеблются от 1 до 5%. По отношению к значениям ее в России они очень малы.

Германия явно заинтересована в притоке инвесторов в страну, так что возможность приобрести недвижимость имеет всякий, кто располагает для этого начальным капиталом.

Конечно, существуют небольшие нюансы, но размер годовой ставки, срок кредитования и кое-какие другие обстоятельства остаются неизменными как для немецких граждан, так и для нерезидентов страны.

Таблица. 1. Основные условия ипотечного кредитования

Предложение	Показатель
Средний срок	20 лет
Процентная ставка	1,5 – 2%
Максимальная величина кредита от стоимости недвижимости	70%
для иностранцев	50%
Минимальный первоначальный платеж	30%
для иностранцев	50%
Возраст заемщика, лет
на момент выдачи	18
на момент завершения выплат	65
Дополнительные суммарные затраты при оформлении	1%

В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

Annuitätendarlehen – наиболее распространенная и выгодная форма кредита. Ею пользуются граждане и фирмы, приобретая жилье для собственного пользования или сдачи в аренду.

Ежемесячная сумма выплат при такой форме кредитования остается неизменной весь срок действия договора, при этом сумма процентов за кредит с каждым месяцем все меньше, а тело кредита на такой же размер увеличивается.

Процентная ставка по ипотеке – 1-5% в год. Она прописывается в договоре и остается неизменной весь срок его действия. В зависимости от договоренностей с банком, это может быть 5,8,10,15 и до 30 лет.

В кредитном договоре практикуется закрепление права заемщика дополнительно погасить тело кредита разовым фиксированного размера платежом в начале или конце года. Это помогает значительно сократить срок погашения ипотеки.

Darlehen mit variablen Zinsen – главное отличие от описанного выше кредита – в «плавающей» процентной ставке. Ее не фиксируют жестко в договоре по кредиту. Меняется она в зависимости от показателей EURIBOR или другого индекса. В этом виде кредита часто прописывают постоянную сумму (не %) ежемесячного погашения.

Cap-Darlehen – от самого распространенного предложения отличается тем, что процентная ставка может меняться, а в договоре устанавливается ее верхняя и нижняя граница. Своеобразная страховка для заемщика от резкого повышения кредитных ставок. Правда, получателю кредита придется заплатить банку страховую премию.

Forwarddarlehen – это больше предложение от банка, чем ипотечный кредит. На время низких процентных ставок получатель кредита вправе договориться на будущее с банком о заключении нового кредитного договора, как только закончится срок текущего кредита, по действующей на настоящее время процентной ставке. Может оказаться, что в условиях резко возросших процентных ставок через 10 лет он заключит договор с банком на очень выгодных условиях. Но если ставки пойдут на убыль, можно прогореть.

Tilgungsdarlehen – при этом виде кредита сумма погашения тела кредита неизменна, а сумма процента снижается. Получается, что с каждым месяцем заемщик платит все меньше.

Fälligkeitsdarlehen – кредит, которым чаще всего пользуются девелоперы. Ежемесячно банку выплачиваются только проценты, вся сумма долга – разовым платежом в конце срока.

Что выгоднее: накопительные счета или срочные депозиты?

«Накопительные счета сегодня предлагают многие банки. Их особенность в том, что срок вложения средств не ограничен. Если вклады оформляются на определенный срок: 3, 6 месяцев, 1 или, например, 3 года, то накопительные счета открываются «до востребования». А проценты начисляются исходя из минимальной суммы, находящейся на счету в течение целого месяца. Часто доходность зависит от расходов по банковской карте», – говорит эксперт по сберегательным программам агентства Top-RF.ru Виктор Давиденко.

Надо отметить, что накопительные счета в некоторых банках сегодня имеют более высокие проценты, чем срочные депозиты. Однако у них есть серьезный минус.

Банк может в любой момент изменить процентную ставку накопительного счета, в то время как доходность обычного вклада фиксированная и записана в договоре.

Почему сегодня многие переводят деньги со вкладов на счета

Проценты по вкладам сейчас снижаются, и в банках обратили внимание на возросший спрос клиентов на накопительные счета. Спрос на этот продукт повышается в связи с падением ставок по депозитам и необходимостью искать новый способ безрискового сбережения средств

«На текущий момент население считает, что лучше держать средства под рукой: картой можно и расплатиться в магазине, и совершить покупку в интернете, и снять наличные средства при особой необходимости», — поясняет руководитель бизнеса «депозиты» департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Наталья Матвеева

«На текущий момент население считает, что лучше держать средства под рукой: картой можно и расплатиться в магазине, и совершить покупку в интернете, и снять наличные средства при особой необходимости», — поясняет руководитель бизнеса «депозиты» департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Наталья Матвеева.

Будут ли расти проценты в ближайшее время

В последнее время доходность депозитов сильно упала. Это связано со снижением ключевой ставки Банком России. Могут ли ставки по вкладам снова пойти в рост?

Эксперты считают, что снижения процентов уже не будет, но и рост окажется постепенным.

Дело в том, что глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что потенциал для смягчения денежно-кредитной политики «исчерпан». То есть в ближайшее время понижения ключевой ставки ждать не надо. А, возможно, даже на оборот. В ближайшие пару лет ставка может вырасти до 5-6%.

«На прогнозном горизонте, который у нас трехлетний, мы будем возвращаться к нейтральной ставке. Напомню, что сейчас оценка нейтральной ставки —это 5 – 6 процентов», — сказала Набиуллина.

По мере роста ключевой ставки Банка России будут увеличиваться и проценты по вкладам. Но когда именно ЦБ начнет повышать ставку, Набиуллина не уточняет.

+ В случае некоторого повышения ключевой ставки во второй половине года и в ответ на повышенную инфляцию ставки по вкладам могут вырасти — но незначительно, отмечает старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов.

+ О том, что ставки вкладов начнут немного расти, говорит и гендиректор агентства «Бизнесдром» Павел Самиев. Основной причиной может стать прогнозируемый ЦБ рост кредитования.

«При росте кредитования депозиты населения становятся банкам нужны, чтобы фондировать растущий портфель», — пояснил Самиев.

То есть, чтобы просто сохранить имеющиеся пассивы населения, банкам нужно стимулировать россиян пролонгировать депозиты. Сделать это можно с помощью повышения ставок.

+ Гендиректор Frank RG Юрий Грибанов также отметил, что банкам нужно уравновесить активы и пассивы, в том числе за счет повышения ставки. Однако он не ждет значительной корректировки. По его прогнозу, она не превысит 0,5 процентного пункта.

Застрахованы ли пополняемые вклады для физических лиц

Да. Страхованию подлежат денежные средства физических лиц, находящиеся в банке во вкладах и на счетах, в том валютных. Максимальная сумма возмещения по вкладам на сегодня составляет 1 400 000 рублей.

Проверить, входит ли учреждение в систему страхования вкладов можно на сайтах Банка России (www.cbr.ru) и АСВ (www.asv.org.ru), а так же по бесплатной горячей линии АСВ 8-800-200-08-05.

Отметим, что указанные выше условия и процентные ставки пополняемых вкладов для физических лиц не являются публичной офертой, и не могут служить указанием для выбора определенного депозита. Редакция TOP-RF.RU не несет никакой ответственности за последствия любых интерпретаций настоящего обзора и принятых на его основе решений.

Как оформить ипотеку и сколько это будет стоить

Все банки Германии дают ипотечный кредит как гражданам страны, так и представителям других стран, но с рядом необходимых условий. Кроме того, если для граждан Германии ставки составляют 1–2%, то для иностранцев они будут выше, в среднем от 3% годовых. Каждый кандидат на получение займа в этой стране рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки начинают проверять его кредитную историю и платежеспособность. По законам Германии потенциальному заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не более трети от его общего ежемесячного дохода. Большую роль играет наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.

Обычно, если иностранец хочет оформить ипотеку в Германии в первый раз, то банк с большой вероятностью профинансирует не более 50% стоимости недвижимости. Вообще в Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила можно найти только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять 80%, но только для резидентов. Если иностранец не работает в этой стране, то максимум, на что он может рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, но в реальности обычно речь идет о половине цены объекта.

Но в том случае, если у него уже есть собственность в этой стране и в истории фигурирует, что иностранец уже успел погасить хотя бы один ипотечный кредит в Германии, то тогда уже можно рассчитывать на финансирование в размере 60-70% от стоимости объекта

Также важно понимать, что немецкую ипотеку охотнее всего утверждают состоятельным клиентам на объекты стоимостью от 300 000 евро, поэтому чем дешевле недвижимость, тем сложнее получить на нее кредит

Как правило, банк предоставляет ипотечный заем на срок от 5 до 30 лет, но здесь важно понимать, что к окончанию срока кредитования возраст заявителя не должен превышать 65 лет. Что касается нижней планки по возрасту, то это 21 год. Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, тогда как фиксированная может превышать 5% годовых

Что касается выплат, то, как и во многих странах, они должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц. Процедура оформления ипотечного кредита обычно занимает около месяца и расходы, которые уйдут на нее, включая дополнительные затраты на нотариуса при заключении договора на покупку, составят около 1% от суммы займа. Но для начала оформления получения кредита у покупателя обычно должно быть около 40% от стоимости объекта

Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, тогда как фиксированная может превышать 5% годовых. Что касается выплат, то, как и во многих странах, они должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц. Процедура оформления ипотечного кредита обычно занимает около месяца и расходы, которые уйдут на нее, включая дополнительные затраты на нотариуса при заключении договора на покупку, составят около 1% от суммы займа. Но для начала оформления получения кредита у покупателя обычно должно быть около 40% от стоимости объекта.

Как гражданину Германии, так и иностранцу, для получения кредита необходимо предоставить в банк подтверждение наличия средств и регулярного высокого дохода. Для граждан стран, не входящих в состав Евросоюза, кредит выдается при предоставлении вида на жительство с неограниченным действием, подтверждения рабочего места с высоким доходом на территории Германии, и документов. Подтверждающих его высокую кредитоспособность. В некоторых случаях длительное проживание на территории Германии более 10 лет также играет большую роль.

Как для резидента, так и для нерезидента страны действует спекулятивный налог: в течении 10 лет после покупки продажа недвижимости облагается налогом в размере 30 %, после 10 лет – уже нет. Покупателю недвижимости в Германии через ипотеку также полезно будет знать, что у него снизится размер подоходного налог, благодаря тому, что расходы по процентам будут вычитаться из дохода инвестора, что, в свою очередь, снизит размер налога.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Принимая решение о сотрудничестве с тем или иным банком в Германии, стоит учесть стабильность, честность и добропорядочность немецких банков: все скрупулезно просчитано, все возможные нюансы учтены. Срочно получить ипотечный кредит в Германии не получится. Оформление ипотеки — это неспешный процесс из нескольких этапов, в ходе которого следует выбрать наилучший вариант.

Поиск более выгодных условий кредита предполагает активное использование существующей конкуренции в банковской сфере ФРГ. Более правильным в такой ситуации будет не полениться, ограничившись двумя—тремя банками, а найти время для посещения 10 – 15 учреждений. Это в разы увеличит вероятность того, что будет найден наиболее подходящий вариант.

Так, среди поступивших предложений от банков будут более выгодные, о которых можно упомянуть в общении с представителями других структур. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на более выгодные для клиента условия: немного снизить процентную ставку, предложить иные бонусы (бесплатное изменение ставки погашения и другие), чтобы обойти конкурента.

При анализе предложений следует обратить внимание на характеристики недвижимости. Банк будет в первую очередь интересоваться ими, оценивая собственные риски. На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

недавней постройки – в Германии гарантия на здания составляет сто лет;
расположен в хорошем месте с точки зрения экологии, приближенности к центру города, логистики;
предназначен для получения пассивной прибыли — помещение будет сдаваться в аренду.

Важное условие получения ипотеки в Германии – наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум – 10% от стоимости жилья

Минимум – 10% от стоимости жилья.

цены недвижимости,
налога на владение,
услуг нотариуса,
внесения записи в книгу учёта недвижимости,
возможные расходы на меблировку квартиры,
расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма {amp}gt;40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг – решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение “взять ипотеку на 10 лет” не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Жилищная политика

В Германии иностранцы имеют точно такие же права, как и немцы при приобретении жилья или коммерческих недвижимых объектов. Если есть достаточный капитал, то купить дом в городе можно достаточно быстро. Обычно в Германии покупка недвижимости и процесс ее регистрации проходят очень быстро. Правда, к сожалению, кредиты в немецких банках россиянам, да и другим зарубежным гражданам, практически не выдают – чтобы получить его, необходимо иметь либо безлимитный ВНЖ, либо немецкий паспорт. Конечно, это непростые условия для иностранных граждан, но это объясняется немецкой политикой в сфере недвижимости, которая направлена на то, чтобы, прежде всего, каждый немец имел жилье. Даже людям, у которых нет денег, оплачивают крышу над головой.

Впрочем, это можно объяснить тем, что в данный момент в Германии только 50% населения владеют недвижимостью – остальные в основном берут его в аренду.

Вариант для иностранцев:

Сейчас те, кто не является жителем Германии, может получить ипотеку в этом государстве, однако, для этого необходимо соблюсти некоторые моменты;
Во-первых, иметь место жительства и договор с работодателем в любой европейской стране (это подразумевает, что у гражданина есть ВНЖ или гражданство).

Также необходимо иметь собственную фирму в Евросоюзе. И владеть собственностью. Ее цена должна быть достаточной для того, чтобы оформить ипотеку. И она должна быть доступна для банковского учреждения – то есть, если недвижимое имущество территориально – в России, заявку просто не будут рассматривать).

Если эти условия гражданином другой страны соблюдаются, то его паспорт и гражданство банку будет не важно. Доля личных денег иностранца при приобретении недвижимого имущества на немецкой территории составляет примерно половину его цены. Процентная ставка – от 4,5 до 5,3 %

Дают обычно на десять лет, но при этом можно гасить кредит и досрочно

Процентная ставка – от 4,5 до 5,3 % . Дают обычно на десять лет, но при этом можно гасить кредит и досрочно.

Если есть своя недвижимость в Германии, то для банкиров это будет веским основанием, которое будет доказывать уровень состоятельности, однако, права на вид на жительство это не даст. Россияне, которые имеют квартиру в Германии, получают турвизу на 3 месяца в год. Если есть в наличии предпринимательские связи с немецкими бизнес-партнерами, то это даст право на получение визы еще на полгода. Собственнику недвижимости будет гораздо проще получить немецкий ВНЖ, если он сможет открыть на германской территории свое дело. Пусть оно будет даже не слишком активным, это все равно учтут.

Кроме того, для иностранцев доступен вариант инвестирования денег в немецкое жилье, при этом не приобретая его. В последнее время вклады обычно осуществляют через закрытые инвестфонды. Они собирают средства частных вкладчиков и инвестируют их в недвижимые объекты. Кстати, сумма первого вклада достаточно маленькая – всего 5000 евро. Прибыль при этом достаточно стабильная и составляет до 10 процентов за год. Такие инвестиции можно сделать на 8 лет.