Инвестиции в строящуюся недвижимость Израиля
Большой поток репатриантов обеспечивает стабильную «занятость» девелоперов — в стране не прекращается возведение новостроек.
Если инвестор рассматривает имущественный объект как источник дохода от перепродажи, остановиться следует на стадии, предшествующей строительству. Покупка квартиры задолго до этапа котлована, или так называемая покупка «на бумаге», обеспечит основную часть роста прибыли за счет застройки объекта, а не общерыночной тенденции к увеличению. Как правило, таких предложений застройщик выставляет около 25-30% от общего числа квартир в проекте, при этом элитное жилье — пентхаусы — сюда не входит.
Риски на первичном рынке минимизированы. Израильские девелоперы славятся своей надежностью, кроме того, им законодательно запрещено требовать от покупателя вперед всю сумму — со строительной компанией нужно будет утвердить схему внесения платежей.
Налог на продажу квартиры (Мас Шевах)
Налог на продажу (Мас Шевах) – это государственный налог, рассчитываемый исходя из прибыли, полученной от продажи квартиры. В некоторых случаях удается получить полное освобождение от уплаты этого налога или получить снижение суммы платежа. Освобождение от налога на продажу квартиры (мас шевах) предусмотрено при соблюдении одновременно следующих 3-х условий:
- у человека это его первая квартира,
- квартира использовалась только для жилых целей,
- продавец не совершил никаких других сделок с этой квартирой за последние полтора года.
Освобождение от уплаты Мас Шевах или снижение суммы налога на продажу — это, обычно, заслуга адвоката. Адвокат по недвижимости должен предоставить налоговым органам веские законные аргументы (например, документ об оплате налога на покупку квартиры, уплаченный в прошлом; доказательство соответствующей платы в управлении земельных ресурсов Израиля (Табо) и т.д.).
Помощь в репатриации и получении гражданства Израиля
Немного слов о том, что поток на постоянное жительство в Израиле не уменьшается. Эта страна по-прежнему популярна среди народов, ранее живущих в СССР.
Существуют специальные миграционные организации, которые осуществляют полнейшее высококвалифицированное сопровождение в процессе получения ПМЖ или подданства Израиля: они консультируют, подбирают документацию, оказывают юридическую поддержку.
Проживая в Израиле, получаешь многие возможности и приоритеты, это:
- свободное передвижение по всей Европе и другим странам;
- высокий уровень медицины;
- получение образования мировых стандартов;
- стабильность банковской структуры;
- защищенные инвестиционные программы.
Если доказано еврейское происхождение в третьем колене, то ничто не помешает запустить процедуру получения подданства Земли Обетованной.
А для облегчения этого непростого пути надо всегда обращаться к профессиональным знатокам, которые подскажут и помогут.
Расходы на транспорт
В центре Тель-Авива и в Старом городе в Иерусалиме разрешено передвижение только пешком. В остальных районах точно понадобиться транспорт.
Автобусный парк в Израиле обслуживают две крупные компании: Эгед и Дан. Стоимость проезда будет зависеть от района. Передвигаясь по Тель-Авиву или Иерусалиму придётся платить от полутора долларов за поездку, проездной на месяц выйдет в 60 долларов.
У студентов есть хорошие скидки на проезд, особенно на покупку абонемента на семестр — выйдет около 165 долларов.
Иметь свой автомобиль в городе очень затратно, кроме высокой цены на бензин приходится ещё оплачивать ежегодную страховку, сумма которой может выйти в 400-450 долларов.
Также обслуживание машины выходит в приличную сумму. Многие предпочитают брать автомобиль в аренду в той компании, в которой работают, но позволить это могут люди с хорошим достатком, так как платёж за месяц пользования машиной, вместе с обслуживанием и бензином, выходит примерно в 700-1000 долларов.
На чём ещё передвигаются в Израиле:
Такси
Удобно передвигаться по городу, если нужно проехать небольшое расстояние, цена 7-10 долларов, но следует обязательно напомнить водителю включить счётчик, чтобы он не завысил стоимость поездки, особенно для не местного человека
Велосипеды
Очень распространённый способ передвижения в больших городах, прокат на сутки выйдет в районе шести долларов, а если взять сразу на неделю, то двадцать долларов
Авто в аренду
Машина на прокат выйдет в 30-40 долларов за сутки, стоимость в разных компаниях отличается, стоит обратить внимание на то, что бензин в Израиле дорогой, парковки в основном платные, а если оставить машину в неположенном месте, то придётся заплатить штраф от 30 до 140 долларов
Ипотека в Израиле
В стране работают три вида ипотечного кредитования, в которых также могут участвовать иностранцы:
- Государственная программа «Машканта» для приобретения жилья на вторичном и первичном рынке (кредитованию подлежат только объекты в домах, которые сданы и введены в эксплуатацию).
- Целевые государственные программы по приобретению жилья в определённых населённых пунктах. Зачастую речь идёт о неблагополучных участках Израиля (на границах с Сирией, Ливаном, Сектором Газа), а также районах с плохо развитой инфраструктурой и низким уровнем жилищных условий.
- Коммерческие ипотечные программы, которые финансируются только банковскими организациями.
Фото: https://pixabay.com/photos/home-house-crafts-knitting-1349925/
Основные параметры израильской ипотеки:
- срок – до 30 лет;
- наличие залоговых обязательств на приобретаемый объект в пользу кредитора;
- обязательная оценка недвижимости независимым экспертом за счёт заёмщика;
- кредитуется не более 60% от стоимости объекта;
- оплата – ежемесячно, согласно графику платежей;
- взимание комиссий за оформление кредита.
Может ли гражданин России получить израильскую ипотеку?
Жилье в Израиле может купить как резидент страны, так и иностранец. Граждане Российской Федерации могут стать собственниками израильской недвижимости, приобретённой с помощью кредитных или заёмных средств. Однако претендент на израильскую ипотеку должен соответствовать следующим требованиям:
- проживать легально на территории Израиля;
- иметь работу на территории Израиля и необходимый уровень дохода, который подтверждается справкой о доходах за последние полгода;
- иметь не менее 40% собственных средств на покупку недвижимости, что подтверждается выпиской с личного банковского счёта.
Ипотечные ставки
Банковские ставки на займы под залог недвижимости в Израиле варьируются в пределах 3-4 процентов годовых. Их размер зависит от политики банка. Для иностранных граждан применяются такие же ставки, как и для граждан израильского государства.
Купля-продажа квартиры
Какими бы ни были обстоятельства и предмет сделки, адвокат проработает все вероятные риски и обезопасит своего клиента от них.
Проверка недвижимости перед покупкой от подрядчика (каблан). Приобретение жилья от застройщика – это достаточно рисковая операция, поскольку самого объекта еще нет и не исключено, что и не будет по причине недобросовестности подрядчика. Это может быть связано с заведомо мошенническими намерениями каблана или с его финансовой несостоятельностью. Адвокат проверит все самые рисковые факторы покупки недвижимости на первичном рынке и максимально обезопасит покупателя от возможных рисков.
Покупка квартиры на вторичном рынке. Это не менее рисковая операция, поскольку существует множество опасных моментов: совместное владение недвижимостью с другими собственниками, продажа жилья по доверенности, банковские аресты и залог, непогашенная ипотека (машканта), плохое техническое состояние дома и пр. Опытный в делах купли-продажи недвижимости адвокат тщательно проверит квартиру в Бюро регистрации (ТАБО), а ее владельца на предмет наличия у него долгов, непогашенных кредитов, залогов и т.п
Не менее важной будет проверка технического состояния объекта и законности его возведения.
Покупка конфискованной недвижимости. Это очень выгодное, но также рисковое приобретение
Однако при должном юридическом сопровождении опытным адвокатом у покупки квартиры от банка больше преимуществ, чем рисков.
Налог на покупку квартиры (мас-рехиша) и продажу жилой недвижимости (мас-шевах). Система налогообложения сделок купли-продажи недвижимости в Израиле дифференцирована, т.е. сумма налоговых начислений зависит от многих факторов. Опытный адвокат поможет оптимизировать налоги и подскажет, на какие налоговые льготы может рассчитывать его клиент. Многие израильтяне платят максимальные налоги на покупку и продажу недвижимости, даже не подозревая о своих льготах.
Помощь в реализации программы расселения (пинуй-бинуй). Составление договора с девелопером – юридически сложный процесс, в ходе которого нужно провести проверку самой девелоперской компании и проекта, на его соответствие той проектной документации, которую утвердил муниципалитет, четко обозначить меру ответственности, сумму компенсации, оплату за переезд и пр. Без адвоката, специализирующегося на недвижимости велика вероятность попасться на уловки проворных юристов девелопера и потерять немалую выгоду.
Образование
Образовательной системе Израиля уделяется большое внимание от государства. Она состоит из трёх этапов:
- дошкольное образование — это детский сад и ясли, с трёх лет ребёнок ходит бесплатно, но до этого возраста придётся платить почти тысячу долларов;
- среднее образование — предоставляется бесплатно всем, вносить определённые суммы придётся только за учебники и дополнительные занятия; несколько раз в год школьники путешествуют по городам на пару дней; всего за год родителям обучение обойдется примерно в 320 долларов;
- высшее образование — для поступления в вуз требуется аттестат и прохождение психометрического теста; в год обучение выйдет в пределах 3800-16000 долларов, можно воспользоваться льготами.
Израиль считается одной из дорогих стран для проживания. Стоимость жилья, продуктов, одежды здесь зависит не только от города, но и от района и даже улицы. Но все эти затраты покрываются высокой зарплатой и хорошей поддержкой от государства.
В 2022 году средняя зарплата израильтянина составит около 3000 долларов. По меркам Израиля этого вполне достаточно, чтобы обеспечить достойный уровень проживания.
Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле
Налог на продажу квартиры квартиры в Израиле зависит от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, при этом учитываются также расходы (гонорар адвоката, гонорар посредника, ремонт квартиры и т.п.).
«Мас шэвах» (25% налог на разницу между покупкой и продажей) оплачивается продавцом при продаже недвижимости. К Закону о налогообложения недвижимости были введены поправки в виде формул для расчета выплаты этого налога (поправки на инфляцию и амортизацию).
Существует ряд налоговых льгот, вплоть до полного освобождения от налога при выполнении условий, определенных законами и различными подзаконными актами
Часто одна и та же сделка может подпадать под действие различных пунктов закона, и очень важно выбрать оптимальный вариант, особенно с учетом возможности совершения последующих сделок. Если продавец гражданин Израиля владеющий одним объектом недвижимости, он имеет право воспользоваться освобождением от оплаты налога раз в 18 месяцев
Если продавец гражданин Израиля владеющий одним объектом недвижимости, он имеет право воспользоваться освобождением от оплаты налога раз в 18 месяцев.
Как найти и снять квартиру в Израиле? Практические советы
Всегда и везде, если только это возможно, стремитесь поговорить с бывшими жильцами. Год назад, когда я искал квартиру в Рамат-Гане, я наткнулся на одно симпатичное объявление: многообещающие фотографии с хорошего ракурса, адекватный метраж, низкая арнона, мебель – все замечательно. Позвонил хозяину, хорошо поговорили, на следующий вечер поехал смотреть. нашел парковку, стучу, захожу, осматриваюсь.
Перекинулся парой слов с парой, живущей там. Муж сразу же рассказал, как в прошлую зиму система канализации района не выдержала, и квартиру (она на первом этаже) затопило по щиколотку водой, хозяин не захотел прочищать стоки, говорит «высшая сила» — есть такой юридический термин в Израиле и полностью свалил проблему на квартирантов. В результате были заплачены тысячи шекелей, испорченая мебель и куча нервов. Женщина добавила, что она иногда чуть не плачет, когда по полчаса вечером ищет стоянку и все в районе знакомы и запирают друг друга, а когда нужно выехать, сигналят и перекрикиваются через дом. Жить на восточном рынке я не хочу, развернулся и вышел. Через несколько дней жильцы там съехали и через неделю объявление исчезло из поиска. Остается только пожалеть людей, которые там сейчас живут и пожелать им недождливой зимы.
Как приобрести недвижимость в Израиле?
Юридическая передача прав собственности от продавца к покупателю в Израиле имеет ряд особенностей. Прежде всего, нужно сказать, что различается процесс приобретения первичного жилья (новостроек от застройщика) и объектов вторичного рынка недвижимости. Различие состоит в сроках реализации проекта и системе платежей. Вся документация по вопросу отчуждения и приобретения израильской недвижимости оформляется на иврите.
Фото: https://pixabay.com/photos/writing-pen-man-ink-paper-pencils-1149962/Важными моментами являются заключение предварительного соглашения с продавцом, основного договора купли-продажи и регистрация права собственности. В некоторых случаях может потребоваться разрешительный документ от органов местного самоуправления или государственных органов власти на отчуждение объекта.
Пакет документов
От покупателя для приобретения израильской недвижимости требуется только документ, удостоверяющий личность, и деньги. Если покупатель – иностранный гражданин, то нужен заграничный паспорт. Если покупатель – гражданин Израиля, то внутренний паспорт. Процедура оплаты происходит с помощью банковских чеков, в национальной валюте (шекели). За конвертацию валют необходимо платить комиссию в размере от 0,75 до 1% от суммы.
Если говорить о продаже квартиры на вторичном рынке недвижимости, то продавец обязан представить документы о праве собственности и собственные документы, удостоверяющие личность. Если категория земель требует согласования с органами власти, то покупатель должен получить разрешительный документ. Примерно через четыре месяца с начала процедуры покупатель станет полноправным собственником.
На первичном рынке от застройщика требуется представить проектную документацию для заключения основного договора купли-продажи и составить бумагу о системе платежей. Всеми вопросами передачи прав собственности от продавца к покупателю занимается компания-застройщик. До регистрации прав документом, подтверждающим права покупателя, будет договор купли-продажи.
Заключение договора
Часть сделки, связанная с оформлением, происходит в два этапа:
- Резервация объекта. Результатом серьёзности намерений обеих сторон выступает предварительное соглашение (договор) о купле-продаже. В документе отражаются личные данные участников сделки, описывается объект, его стоимость и условия приобретения. После подписания данного документа покупатель вносит залог в размере 1-5% от стоимости жилья. Эта сумма входит в общую цену объекта. Также она является гарантией намерений: если покупатель отказывается от покупки, она остаётся у продавца, а если продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть сумму со штрафом. Затем наступает период проверки (30 дней) юридической чистоты объекта со стороны покупателя.
- Заключение основного договора купли-продажи. После составления договора покупатель делает доплату в размере 10% от стоимости объекта и может зарегистрировать в Бюро по регистрации недвижимости специальную предупредительную запись о бронировании объекта. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 70 американских долларов. В этом случае продавец не сможет произвести регистрационные действия с другим покупателем. Затем происходит согласование системы платежей и у покупателя появляются обязательства по оплате приобретаемой недвижимости. Затем нужно заплатить налог на покупку и зарегистрировать право владения.
Фото: https://pixabay.com/photos/contract-consultation-office-408216/
Регистрация права собственности
Непосредственный переход права собственности от продавца к покупателю представляет собой внесение соответствующей записи в единый реестр. Это и есть регистрация права собственности на недвижимость. Она осуществляется покупателем в Бюро по регистрации недвижимости Израиля, о чём выдаётся специальный документ.
На этом этапе происходит окончательная оплата приобретённой недвижимости, если она куплена без использования ипотеки или рассрочки. Если объект не оплачен полностью, то на него накладывается обременение в пользу банка или продавца, о чём делается запись в реестре. Пошлина за оказание государственной услуги достигает 300 долларов США.
Если покупатель не владеет ивритом, то обязательным условием при сделке будет присутствие государственного служащего – переводчика, чья подпись в договоре будет также обязательной.
Предупреждающая заметка и безотзывная доверенность (Эарат Азара и Ипуй Коах бильти хозер)
Пример.
Д. уже заключил договор продажи своей квартиры с покупателем, стороны составили график внесения покупателем платежей, и Д. уже даже наметил планы на эти деньги в соответствии с их графиком. Покупатель, как и положено, внес первый платёж… Но через две недели, когда по договоренности покупатель должен был внести следующую часть платежа, он исчез, найти его или дозвониться было невозможно. Д. подождал еще некоторое время и нашел другого покупателя.
Но оказалось, что совершить новую сделку со своей квартирой он не имеет права, потому что первый, «исчезнувший» покупатель оформил в земельном реестре заметку-предупреждение (Эарат Азара) на своё имя. Это означает, что Д. не имеет права продавать свою квартиру никому, кроме этого первого покупателя или пока он (покупатель) не согласится удалть Эарат Азара (конечно не бесплатно). Все планы Д. рухнули, и образовалась полная неопределенность (когда появится этот покупатель, появится ли он вообще, и когда он рассчитается с Д.).
Эарат Азара — это запись в документе, в земельном реестре собственности, которая определяет кому принадлежит указанная в документе (Несах Табо) недвижимость и кто может ей распоряжаться.
Государство понимает, что может возникнуть ситуация, когда человек заинтересован в покупке определенной квартиры и находится в процессе оформления сделки купли-продажи этой квартиры с её владельцем. Но вдруг оказывается, что эта квартира уже находится в завершающей стадии продажи другому покупателю, о котором никто не знал. Поэтому законодательство Израиля позволяет каждому покупателю записывать заметку предупреждения (Эарат Азара) и, таким образом, защищать себя.
Поэтому уже на первом этапе процесса продажи собственности адвокат склоняет покупателя оформить безотзывную доверенность на продавца (Ипуй Коах бильти хозер), в соответствии с которой будет возможность удалить заметку-предупреждения (Эарат Азара), если таковая будет оформлена в пользу покупателя. Обычно, для лучшей сохранности, адвокат хранит эту доверенность у себя. Такая доверенность защищает продавца от нарушения договора (вот чего не хватило Д. для выполнения договора и продажи квартиры).
Налоги на продажу квартиры гражданином, постоянно проживающим за границей
Обычно, по общему правилу, все налоги с доходов от использования недвижимого имущества уплачиваются в том государстве, в котором эта недвижимость расположена, т.е. в России. Но в двусторонних соглашениях между РФ и другим государством могут быть установлены и иные правила.
Владею квартирой в России, в которой прописана, но сама много лет постоянно живу за границей. В 2014 году была в России и подала уведомление о втором гражданстве. В данный момент хочу продать свою квартиру и перевести деньги на свой заграничный счет, чтобы вложить их в покупку квартиры здесь. Продажей квартиры будет заниматься моя мама (гражданка России, постоянно проживающая в стране) по генеральной доверенности. Какие налоги я должна буду заплатить с такой продажи, и как лучше всего перевести деньги от такой продажи за границу? Будет ли лучшей идеей оформить договор дарения на маму, чтобы она занималась продажей от себя? Спасибо!
Льготы для репатриантов
Лица, вернувшиеся на историческую родину, получают право на помощь со стороны государства, в том числе и в обеспечении жильём. Сразу по прибытии они смогут пользоваться пособием на его съём. Если же репатриант будет обзаводиться собственной квартирой, то налог на неё будет меньше, чем для других категорий жителей страны. Если её стоимость ниже 462 565 долларов США, то от неё придётся уплатить 0,5%, если выше – 5%.
Кроме того, льготы репатриантам в Израиле в 2021 году позволяют некоторым категориям граждан претендовать на получение социального жилья. Такое право имеют:
- пенсионеры;
- инвалиды;
- многодетные семьи;
- родители-одиночки;
- семьи, в которых имеется страдающее тяжёлым заболеванием лицо.
Покупка жилья
Лицо, нацеленное на покупку жилого или нежилого помещения, или нескольких объектов, прежде должно обратить внимание на то, сколько ему придется заплатить налогов за эту покупку. Например, с приобретения в миллион долларов, насчитана будет сумма, соответствующая десяти процентам от цены покупки
Например, с приобретения в миллион долларов, насчитана будет сумма, соответствующая десяти процентам от цены покупки.
Покупка непосредственно от лицензированной строительной фирмы освобождает от уплаты налога.
Владельцам жилья
Для тех, кто уже имеет в собственности объекты недвижимости, есть информация, что как такового налога на недвижимость не существует.
Собственники жилых помещений платят местные налоги, которые обусловлены своим местонахождением, количеством квадратных метров, уровнем комфортности.
Самая низкая оплата по местным налогам за жилые метры обойдется в двести шекелей в месяц. Недвижимость, полученная в дар или наследство, налогами не облагается.
Продавцам жилья
Лицам, занимающимся продажей объектов недвижимости, необходимо знать, что повинность на прирост капитальной стоимости оплачивается продавцом.
Частые поправки в налоговом законодательстве привели к достаточно непростым трактовкам расчета, согласно которым в повинности учитываются количество предназначенных для продажи объектов, индекс инфляции в период, затрагивающий приобретение и продажу, а также другие показатели.
Как перевести деньги с Израиля в Россию после продажи квартиры
Когда сделка завершена и деньги поступили на израильский счет, лучше проконсультироваться с вашим Банком в РФ о том, что им нужно, чтобы принять деньги из России.
Базовый список документов для перевода денег из Израиля в Россию:
- договор купли-продажи
- справка от бухгалтера о продаже квартиры и полученных от сделки доходах
- справка из банка с движением денег на счете за последние полгода.
Все документы должны быть переведены на английский или иврит профессиональным переводчиком, а перевод договора должен быть нотариально заверен. Рекомендуем также предоставить сканы всех документов, а для дополнительной проверки в России сделать переводы с официальным заверением печати и подписи нотариуса.
Если все документы пройдут проверку банка, деньги от продажи недвижимости переведут из Израиля в РФ в течении нескольких дней.
Как арендовать квартиру в Израиле? (полезно для репатриантов)
Счета и чеки. На счете, используемом для оплаты, с обратной стороны записана дата, по которую вы должны погасить чек. Чеки являются распространенной формой оплаты в Израиле. Вместо того чтобы передавать деньги владельцу квартиры или делать перевод непосредственно на его счет, принято выписывать чек. Владелец квартиры попросит у вас количество чеков по количеству месяцев аренды (возможен дополнительный гарантийный чек — ивр. чек бетахон).
С вашего позволения, дорогие иммигранты, мы начнем с конца: все-таки, арендовать квартиру в Израиле — это просто. Если вы знаете основные правила
В этой статье мы обсудим некоторые вопросы, в которых важно ориентироваться при аренде квартиры. Поэтому, прежде всего, — добро пожаловать в Израиль!
Могу ли я продать квартиру в Израиле, проживая в России
Вопрос Гражданин России имеет в Израиле квартиру с 2009 г., нерезидент. Планирует продать квартиру гражданину Израиля и России, проживающему в Израиле. Должен ли он платить какие-то налоги в Израиле, если совершит сделку в России и заплатит там все налоги? Каков порядок перевода права собственности на квартиру в Израиле в этом случае?
Ответ Сделку по продаже квартиры, находящейся в Израиле, нужно делать в Израиле.Адвокат, оформляющий сделку, осуществляет и перевод права собственности с прежнего хозяина на нового. Запись делается в регистрационной палате Израиля после окончания сделки, то есть после получения продавцом всех денег и покупателем квартиры. Для записи права собственности нового владельца в регистрационную палату предоставляется пакет документов, в том числе справки из налоговой инспекции об оплате или освобождении об оплаты за продажу и покупку квартиры (справка для покупателя и для продавца). Также требуется справка из муниципалитета о выплате или отсутствии суммы для выплаты муниципального налога на землю и прочие документы в соответствии с законодательством Израиля. Все это должно быть на иврите. Для получения справок из налоговой инстанции продавец и покупатель (каждый из них) обязан в 30-дневный срок подать в налоговую инспекцию отчет о совершении сделки и в целях проверки: нужно оплачивать налог или нет, и если »да», то сколько. Все это Вы знаете заранее от адвоката при оформлении сделки. Все бумаги во все необходимые органы подает адвокат, оформляющий сделку документально.
