Покупка залоговой недвижимости у банка в Испании

Продажа недвижимости в Испании

Вся недвижимость, приобретенная в Испании, согласно законодательству, переходит в частную собственность к покупателю, так что перепродавать ее можно без ограничений.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию. Если собственников недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то при продаже необходимо согласие всех собственников.

Если объект перед продажей сдавался, первоочередное право на его покупку имеет арендатор.

С нерезидента, продающего свое жилье в Испании, взимается налог на прирост капитала, максимальная ставка которого составляет 19% от разницы между стоимостью продажи и покупки.
Если иностранный гражданин постоянно проживает в Испании и всю сумму, вырученную от продажи недвижимости, он намерен вложить в новую жилплощадь, налог на прирост капитала не взимается.

Резидентом страны считается иностранный гражданин, которой легально находится в Испании больше чем 183 дня в году или имеет разрешение на работу в Испании.

Какую недвижимость захватывают окупасы: в приоритете «плохие активы»

Основная зона риска – пустующие помещения. К ним могут относиться и нежилые здания, и заброшенное жильё, и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников. Её в Испании очень много, и это опять-таки следствие кризиса 2007–2008 годов, когда из домов выгоняли неплательщиков по ипотеке. Если окупасы селятся в помещениях такого рода, особых неприятностей они обычно не доставляют, а их поступок в ряде случаев даже можно считать вынужденным и извинительным.

Пустующие дома в Испании

Последние официальные данные о количестве пустующих объектов в стране содержатся в переписи населения 2011 года, которую Национальный институт статистики (INE) обнародовал в 2013 году. В то время число пустующих домов в Испании достигло 3,4 млн, или около 14% от всего жилищного фонда страны. Это рекордный для Европы показатель. Кроме того, около 500 тыс. объектов оставались недостроенными – девелоперы были вынуждены бросать проекты, начатые в «тучные годы».

Последние семь лет рынок недвижимости Испании восстанавливается: банки уже распродали значительную часть «плохих активов», у недостроев появились новые владельцы, повысился спрос на недвижимость от местных жителей и иностранцев. Тем не менее проблема пустующего жилья всё ещё не решена.

Следующая перепись населения пройдёт в 2021 году, результаты опубликуют в 2023-м.

Хорхе Альварес
член Коллегии адвокатов Мадрида
Наименование компании

Подавляющее большинство окупасов заселяются в пустующие дома, которые принадлежат банкам и другим юридическим лицам, например фондам-стервятникам (fondos buitres). Крайне редко происходит захват жилья частных собственников.

Елена Блашенкова
директор по продажам
SelenHome

Как правило, захваты происходят в неблагополучных районах или касаются банковских квартир. В моей практике таких случаев не было, потому что я просто не возьмусь за продажу подозрительного объекта.

Виктория Кутузова
директор по продажам
Sunnier Homes

Я работаю в строительной компании, которая возводит жильё в Аликанте и на побережье Коста-Бланка. Мы используем современные СНИПы, у нас закрытые комплексы с охраной. Результат – туда невозможно проникнуть. Причём обслуживание недвижимости стоит не таких уж больших денег, около €30 в месяц за всё, включая обслуживание бассейна и зелёной зоны. И уровень недвижимости – не люкс, а средний класс.

Итак, сквоттеры стараются занимать «плохие активы» – пустующие дома, которые принадлежат юридическим лицам. В этом случае больше шансов, что оккупацию не заметят или не будут слишком спешить с выселением. Но это не значит, что частные собственники в безопасности. Встречаются прецеденты захвата арендных квартир, вторых домов (дач, курортной недвижимости), а иногда и основного жилья владельцев.

Анна Лепшина
руководитель
«Испания инвест»

Под угрозой находится любое пустующее жильё, и его нужно защищать. В первую очередь я рекомендую не бросать свои квартиры. Лучше всего их сдавать: так они и под присмотром будут, и деньги принесут. Другой вариант – нанять управляющую компанию или договориться с соседями, чтобы они проверяли дом, включали свет, вынимали корреспонденцию из почтового ящика.

Жалобы на захват жилья в Испании

Хорхе Альварес цитирует статистику МВД Испании: в первом полугодии 2020 года было зафиксировано 7 450 обращений в полицию с жалобами на захват жилья; за тот же период предыдущего года их было на 5% меньше – 7 093.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале
Подписаться

Особенности покупки

Продаваемый объект, помимо урона, причиненного прежними владельцами, может иметь долги по коммунальным услугам. Ответственности за них банк не несет, поэтому лучше выяснить все детали на этапе работы с агентством.

Что касается получения ипотечного кредита на залоговый объект, условия его предоставления могут быть обычными или даже более выгодными – например, размер кредита в 60-70% от стоимости объекта. Однако предоставления стандартного пакета документов при получении кредита не избежать: банк, стараясь «не наступить дважды на одни грабли» тщательно проверяет кредитоспособность потенциального покупателя.

В случае, если новый владелец также оказался не в состоянии выплатить ипотечный кредит – история с изъятием недвижимости повторяется.

Цены на испанскую недвижимость

Стоимость первичного и вторичного жилья в Испании в 2017-2018 гг. продолжила расти. Средняя цена “вторички” в Испании на начало 2019 года составила 1733 евро за кв. м.

Лидерство по росту стоимости жилья захватили:

• Балеарские острова – 15,1%,
• Малага – 13,3%,
• Каталония – 10,5%,
• Канары – 7,5%,
• Мадрид – 6,9%
• и Ла-Риоха – 6,2%.

Традиционно самое дорогое городское жилье в Барселоне и Мадриде. Первенство, несмотря на политические катаклизмы в Каталонии и некоторое снижение цен, уверенно держит Барселона.

Во втором квартале 2019 года средняя цена за кв.м здесь составила 4400 евро. Самые дорогие районы Барселоны – Sarrià-Sant Gervasi (5340 евро), Eixample (5120 евро), Les Corts (5071).

Вплотную к Барселоне приблизился Мадрид. Так, в 21-м районе Мадрида средняя цена за кв. м составила 3759 евро. Самые высокие цены зафиксированы в элитном районе Salamanca (5930 евро), аристократическом Chamberí (5202 евро), старом бизнес-центре города Chamartín (5007 евро) и историческом Centro (4987 евро).

Самые низкие цены – в рабочем районе Villaverde (1578 евро), спальном Puente de Vallecas (1733 евро) и мадридском чайна-тауне – Usera (1893 евро).

Средние цены на жилую недвижимость в городах Испании

Город	Цена за 1 кв.м (евро)	Темпы роста цен за 2018 г. (%)	Темпы роста цен за 2-й квартал 2018 г. (%)
Ивиса (Балеарские острова)	5299	6,7	0,8
Барселона	4400	3,5	1,5
Мадрид	3759	23,4	6,2
Бильбао	2880	4,6	0,6
Малага	2149	22,3	5,9
Севилья	1928	4,8	4,2
Сантандер	1915	2,5	0,9
Валенсия	1831	14,9	5,0
Таррагона	1612	5,1	0,2
Саламанка	1602	0,9	0,8
Сарагоса	1469	8,3	2,6
Кордоба	1391	3,7	1,6
Вальядолид	1391	7,4	0,7
Аликанте	1360	7,4	1,1
Сьюдад-Реаль	1088	-2,9	-0,2

Ситуация с ценами на жилую недвижимость в провинциях Испанского королевства может диаметрально отличаться – все зависит от популярности региона, наличия спроса и предложений.

Среди самых популярных провинций у иностранцев можно назвать:

Балеарские острова. Главные козыри – солнце и море с прекрасными пляжами. На острове Ибица цены на виллы начинаются от 400 тыс. евро, с землей – от 1 млн евро. Квартира с двумя спальнями недалеко от пляжа – от 220 тысяч евро. Цены на острове Майорке тоже высокие – 2809 евро за кв. м в Пальме. Квартира у моря обойдется в 300 тыс. евро. На Менорке – от 1814 евро за кв.м (Маон). Небольшая квартира – от 200 тыс. евро, вилла – от 420 тыс. евро.

Каталония

Это один из самых богатых регионов Испании, который всегда привлекал к себе внимание граждан Германии, Великобритании, что сказалось и на ценах. Северная Каталония или Коста-Брава (Дикий берег) славится своими природными пейзажами, культурными достопримечательностями и шопингом

Новые виллы здесь можно приобрести от 1,5 млн евро, апартаменты у моря – от 300 тыс. евро, сельский дом – от 800 тыс. евро. Южная Каталония привлекает любителей пляжного отдыха (Коста-Дорада ), вина и изысканной кухни. Цены стартуют от 150 тыс. евро за апартаменты на побережье, за сельский домик с участком земли – от 180 тыс. евро.

Мадрид. Популярность столичной провинции объясняется близостью к столице Испании. Цены за 1 кв. м жилья составляют от 802 до 4622 евро.

Мурсия. Регион славится фруктами и овощами, пустынными пляжами, дикими ландшафтами. Дом в селе с землей – 170 тыс. евро. Средняя цена за 1 кв.м составила 1027 евро. Таунхаусы в старых кварталах можно приобрести за 100 тыс. евро. В большинстве городов провинции цены более низкие, а за первые два квартала 2019 года цены снизились на 0,5 %. Так, в Альгуасас 1 кв. м стоит 509 евро, а в Мула – 517.

Андалусия. Восточные районы провинции привлекают солнечной погодой и низкими ценами. Жилье на побережье стартует от 100 тыс. евро, в глубинке – 80 тыс. евро. Центральная Андалусия – Коста-дель-Соль – популярное место отдыха для европейцев. Апартаменты на побережье можно купить от 200 тыс. евро, виллу – от 750 тыс. евро. Дом вдали от моря стоит от 200 тыс. евро. Западная Андалусия – побережье Атлантического океана – привлекает любителей серфинга. Двуспальные апартаменты здесь стоят от 300 тыс. евро.

«Зеленая Испания» – Галисия, Астурия и Кантабрия. Это северо-западное побережье Испании с дикими пляжами и богатыми уловами морепродуктов. Здесь часто идут дожди и мало туристов. Традиционный сельский дом из дикого камня стоит 80 тыс. евро, комфортабельные апартаменты на берегу моря – 140 тыс. евро.

Кастилия-Ла-Манча (средняя цена за 1 кв. м – 906 евро), Эстремадура (920 евро) и Кастилия и Леон (1182 евро) – материковые районы Испании, в которых рост цен на жилую недвижимость минимальный или даже отрицательный. Привлекают к себе любителей размеренной сельской жизни.

Если недвижимость в Испании от банка приобретается непосредственно у банка

Наиболее существенным преимуществом данного варианта является, безусловно, возможность получения ипотечного кредита для покупки залоговой недвижимости на льготных условиях. Причина подобной щедрости вполне понятна: банкам выгодно как можно быстрее избавиться от своих недвижимых активов, тем более в свете новых рекомендаций Евросоюза и Банка Испании. Учитывая уникально низкий уровень ставки Еврибор, инвесторы понимают: сегодня ипотеку в испанском банке можно получить на уникально выгодных условиях, особенно если речь идет о приобретении банковского жилья.

Однако данный вариант покупки залоговой недвижимости имеет и свои недостатки:

• недвижимость, предлагаемая банками, нередко отличается не слишком выгодной для покупателя стоимостью, но поторговаться с банком не получится;
• недвижимость, предлагаемая банками, часто имеет неудобное местоположение;
• очень часто такая недвижимость не отвечает требованиям иностранных покупателей в плане развития инфраструктуры и комфортности;
• у сотрудников банков, которые занимаются реализацией недвижимости иностранным покупателям, как правило, нет того опыта, который годами накапливают сотрудники риэлторских агентств.

Жизненный цикл залоговой недвижимости

Недвижимость, взятая в ипотеку, попадает к новому хозяину, обладающему всеми правами, вплоть до продажи этого жилья с ипотечным обременением. Если же выплатить кредит не удалось, владельцу приходит уведомление о выселении, а жилье переходит в собственность банка-кредитора. После этого банк выставляет недвижимость на продажу, передав информацию об объектах уполномоченным агентствам.

В 2012 году в Испании был создан «плохой банк», задачей которого стала скупка и перепродажа проблемных банковских активов, поэтому значительная часть залогового жилья прошла через еще одну инстанцию.

К банку квартира часто возвращается в неудовлетворительном состоянии. Бывшие хозяева, покидая жилье, могут нанести ему значительный вред, банк же не заинтересован в проведении ремонта. Битая плитка, вырванные провода и отсутствие сантехники – вот то, что может поджидать потенциального покупателя. Разумеется, бывают и приятные исключения – все это тоже отражается на итоговой цене.

Если покупателя все устраивает, он заключает сделку с банком и становится полноправным собственником жилья.

Как выселить оккупантов: готовьтесь к защите своих прав

Неприкосновенность жилья, разумеется, защищается испанскими законами, однако на деле законный путь не только очень долгий, но иногда и безрезультатный. Дело в том, что законы также гарантируют людям право на жилище, и эту норму часто рассматривают как более приоритетную.

Символ движения окупасов

То есть, если кто-то вселился в вашу единственную квартиру, пока вы были в отпуске, его, скорее всего, «попросят». Но к дополнительному жилью отношение будет иным. Суд часто исходит из того, что владелец недвижимости не бедствует, его ведь не оставили без крыши над головой, у него осталось основное место жительства, а захватчики как раз-таки реализовали своё право на жильё. Поэтому даже за судебное решение в свою пользу придётся побороться.

В такой ситуации многие готовы взяться за силовые методы, однако специалисты предупреждают: за попытку отвоевать свою собственность можно самому оказаться в полиции, уже в роли преступника. Такие законы.

При столкновении с окупасами собственника часто охватывает справедливое возмущение. Он готов навредить захватчику любым способом. Хотя его чувства понятны, закон запрещает делать многое из того, что может показаться естественным. Речь не только о том, что владелец не имеет права применить физическую силу. Ему также запрещено менять замки, отключать воду и электричество. Испанское законодательство считает человека, который находится в вашей квартире, её временным владельцем и потому защищает его права. Официально разрешено только обращаться в полицию или в суд и готовиться к долгой защите своих прав.

ДО СДЕЛКИ

1. Не подписывайте ничего, не посоветовавшись со специалистами (адвокатами, асессорами, нотариусами).

И уж тем более, не вносите никаких денег, даже аванса-залога, до момента подписания соответствующего документа (договора о намерениях, как составной части будущего соглашения купли-продажи).

2. Рекомендуется до того, как составлять официальный договор купли-продажи (escritura), подписать с продавцом приватное соглашение.

Этот документ не является обязательным для регистрации его в Реестре собственности (Registro de la propiedad), однако по закону «признается действительным и обязывающим стороны, подписавшие его, выполнить все то, что в нем записано».

В приватном соглашении должно быть отражено:

• Лицо, подписывающее контракт со стороны продавца. В случае продажи объекта строительной компанией подписывающий с ее стороны должен обладать необходимыми полномочиями. Если же продавцы – частные лица, то подписывать должны все, имеющие право собственности на объект.
• Финансовое положение объекта: не заложена ли приобретаемая вами недвижимость в Испании под ипотечный кредит или другие формы заимствования, не находится ли под эмбарго, не препятствуют ли проведению сделки какие-либо условия внутреннего регламента сообщества соседей по дому (подъезду, урбанизации). Все эти моменты (cargas) отражены в информационном документе (Нота Симпле – Nota simple informativa), который можно получить в Реестре собственности или заказать у нотариуса.
• Коммунальные платежи сообщества (жителей подъезда, урбанизации). Следует убедиться, что у владельца нет долгов этой категории – в некоторых случаях законодательство возлагает погашение задолженности на покупателя.
• Цена. Зафиксируйте с продавцом не только итоговую стоимость жилья, но и форму платежа, чтобы не вносить дополнительно никакие средства, не предусмотренные договором.
• Аванс-залог. Сделки купли-продажи недвижимости предусматривают внесение покупателем залога в качестве обозначения гарантий заинтересованности приобретателя в предмете операции. Согласно испанскому законодательству внесенный залог должен быть возвращен покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от подписания сделки. Если же от подписания контракта купли-продажи отказывается покупатель, залог ему не возвращается.

3. При подписании договора купли-продажи у нотариуса следует:

Удостовериться, что продавец является собственником, а лицо, которое собирается подписывать договор – вправе это делать.
Проследить, чтобы все финансовые обязательства (cargas), наложенные на приобретаемый объект, были включены в договор.
Получить подтверждение, что за продавцом не числится задолженности по коммунальным платежам.
Запросить документ, подтверждающий, что налог на недвижимость (IBI) продавцом уплачен в полном объеме, обратив внимание на кадастровый номер жилья, зафиксированный в документе на право собственности (escritura) и сравнив его с тем, что значится в документе об уплате налога – они должны совпадать.
Зафиксировать, какие обязательства (как правовые, так и финансовые) несет каждая из сторон подписываемого договора.
Прояснить, какие расходы сопутствуют заключаемой сделке и как распределяются между ее участниками.

Преимущества коммерческой недвижимости в Испании

Инвестирование средств в покупку или строительство коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ.

• Во-первых, Испания – туристическая страна, поэтому здесь очень выгодно сдавать здания в аренду как под рестораны и отели, так и под апартаменты для туристов.
• Во-вторых, законодательство страны способствует притоку иностранных инвестиций, процедура покупки недвижимых объектов не представляет особых сложностей и не требует большого количества документов.
• И, в-третьих, вложив деньги в недвижимость, вы не только имеете возможность получить высокую прибыль, но также и ВНЖ в Испании (при условии покупки на сумму более 500 000 евро).

Продажа недвижимости в Испании через риелтора

Схема продажи жилой или коммерческой недвижимости в Испании через риелторское агентство осуществляется по следующей схеме:

• подбор фирмы и подача заявки через специальную форму на ее официальном сайте или по телефону;
• консультация с менеджерами компании;
• посещение объекта представителями фирмы, составление описания вашей недвижимости и ее фотографирование;
• определение рыночной стоимости вашей виллы, дома или коммерческого объекта;
• составление и подписание договора с риелторской фирмой;
• предоставление компании пакета документов для работы с вашей недвижимостью;
• реклама объекта и поиск покупателя;
• заключение предварительного договора с покупателем и получение от него резервационного депозита;
• подписание контракта;
• зачисление на ваш счет суммы, оставшейся после уплаты налогов и гонорара риелторской фирмы.

Средняя стоимость услуг посредника составляет 2-5 % общей стоимости продаваемого объекта.

СДЕЛКА С ИПОТЕКОЙ

1. Ипотечное кредитование.

Для получения ипотечного кредита рекомендуется приложить к заявке на сумму, которую вы собираетесь получить в кредит, предложение продавца (продаваемый объект, запрашиваемая цена, условия сделки) согласно которому вы приобретаете жилье.

Зафиксируйте сумму, на которую вы просите вас кредитовать. Кроме стоимости собственно объекта, следует учитывать сопутствующие расходы, а также деньги, которые с вас возьмет банк за проведение действий, необходимых для открытия кредита (оценка приобретаемого жилья, открытие ипотечного счета, налоги и т.д.).
Помните о том, что размер месячной квоты по ипотеке не должен превышать 35% доходов лиц, запрашивающих кредит. И учитывайте, что размер ваших доходов может варьироваться с течением времени, а размер платежей, в зависимости от экономической ситуации в стране, может увеличиться.
Сравните предложения нескольких финансовых учреждений, чтобы выбрать наиболее подходяще для вас. Обычно у банков есть буклеты с подробным описанием условий ипотеки

Обратите внимание на размер годовой ставки комиссионных (ТАЕ) и на то, как она будет меняться по прошествии определенного времени (например, через год или два).
Помните о том, что многие банки привлекательные низкие проценты, фигурирующие в рекламных кампаниях, обычно применяют к конкретному договору, начиная  со второго или третьего года платежей. До этого момента банковские комиссионные могут быть существенно выше.
Помните также, что схема возврата кредита банку составлена таким образом, что в первые годы действия договора основную часть квоты составляет банковский интерес и минимальную – возвращаемый клиентом капитал

То есть при досрочном расторжении ипотечного договора может оказаться, что вы должны финансовой структуре вернуть практически столько же, сколько вам ссудили, несмотря на то, что несколько лет исправно платили установленные квоты. Плюс еще выплатить штрафные (как правило 0,5% – 1%) от суммы возвращаемого кредита за досрочное его закрытие.

2. Ипотечный договор.

Предоставление банковского кредита для покупки жилья происходит по следующей схеме:

• Кредитующий банк направляет документацию, касающуюся предоставления ссуды, в выбранную клиентом нотариальную контору, чтобы нотариус подготовил соглашение о купле-продаже с учетом открываемой ипотеки.
• Покупателю предоставляется три рабочих дня для того, чтобы обсудить с нотариусом все детали предстоящей сделки и получить ответы на все интересующие его вопросы.
• После подписания контракта у нотариуса, последний отправляет в Реестр собственности электронную заверенную копию договоров купли-продажи и ипотечного кредитования.

Когда покупатель-заемщик выплачивает последнюю квоту ипотеки, создается документ, свидетельствующий об исполнении кредитного договора и его закрытии. Подписание этого документа производится по запросу заемщика, который имеет право выбрать нотариальную контору, где представитель банка и заемщик будут ставить свои подписи под свидетельством о прекращении ипотеки.

После подписания сторонами этого документа и заверения его нотариусом последний вносит соответствующие изменения в Реестре собственности.