Особенности коммерческой недвижимости в Испании

Жилая и коммерческая недвижимость в Испании: что нужно учитывать при покупке

Испания привлекает туристов мягким климатом, природой и чистым морем. Страна показывает стабильный рост экономики, и многие переезжают сюда на постоянное место жительство или рассматривают как вариант для инвестирования. Жилая и коммерческая недвижимость в Испании является выгодным капиталовложением, которое может приносить высокий доход.
Люди, рассматривающие вариант приобретения объекта в этой европейской стране, преследуют различные цели. В одном случае они покупают недвижимость, чтобы жить постоянно, в другом – для нахождения только несколько месяцев в году, в остальное время – сдавать жилье в аренду. При первом варианте следует тщательно подойти к  выбору региона, города, уровня инфраструктуры и других особенностей. Учитывайте и потребности семьи. Для детей и пожилых людей подойдут жилые комплексы в тихом районе, где поблизости расположены больницы, учебные заведения и развлекательные центры. Уточните, есть ли в доме охрана и видеонаблюдение. Если же хотите приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду, подбирайте объекты в курортных местах, недалеко от моря или туристических направлений. Так вы сможете рассчитывать на высокий доход и будете обеспечены постояльцами.
Интересен вариант покупки коммерческой недвижимости в Испании, но такое вложение требует изначально большого капитала, хотя и приносит высокий доход в будущем.
Оптимальным решением для приобретения жилья является воспользоваться услугами риэлтора. Это избавит вас от самостоятельных поисков и траты времени. Кроме того, агентство недвижимости берет на себя оформление документов и знает все нюансы местного законодательства. Начать сотрудничество со специалистом можно удаленно, а приехать в страну только на просмотры.
Главным фактором того, каким будет жилье, является бюджет. От него зависит площадь объекта, его расположение и другие моменты. Чтобы риэлтор подобрал варианты, подходящие под ваши требования, нужно четко их обозначить:

• бюджет:
• тип недвижимости: апартаменты, квартира, вилла или бунгало;
• ее площадь, количество комнат;
• вторичный рынок или новостройка;
• месторасположение;
•  инфраструктура.

В Испании квартира-студия имеет одну комнату, соединенную с кухней, и балкон. Стандартными апартаментами считается жилье площадью до 90 кв.м. Квартира большего размера называется рiso. Бунгало обычно расположены за городом. Имеют просторный двор с бассейном, теннисным кортом. Пользуются популярностью также дуплексы и виллы.
Испания – это живописная страна, где каждый уголок уникален. Поэтому выбор расположения недвижимости зависит от личных предпочтений. Северная часть страны представлена мягким климатом и хвойными лесами, а южный регион понравится любителям жаркого лета и теплого моря.
Рынок жилой и коммерческой недвижимости богат на предложение, поэтому подобрать идеальный вариант не будет проблемой.

Преимущества коммерческой недвижимости в Испании

Инвестирование средств в покупку или строительство коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ.

• Во-первых, Испания – туристическая страна, поэтому здесь очень выгодно сдавать здания в аренду как под рестораны и отели, так и под апартаменты для туристов.
• Во-вторых, законодательство страны способствует притоку иностранных инвестиций, процедура покупки недвижимых объектов не представляет особых сложностей и не требует большого количества документов.
• И, в-третьих, вложив деньги в недвижимость, вы не только имеете возможность получить высокую прибыль, но также и ВНЖ в Испании (при условии покупки на сумму более 500 000 евро).

Чем интересна недвижимость Барселоны?

В плане инвестиционной привлекательности лидирующие позиции занимает Каталония и ее столица – Барселона. В первую очередь, это обусловлено обилием туристов, которые буквально «наводняют» этот город. В среднем, за один год ее посещает более 15 млн. человек.

Также важную роль играет деловая активность Барселоны, популярная среди крупных корпораций. Здесь открыты офисы и представительства фирм со всего мира. Стремительно развивается и местная промышленность, что обуславливает значительный приток трудовых мигрантов

Важное условие экономического роста – местный порт, в который одновременно может войти больше, чем полторы тысячи судов. Это один из самых больших портов во всей Европе

Не меньшим спросом пользуется Барселона и среди студентов, а также людей, желающих повысить квалификацию. Помимо учащейся молодежи, в ней проживает много менеджеров среднего и высшего звена, которые проходят подготовку в местных учебных центрах экономического профиля. Поэтому, инвесторы, желающие купить коммерческую недвижимость в Испании, чаще выбирают не Мадрид или Валенсию, а именно каталонскую столицу.

Инвестирование в Испанию – хорошая возможность обеспечить себя и свою семью стабильным доходом. Страна отличается устойчивой экономикой, высокими социальными стандартами и перспективами ведения бизнеса. Один из наиболее интересных вариантов – коммерческая недвижимость в Испании, которая позволяет рассчитывать на высокую прибыль, а также открывает возможность оформления «золотой визы».

Как происходит незаконный захват жилья

Чаще всего для незаконного проживания окупасы выбирают заброшенные дома и квартиры, где давно не появлялся хозяин. И если в течение 2 дней хозяин жилья не обратиться в правоохранительные органы, то потом избавиться от нелегальных жильцов он сможет только после решения суда. Чтобы дождаться постановления о выселении, раньше нужно было ждать и несколько лет. Сейчас процесс рассмотрения иска сократили до полугода (в среднем на рассмотрение уходит 3 месяца).

В последнее время случаи оккупирования жилья ярко освещались в СМИ, что дает надежду на еще большее ускорение и упрощение процедуры выселения не желаемых жильцов недвижимости.

Итак, что делать, если вы обнаружили у себя дома оккупантов:

• первое, что должен сделать владелец недвижимости, обнаружив в своем доме окупаса – это обратиться с заявлением в полицию.
• Далее необходимо найти адвоката, который будет представлять истца в суде.
• Также нужно будет собрать необходимые для суда документы (этот список предоставит ваш адвокат).

Стоит отметить, что в суде не имеет значения кто владелец недвижимости – гражданин Испании или другой страны. Закон действует для всех одинаково.

Как уберечь недвижимость от ocupas

Если вы имеете свое жилье в Испании, то:

Обязательно установите сигнализацию. Как минимум – это отпугнет желающих проникнуть в ваш дом.

Сдавайте жилье на краткий период. Было замечено, что недвижимость, которая сдается в краткосрочную аренду, реже подвергается захвату окупасов

Важно тщательно подбирать кандидатуру арендатора. В этом также может помочь агентство

Если у вас нет возможности присутствовать при выселении и заселении жильцов, про это также может позаботиться агентство.

Запросите дополнительно справу с банка о балансе на счету (будет ли чем платить потенциальному жильцу за аренду), попросите трудовой договор.

Берите предоплату за аренду минимум на 3 месяца. В Барселоне и Валенсии практикуют авансы на 6, а то и 12 месяцев вперед в случае долгосрочной аренды жилья.

Не поленитесь и не поскупитесь на услуги компании, которая присмотрит за вашим жильем, пока вас нет в стране. Сотрудник агентства недвижимости в Испании будет навещать квартиру согласно оговоренному графику, осматривать и проветривать помещение, забирать почту.

По наблюдениям, если соблюдать выше перечисленные пункты, риск того, что жилье будет захвачено окупасами, сводится практически к нулю.

Испанские преимущества

Если сравнить коммерческую недвижимость Испании с остальной Европой, то очевиден ряд плюсов: здесь можно найти объекты с высокой доходностью (5-6%) и по приемлемой цене (от 250 000 евро). Приятным бонусом для всех приобретающих любую недвижимость может стать «золотая виза», которая выдается в Испании при покупке одного или нескольких объектов на сумму свыше 500 000 евро. Как правило, у приобретающих недвижимость иностранцев есть цель либо приобрести недвижимость с более высокой доходностью по сравнению с остальной Европой, либо через «золотую визу» получить доступ ко всей Европе. Или оба этих варианта.

Маленькие секреты аренды

Если ваша цель – стабильный доход в долгосрочной перспективе, то лучше задуматься о том, как привлечь соответствующих арендаторов. Агенты советуют сдавать квартиру без мебели. Тогда арендатор будет вынужден вложиться в квартиру и привезти много громоздких вещей (диваны, шкафы, кровати и пр.). Собрать чемоданы и освободить квартиру за неделю будет непростой задачей. Поэтому арендаторы сильно задумаются, прежде чем покидать насиженное место.

Если же цель – собственность на побережье с возможностью провести каникулы на море, то стоит, наоборот, ориентироваться на краткосрочную аренду (понедельную или помесячную). Это не так просто, как кажется на первый взгляд. Во-первых, необходимо предоставить все необходимое для проживания. При этом временные жители скорее всего не будут сильно переживать о сохранности вещей. В таком случае рекомендуется заключить контракт с местным агентством недвижимости, которое возьмет на себя вручение ключей, уборку и ремонт квартиры.

Доход выше среднего без риска дают парковочные места, поскольку не предусматривают ремонта, а сбор на содержание составляет 50–60 евро в год. К сожалению, ставки и налоги остаются прежними.

Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов

Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.

Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей

При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании

Процесс оформления покупки

Для начала нужно решить, хотите ли вы приобрести бизнес с недвижимостью или только право на бизнес. Объект недвижимости с организованным в нем бизнесом (оборудование, лицензии, право на аренду) может быть сдан в аренду по схеме «траспасо».

То есть вы можете быть владельцем недвижимости, в которой организован бизнес, но не иметь на него прав, если он был продан в «траспасо».

Есть и другой вариант – купить бизнес вместе со зданием и самому продать его по «траспасо», при этом оставаясь владельцем недвижимости. И, наконец, можно купить только «траспасо» без покупки недвижимого объекта.

Последний вариант весьма распространен, поскольку «траспасо» зачастую намного дешевле объекта недвижимости. К тому же за «траспасо» нужно заплатить всего один раз в начале сделки, а дальше оплачивать только аренду помещения.

Выбирая объект для покупки, нужно постараться детально разузнать, по какой причине была объявлена продажа бизнеса. Кроме того, необходимо внимательно ознакомиться с документацией предприятия и убедиться в том, что у фирмы нет никаких долгов. Для этого желательно пригласить юриста и аудитора, которые помогут разобраться в этом вопросе.

Из документов для покупки готового бизнеса в Испании иностранцу понадобится лишь загранпаспорт, NIE (идентификационный номер иностранца) и достаточная сумма денежных средств.

Покупая готовый бизнес, иностранный предприниматель должен сделать следующие шаги:

• рассмотреть доступные варианты на рынке, выбрать подходящий объект;
• ознакомиться с документацией (для проверки документов желательно нанять юриста и аудитора);
• рассчитать рентабельность фирмы;
• если для покупки необходимо получить кредит, то перед оформлением нужно рассчитать его окупаемость;
• подготовить пакет необходимых бумаг для оформления кредита и обратиться с ним в банк;
• получить кредит;
• оплатить покупку;
• получить документ о передаче права собственности;
• оформить фирму у нотариуса, в налоговой службе и регистре коммерческих предприятий.

Стоимость готовых предприятий

Стоимость готовых бизнес-объектов зависит от многих факторов.

Во-первых, имеет значение тип бизнеса: торговая точка, салон красоты, ресторан, отель и т.д.

Во-вторых, имеет значение месторасположение. Объекты, расположенные в Барселоне, Мадриде, Валенсии, а также на побережьях Коста-Брава и Коста-Бланка, самые дорогие.

В-третьих, важен размер площади. Кроме этих факторов на формирование цены может также влиять сдача объекта в аренду и то, на сколько лет заключен арендный договор.

Чтобы лучше в этом разобраться, предлагаем ознакомиться с ценами на некоторые бизнес-объекты, представленными в таблице:

Тип объекта	Город	Площадь	Аренда	Стоимость в евро
Супермаркет Consum	Барселона	3500 кв. м	15 лет	4319000
Супермаркет Consum	Аликанте	1400 кв. м	35 лет	1200000
Салон красоты	Ориуэла	70 кв. м	Без аренды	85000
Автозаправочная станция	Торревьеха	1200 кв. м	20 лет	1400000
Мясной магазин	Фуэнхирола	70 кв. м	5 лет	99950

Почему инвесторы всё чаще выбирают Испанию?

— Павел, в последнее время среди наших соотечественников наблюдается повышенный спрос на инвестиции в частную и коммерческую недвижимость в таких городах Испании как Барселона, Валенсия и Мадрид. Как вы считаете, с чем это связано и какие факторы на это влияют?

В первую очередь я бы отметил желание инвесторов минимизировать свои риски, связанные с политической и экономической ситуацией в Российской Федерации, и добавил бы к этому желание сохранить и приумножить свой капитал: Испания является страной со стабильной и достаточно развитой экономикой с европейским институтом частной собственности. Экономика страны стабильно ежегодно растет на 2-3%. За 3-4 года Испания полностью оправилась от кризиса 2008 года: демографические показатели стабильно растут, а уровень безработицы уверенно снижается. Плюс ко всему и коммерческая, и частная недвижимость дает достаточно неплохую в сравнении с другими европейскими странами рентабельность. На мой взгляд, все эти факторы в сумме и заставляют иностранных инвесторов (будь то россияне, китайцы, англичане, и т. д.) обратить свой взор в сторону Испании.

Прослушать новость

https://youtube.com/watch?v=Y8J9S4rqESI

В настоящее время, учитывая практически нулевые проценты по банковским вкладам и тот факт, что в Испании растут продажи недвижимости и повышается ее цена, нет ничего удивительного в том, что появился очень активный спрос на хорошие инвестиционные объекты. Инвесторами являются прежде всего сами испанцы, а также иностранцы.

Испания является страной с развитой и стабильной экономикой с европейским институтом частной собственности. Безусловно такое сочетание не может не привлечь взор иностранцев, которые желают сохранить и приумножить свой капитал в непростую эпоху, наступившую не только у них на родине, но и по всему миру. Ведь экономика Испании может похвастаться отличными показателями: она ежегодно растет на 2-3%, а уровень безработицы уменьшается. Как и в случае с жилой недвижимостью, испанские коммерческие квадратные метры являются отличным вариантом для инвестиций, которым из иностранцев чаще всего пользуются англичане, западные европейцы, россияне и китайцы.

Владельцам недвижимости, оформленной на компанию, пока еще доступны некоторые лазейки

Персонам, продолжающим владеть недвижимостью в Испании через оффшорные компании (напрямую / через испанскую дочернюю компанию / через испанскую компанию, акциями которой они владеют), пока доступны некоторые инструменты минимизации потерь.

Несколько юристов и бухгалтеров, специализирующихся в области налогового законодательства Европейского сообщества, способные предложить выход в форме перемещения места резидентства испанской / материнской компании в иную страну. Рекомендации готовятся после анализа ряда факторов, включая, среди прочего, следующие:

• Текущая структура собственности недвижимости;
• Национальная принадлежность компании;
• Место налогового резидентства.

Иными словами, изменение национальной принадлежности компании / иные корректировки в отношении юрлица способны привести к существенному снижению налога на прирост капитала. Причем необходимые действия выполняются абсолютно прозрачным и законным образом.

Справедливости ради следует отметить: в целях безопасности подобные изменения надлежит реализовывать до принятия решения о продаже. Если налоговая инспекция установит связь между изменениями, касающимися компании, и фактом продажи, произошедшей вскоре после имплементации подобных изменений, и придет к выводу, что единственной причиной изменений являлось уклонение от уплаты налогов, чиновники получат возможность оспорить законность действий продавца и попытаться аннулировать заявленные налоговые льготы.

Число продаж: пандемия активизировала спрос, надолго ли?

В период с 2007 по 2013 год рынок недвижимости Испании переживал последствия глобального финансового кризиса. Число сделок стремительно падало и достигло дна в 2013 году (менее 300 тыс. продаж). Восстановление началось в 2014 году.

Согласно исследованию компании Spanish Property Insight, рост продлился пять лет, после чего рынок снова столкнулся с рядом препятствий. Среди главных: повышение стоимости жилья, недостатки законодательной базы относительно прав собственности, политическая нестабильность.

В 2019-м, за год до начала пандемии, количество сделок с местным жильём вновь снизилось. В 2021 году, с учётом отложенного на время коронакризиса и локдаунов спроса, количество продаж стало расти.

По данным Ассоциации нотариусов Испании, в 2021 году было совершено 676 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 38% больше, чем в 2020 году, и на 18% превышает показатели 2019 года.

Самый большой прирост случился в сегменте частных домов (+38% по сравнению с прошлым годом). А вот количество сделок с квартирами увеличилось всего на 13%.

Похоже, пандемия помогла активизировать испанский рынок и побудила семьи улучшать свои жилищные условия и образ жизни. Если рост продаж вызван эффектом отложенного спроса из-за пандемии, то эта тенденция продлится недолго. Покупатели вновь сталкиваются с ростом цен, плюс добавилась нестабильная макрополитическая ситуация. С другой стороны, неопределённость может побудить людей совершать долгосрочные инвестиции в недвижимость с низким уровнем риска.

Изменение количества продаж в период с 2007 по 2021 год

Собственников холдингов постепенно «загнали в угол»

Вследствие вышеописанных нововведений персоны, все еще владеющие недвижимостью через компании, стали постепенно «загоняться в угол». Большинство местных юристов сегодня рекомендуют потенциальным покупателям избегать приобретения активов внутри структуры компании, кроме как при определенных условиях.

Особенно часто юристы отговаривают от покупки чужой компании, находящаяся в собственности которой недвижимость характеризуется низкой балансовой стоимостью. Ведь при покупке юрлица, владеющего экстремально дешевыми активами, новый собственник принимает налоговые обязательства по «нереализованному приросту капитала», как упоминалось ранее.

Сегодня положение вещей следующее:

• Большинство обывателей предпочитают покупать недвижимость в Испании в качестве физлиц, оформляя имущество на себя.
• Реже сделки проводятся через вновь созданную компанию с оформлением недвижимости по актуальной балансовой стоимости. Если данный вариант Вас интересует, предлагаем воспользоваться бесплатной консультацией о том, как открыть бизнес в Испании иностранцу.

Одним из результатов подобной эволюции стало следующее: продавцы недвижимости в Испании, все еще принадлежащей компаниям, зачастую вынуждены продавать недвижимость компании третьим лицам (не путать с продажей компании, владеющей недвижимостью) и платить «штрафные» налоги после заключения сделок.