Что такое инвестиционный анализ
Инвестиционный анализ (ИА) – это комплекс мероприятий, нужных для формирования эффективного бизнес-плана, установления степени целесообразности инвестирования. Анализ позволяет обосновать выбранный способ инвестирования.
Какие существуют риски инвестиционного проекта?
Когда нужно проводить анализ?
Инвестиционный анализ можно разделить на две категории:
- Предметный анализ. Исследование проводится до начала сделки. Оно принципиально для принятия решения о целесообразности инвестирования. В процессе осуществляется анализ всех аспектов, которые могут повлиять на ход инвестирования. Предметный анализ предполагает формирование целей инвестирования и задач. Рассчитывается степень риска. Определяется социальная значимость проекта и стратегия по управлению им.
- Временный анализ. Проводится на протяжении всего инвестиционного проекта.
Функции инвестиционного анализа
Рассмотрим функции инвестиционного анализа:
- Формирование структуры сбора информации, нужной для эффективного инвестирования.
- Установление рисков, которые возможны на различных ступенях проекта по вложению средств.
- Поиск альтернативных способов инвестирования.
- Создание базы для принятия решений.
- Установление очередности инвестиционных мероприятий.
- Создание базы для принятия решений, касающихся привлечения средств.
ИА является многофункциональным инструментом.
Задачи инвестиционного анализа
Рассмотрим задачи ИА:
- Подбор источников финансирования, которые обеспечат ожидаемый результат.
- Выбор подходящих решений, касающихся инвестирования, которые повысят конкурентоспособность компании.
- Анализ степени риска для инвесторов.
- Определение степени доходности проекта.
- Повышение качества вложений.
Инвестиционный анализ позволяет сформировать базу под все этапы инвестиционного проекта.
10 самых дешёвых городов
- Магдебург — 5,60 €
В столице земли Саксония-Анхальт во времена ГДР основная часть населения работала на тяжелом машиностроении. После падения стены самые крупные предприятия города были раздроблена, а после — обанкротились. Сейчас самый крупный работодатель в Магдебурге — Deutsche Bahn.
Несмотря на отсутствие крупных перспектив для специалистов многих областей, уровень образования и жизни в Магдебурге весьма высок, при этом стоимость аренды вполне адекватная.
Университеты:
- Otto-von-Guericke-Universität Magdeburg
- Hochschule Magdeburg-Stendal
- Реклингхаузен — 5,56 €
Небольшой городок на северо-западе Северного Рейна-Вестфалия не особо известен в Германии или за ее пределами. Тихая провинция с недорогой арендой, идеально подходящая для пожилых людей и экономных студентов.
Университеты: Westfälische Hochschule/Recklinghausen
- Ремшайд — 5,51 €
Индустриальная столица земли Северный Рейн-Вестфалия. Здесь широко развиты металлообработка, машиностроение, металлургия, текстильная промышленность, так что если вы хотели связать свою жизнь с данными направлениями, стоит попробовать пожить в Ремшайде.
Университеты: Bergische Universität Wuppertal (г. Вупперталь)
- Дуйсбург — 5,50 €
Дуйсбург — крупнейший речной порт Европы. Наибольшее количество рабочих мест в городе предлагает ThyssenKrupp Steel Europe — мировой лидер в строительстве промышленных предприятий.
Университеты: Universität Duisburg-Essen
- Херне —5,46 €
Несмотря на то, что в Херне проживает всего около 150000 человек, это третий город по плотности населения в Германии (после Мюнхена и Берлина). Недалеко от города находится граница с Нидерландами, потому жители часто наведываются к соседями за тюльпанами.
Университеты:
- Technische Universität Dortmund (г. Дортмунд)
- Fachhochschule Dortmund (г. Дортмунд)
- Гельзенкирхен — 5,21 €
Родина футбольного клуба Schalke 04 может понравиться студентам, которые не хотят платить за дорогую аренду и при этом мечтают жить в активном городе с развитой культурой и инфраструктурой. В Гельзенкирхене расположено множество музеев и театров, так что любители искусства всегда найдут, чем заняться здесь.
Университеты:
- Westfälische Hochschule/Gelsenkirchen
- Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW
- Хаген — 5,20 €
Единственный германский вуз, предлагающий заочную форму обучения, расположен в Хагене. В остальном это обычный провинциальный город.
Университеты:
- Fachhochschule Südwestfalen/Hagen
- FernUniversität in Hagen
- Зальцгиттер — 5,10 €
В городе расположены заводы компаний Salzgitter, Volkswagen, Robert Bosch, MAN, Alstom, которые являются основными работодателями в регионе.
Университеты: Ostfalia Hochschule für angewandte Wissenschaften/Salzgitter
- Бремерхафен — 5,00 €
По сути — младший брат города Бремен, что находится в 60 км. Вместе эти города образуют землю Вольный ганзейский город Бремен.
Университеты: Hochschule Bremerhaven
- Хемниц —5,00 €
Крупнейшим работодателем в городе Хемниц является Volkswagen: на заводе автомобильных двигателей работает более 1500 человек.
Университеты: Technische Universität Chemnitz
Популярные вопросы о Магдебурге
Как купить недвижимость в Магдебурге иностранцу?
Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость в Магдебурге: жилые, коммерческие объекты, земельные участки. Расходы на оформление сделки составляют 10–15% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранного покупателя (для коммерческой и жилой недвижимости она разная) варьируется от 2 до 3%. Процесс покупки занимает 2–3 месяца.
Сколько стоит жилье в Магдебурге?
Средние цены на недвижимость в Германии разнятся в целом по стране и зависят от региона. В Восточной Германии — от 4200 евро/м² в Потсдаме до 4800 евро/м² в Берлине. Западная Германия: в Мюнхене — от 9000 евро/м², во Франкфурте — от 7000 евро/м².
Является ли покупка недвижимости в Магдебурге хорошей инвестицией?
Да, так как Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную и высокодоходную недвижимость. Объекты приносят доход в 3–4% годовых, а на севере страны — до 5–6%. В течение некоторого времени процентные ставки будут оставаться низкими, что хорошо для тех, кто хочет купить и удерживать недвижимость в ключевых локациях.
Какой налог на недвижимость в Германии?
Как таковой налог на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.
Сколько платят за коммунальные услуги в Магдебурге?
В месяц на оплату коммунальных услуг, например, для квартиры в Магдебурге площадью около 50 м² немцы тратят, в среднем, 150-200 евро. Это не более 10% от средней зарплаты и около 15% от средней пенсии в стране.
Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге
Нашли опечатку ? Выделите её, нажмите Ctrl+Enter и отправьте нам уведомление. Спасибо за участие! Сервис предназначен только для отправки сообщений об орфографических и пунктуационных ошибках.
В рамках данной работы проводится исследование основ инвестиционного планирования, а также предлагается подход к разработке инвестиционных стратегий на основе прогнозов выполненных при помощи современных методов предиктивной аналитики и анализа временных рядов.
Целью работы является разработка стратегии инвестиций в недвижимость на ближайшие десять лет, которая позволит инвестору получить максимальную прибыль от инвестиций.
Объект исследования – рынок недвижимости в США, Лос-Анджелес (штат Калифорния). В качестве предмета исследования рассматривается динамика цен на недвижимость за предыдущие десять лет на рынке недвижимости.
В ходе работы были выполнены следующие задачи:
1. Поиск актуальных данных по динамике цен на рынке недвижимости в Лос-Анджелесе;
2. Проверка полученных временных рядов на стационарность;
3. Построение ARIMA моделей для всех исследуемых дистриктов;
4. Прогнозирование динамики стоимости недвижимости и стоимости аренды недвижимости на ближайшие десять лет;
5. Построение графической модели динамики цен за прошедшие десять лет.
6. Построение графической модели динамики цен на следующие десять лет, основываясь на полученной в предыдущем пункте модели.
7. Разработана наиболее эффективная стратегия инвестирования.
В результате анализа данных по стоимости недвижимости на рынке Лос-Анджелеса было выявлено, что наиболее выгодной стратегией является покупка недвижимости в 2018 году и передача ее в аренду на протяжении периода. Основываясь на данных по стоимости аренды, удалось рассчитать, что недвижимость в самом дорогом дистрикте (Hollywood Hills) полностью окупится за счет аренды уже через десять лет. В дистриктах со средним уровнем цен несколько дольше – примерно в течение пятнадцати лет после окончания рассматриваемого периода.
Разработанная инвестиционная стратегия в дальнейшем может быть использована инвесторами для получения максимальной прибыли с покупки недвижимости.
Выпускные квалификационные работы (ВКР) в НИУ ВШЭ выполняют все студенты в соответствии с университетским Положением и Правилами, определенными каждой образовательной программой.
Аннотации всех ВКР в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на корпоративном портале НИУ ВШЭ.
Полный текст ВКР размещается в свободном доступе на портале НИУ ВШЭ только при наличии согласия студента – автора (правообладателя) работы либо, в случае выполнения работы коллективом студентов, при наличии согласия всех соавторов (правообладателей) работы. ВКР после размещения на портале НИУ ВШЭ приобретает статус электронной публикации.
ВКР являются объектами авторских прав, на их использование распространяются ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности.
В случае использования ВКР, в том числе путем цитирования, указание имени автора и источника заимствования обязательно.
Интересные объекты на Tranio
440 000 €
Вид на море
Современный меблированный мезонет с уникальным дизайном, с панорамным видом на море, на полуострове Кассандра, регион Халкидики
Предлагаем Вашему вниманию трехэтажный дом с местом для парковки, расположенный между морем и горами с сосновым бором.
1 500 000 €
С бассейном
Светлая вилла с террасой, бассейном и видом на море, Эстепона, Андалусия, Испания
Комфортабельная, меблированная вилла с качественной отделкой, просторной террасой, балконом, панорамным видом на море, бассейном, парковкой и просторным участком с ухоженным садом и барбекю зоной в р…
1 034 000 €
С бассейном
Четырехкомнатная дизайнерская квартира с панорамным видом на океан и город в Майами, Флорида, США
Продается трехспальная квартира в отличном состоянии в одном из лучших жилых комплексов города.
2 439 000 €
С мебелью
Меблированные апартаменты с видом на океан в резиденции на первой линии от пляжа, Майами, Флорида, США
Стильные меблированные апартаменты с современной отделкой, террасой и видом на океан в комфортабельной охраняемой резиденции с высококачественными услугами.
Как определяют привлекательность объекта недвижимости для вложения средств
Определяя целесообразность вложения средств:
1. Проводят аудит правового поля в отношении проекта, для которого рассматриваются инвестиции.
2. Изучают документацию объекта
Во внимание принимают все документы, которые есть в наличии с момента его возведения
3. Оценивают определенный сегмент рынка с учетом назначения объекта и планируемой цели его использования.
4. Определяют возможность провести дополнительные работы по объекту. Это может быть увеличение площади, перепланировка здания, изменение назначений каждого из помещений, входящих в его состав.
5. Изучают потребительский спрос на аналогичные или схожие с оцениваемым объекты.
6. Оценивают оптимальность расходов с учетом возможных рисков.
7. Составляют бизнес-план и проводят его финансовый анализ.
Недвижимость в Магдебурге: аренда и покупка
|
Предлагается двухкомнатная квартира в Магдебурге
Принудительная продажа!
Описание объекта:
Капитально отремонтированный и модернизированный дом 1907 года постройки расположен в спокойном районе в южной части Магдебурга, где можно найти всю необходимую для жизни инфраструктуру.
В непосредственной близости от дома можно найти школу, детский сад, филиалы крупных немецких торговых сетей.
Остановка общественного транспорта – в 300 метрах от дома.
Двухкомнатная квартира площадью 57,21 м² находится на втором этаже и делится на:
- гостиную (17,49 м²)
- спальню (12,04 м²)
- кухню (14,79 м²)
- ванную комнату с туалетом (8,27 м²)
- подсобное помещение (1,27 м²)
- коридор (3,39 м²)
Жилая плата по квартире составляет 171 евро в месяц.
В распоряжении собственника или арендатора квартиры также находится отдельное подвальное помещение для хранения вещей.
По данным продавца, квартира сдана в долгосрочную аренду и приносит 4.200 евро годового дохода.
На основании средней стоимости аренды по этому району Магдебурга данная квартира может приносить около 5.300 евро годового дохода.
Квартира находится в настоящее время во внешнем конкурсном управлении и будет продана непосредственно банком через суд новому инвестору.
По прогнозам специалистов нашей компании, в ходе судебных торгов цена может быть дополнительно снижена на 10-15% ,что еще больше увеличивает инвестиционную привлекательность этой квартиры.
Наша компания готова оказать все необходимые услуги по переговорам с судом и с продавцом-владельцем, грамотному юридическому оформлению и послепродажному управлению объектом.
В том числе и по оформлению возможного ВНЖ.
Расстояние до межд. аэропорта Берлина: 155 км (1 час 25 мин на авто)
Расстояние до межд. аэропорта Лейпцига: 105 км (1 час 5 мин на авто)
Описание местности:
Магдебург – столица самой бурно развивающейся федеральной земли Саксония-Анхальт с высокоразвитыми промышленностью и сельским хозяйством.
В промышленности и ремесле занято 42,4% экономически активного населения, в сельском и лесном хозяйстве 19,0%.
Важный узел железных и автомобильных дорог, речной порт на реке Эльба, вблизи пересечения с ней Среднегерманского канала и канала Эльба – Хафель.
Один из крупнейших промышленных и торгово-транспортных узлов страны. Крупный центр тяжёлого машиностроения (Магдебургский комбинат тяжёлого машиностроения имени Эрнста Тельмана, заводы имени К. Либкнехта, имени Г. Димитрова и другие).
В Магдебурге представлены общее машиностроение, производство оборудования для химической, лёгкой, пищевой промышленности, сельскохозяйственных машин, приборостроение, речное судостроение (в пригороде Ротензе). Имеются химическая, пищевая (сахарная, мясная) промышленность.
Помимо этого Магдебург – важный культурный центр, здесь находятся медицинская академия, высшая школа тяжелого машиностроения, специальные школы прикладного искусства, водного хозяйства.
Город расположен на пересечении двух автобанов А2 (Берлин-Дюссельдорф) и А14 (Чехия – Балтийское море).
Расстояние до Берлина составляет 160 км, до международного аэропорта Ганновера – 150 км.
Задать вопрос по этому объекту Вы можете заполнив формуляр запроса: или связавшись с ответственным менеджером:Диана Кочекьян +49 511 899444-30 dk@stimul.de
Получайте наши предложения о новых объектах по электронной почте! подписаться на нашу рассылку
Специфика оценки инвестиционной привлекательности проекта
Инвестиционная привлекательность коммерческого проекта определяется отношением выделяемых ресурсов к вероятным выгодам и рискам, сопряженных с его реализацией.
Для объективной оценки перспектив вложения средств используется система показателей:
- NPV, называемый чистым дисконтированным доходом. Цель параметра состоит в сравнении доходности инвестиции с банковскими дивидендами, которые получил бы вкладчик в случае хранения средств на депозите. Если разница отрицательная – в инвестиции нет смысла.
- IRR (внутренняя норма доходности). Вычисление этого параметра позволяет определить конкретный предел доходности, при которой NPV=0.
- Pay-Back Period – время возврата инвестору всех вложенных им сумм в накопительном итоге.
- Discounted Pay-Back Period – тот же показатель, но с учетом действующего индекса инфляции или учетной банковской ставки.
Целью оценки привлекательности проекта в идеале должна быть ситуация, при которой инвестор уверен в правильности выбора объекта инвестирования. Это выражается следующими обстоятельствами:
- рыночная стоимость предприятия максимально увеличится в запланированные сроки;
- риски учтены и могут быть нивелированы;
- размер требуемых ресурсов установлен правильно.
Методика оценки коммерческой привлекательности проекта может быть выбрана из ряда вышеперечисленных. Специфика, однако, заключается в предпочтительности экспертных подходов. Проект может быть венчурным, и тогда вероятность неудачи резко возрастает.
В любом случае речь идет лишь о прогнозировании, а опираться на реальные данные, подтверждающие состоятельность предприятия, чаще всего невозможно.
Убедить инвесторов в целесообразности вложения способен прилагаемый к заявке пакет, включающий следующие документы:
- сам инвестиционный проект;
- ТЭО (технико-экономическое обоснование) проекта;
- бизнес-план;
- юридическое обоснование проекта на основе действующих правовых норм.
Расчеты и доводы, приведенные в данных документах, должны подтверждать:
- перспективную финансовую стабильность предприятия на основе реально существующего спроса на коммерческий продукт, планируемый к производству;
- оптимальную загрузку формируемых в результате инвестиции мощностей;
- отсутствие проблем снабжения и сбыта.
Каждый успешный пример технико-экономического обоснования содержит сведения о чистой дисконтированной прибыли, индексе доходности, способе выплаты дивидендов, сроке окупаемости, ожидаемых рисках и способах их минимизации.
Цены на аренду недвижимости
У жителей Магдебурга на оплату съемного жилья ежемесячно уходит в среднем 14,7 % доходов, если не учитывать расходы на коммунальные платежи. Арендная стоимость одного квадратного метра площади квартиры будет зависеть от общей квадратуры жилья:
Окончательная стоимость аренды квартиры будет зависеть от состояния многоквартирного дома и самого жилого помещения.
Самой высокой в Магдебурге считается арендная плата за проживание в квартирах новостроек элитных районов, которая в 2011 году составляла 8,50 евро/м2.
Стоимость аренды жилой недвижимости может интересовать инвесторов не только с точки зрения доходности приобретенных для сдачи в аренду квартир и домов. Зачастую местные и иностранные предприниматели, не располагающие достаточной суммой денег для покупки недвижимости в собственность, зарабатывают на субаренде: инвестор заключает договор аренды с владельцем многоквартирного дома, виллы или квартиры, после чего предлагает жилье для проживания третьим лицам по более высокой цене.
Аналогичная схема может действовать и в отношении коммерческой недвижимости – на рынке имеется масса предложений по передаче по договору аренды заведений общественного питания, складов, офисов, производственных помещений.
Таблица, представленная ниже, содержит сведения о стоимости аренды коммерческих сооружений в разных районах Магдебурга:
| Объект недвижимости | Расположение | Площадь (м 2 ) | Стоимость (евро/м 2 ) |
|---|---|---|---|
| Офис | Altstadt | 62.56 | 10 |
| Офисное здание | Sudenburg | 114 | 6 |
| Торговое помещение | Altstadt | 202 | 8 |
| Коммерческое помещение | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
| Склад | Neue Neustadt Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
| Ресторан | Altstadt | 150 | 11.2 |
Бывает и так, что владельцы жилья или коммерческих построек предлагают инвестору купить или взять в аренду помещение, которое уже кто-либо снимает. Как видно, даже повышение стоимости аренды на 1-2 евро за квадратный метр площади принесет существенный доход. Чтобы гарантировать окупаемость вложений, следует выбирать коммерческую недвижимость в районе или квартале, где поблизости нет аналогичных помещений.
Заключение
Инвестированные средства в недвижимость Германии имеют достаточно небольшой период окупаемости, во многом благодаря высоким арендным ставкам по стране. Возможность покупки коммерческих зданий, домов и квартир по своеобразному договору лизинга (а именно долгосрочному договору аренды с последующим правом на приобретение в собственность), также способствует повышению спроса на местную недвижимость. Немаловажную роль играет и жесткий контроль со стороны государства всех сделок купли-продажи, что исключает возможность мошенничества со стороны продавца.
Район восточной Германии, к которому отнесена и Саксония-Анхальт, является весьма перспективным с точки зрения инвестирования денежных средств в недвижимость – коммерческую и жилую. Данный район отличается более доступным ценовым диапазоном на объекты недвижимости, а волатильность в Анхальт позволяет инвесторам получать хорошую прибыль.
Города Восточной Германии, включая Магдебург, на протяжении многих лет считаются экономически отсталыми регионами страны, а потому раньше незаслуженно игнорировались местными и иностранными инвесторами. Однако, как показывает практика, инвестиционные шансы, предоставляемые этими землями, в значительной степени более заманчивы, чем на западе Германии, где рентабельность обычно не превышает 6 %.
В настоящее время, когда наблюдается недостаток немецкой недвижимости, а банки повышают ставки на финансирование из-за большого количества заявок от граждан Германии на кредиты для покупки собственного жилья, инвесторы и аналитики в один голос говорят о необходимости поиска недооцененных районов и изучения их перспектив.
