Налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду в Испании

5. Сколько можно заработать: пример расчета

В целом, при правильном подходе, на аренде можно неплохо заработать, и декларируемые 5% годовых (от рыночной цены жилья) — реальная цифра. Например, если вы хотите сдавать небольшую квартиру в прибрежном городе, и её рыночная цена на текущий момент составляет около €100 000, чистый пассивный доход составит примерно €5000 в год (или €600 в месяц).

Если заниматься этим вопросом менее тщательно, можно зарабатывать около 3%, то есть €3000 в год. А особо удачливые и предприимчивые могут, наоборот, “выжимать” из арендного бизнеса до 7% процентов годовых. Как правило, такие результаты достигаются лишь при самостоятельном и грамотном управлении жильем: желательно, чтобы объектов на сдачу было больше трех, тогда можно существенно сэкономить на услугах вроде уборки, страховки и прочего.

В любом случае, покупка жилья в Испании — оправданный вариант вложения денег: практически вся ликвидная недвижимость активно сдается с апреля по октябрь, а в низкий сезон есть возможность самому наслаждаться жизнью и отдыхом в Испании.

Рассмотрим реальный пример аренды испанского жилья с точки зрения доходов и расходов:

Что сдается в аренду:

Небольшая студия (52 м²) с 1 спальней и 1 санузлом, рассчитанная на двух проживающих, ремонт обычный, бассейн общий.Находится в городеАликанте,район Археологического музея Аликанте, вблизи пляжа (пешая доступность). В квартире есть вся мебель, интернет, телевидение. Квартира успешно сдается в аренду на сайтахAirbnb иbooking.com.

Ежегодныеналоги на недвижимостьи доходы физлиц совокупно составят примерно 0,8% (чуть меньше процента) от кадастровой стоимости жилья. При рыночной цене жилья в €120 000 можно рассчитывать на кадастровую стоимость в районе €100 000. Таким образом, налоги составят около €800 в год.
Страхование жилья — это добровольный платеж. Если квартира куплена без привлечения ипотеки, страховку покупать не обязательно. Но в случае сдачи аренду мы настоятельно рекомендуем это сделать. Стоимость — примерно €300 в год.
Содержание жилья (коммунидад) включает ежемесячные расходы на содержание жилья, вывоз мусора и уход за бассейном. Плюс-минус €360 в год.
Коммунальные услуги и услуги связи. Электричество, газ, вода — по счетчику, с учетом указанной выше заполняемости составит около €700. Интернет + телевидение — еще примерно €300.

Итого получается €2460. Мы не включили сюда стоимость уборки жилья, так как обычно за это платит съемщик. Но стоит добавить пару сотен евро на непредвиденные расходы, например, на вызов сантехника или электрика. Итого расходы на содержание с налогами составят €2660 в год. Вычитаем эту сумму из валового дохода (€10095) и получаем чистую прибыль в размере €7435 (6,2% от стоимости нашей квартиры).

Возможные дополнительные расходы:

Но и это еще не всё. Если у вас нет желания или возможности находиться в Испании круглый год и заниматься арендным бизнесом самостоятельно, можно передать ключи и полномочия посреднику (например, агентству недвижимости или сервисам онлайн-бронирования). Возможно, вам также понадобятся услуги консьержа (человек, будет заселять и выселять жильцов, следить за порядком). Таким образом, на дистанционное управление стоит заложить не менее 15% от выручки. В нашем случае, это €1514.

Также не стоит забывать о подоходном налоге на аренду. Он составляет 24% и, в нашем случае, будет равняться €1784. Сразу скажем, что на практике эта сумма уменьшается либо не платится вовсе (например, если вы сдаёте жилье сами и только вашим проверенным клиентам, или клиентам, которые снимают жилье повторно). Правда, в последнее время в Испании более требовательно относятся к арендодателям. В некоторых регионах официально сдать жилье без туристической лицензии невозможно (например, в некоторых городах Каталонии, частично в Валенсии и Аликанте).

Итого, если вы доверяете арендный бизнес посредникам и исправно декларируете весь доход и платите налоги, чистая прибыль может снизиться с €7435 до €4137.

Полезные ссылки:Расходы на содержание недвижимости в ИспанииСтрахование недвижимости в ИспанииЖильё в Испании: что надо сделать после покупкиНалоги на недвижимость в Испании

Резюме: это надо запомнить

Иностранному собственнику испанской недвижимости придётся платить сразу несколько видов налогов. Если не делать этого, то будет накапливаться задолженность и расти пеня на сумму долга.
Для нерезидентов Испании расходы будут выше, так как, помимо стандартного налога на недвижимость, они платят подоходный налог для нерезидентов. Последний взимается даже в том случае, если недвижимость не сдаётся в аренду.
Коммунальные услуги в Испании оплачиваются по счётчикам. Однако есть фиксированные платежи (абонплата), поэтому счета за воду или электричество будут приходить, даже если в квартире никто не живёт.
Иностранцы имеют право сдавать свою недвижимость в аренду – как на долгий срок, так и посуточно. В некоторых регионах для работы на рынке краткосрочной аренды необходима лицензия. При долгосрочном найме обязательно заключается договор, который регламентирует отношения между сторонами и, в частности, устанавливает ограничения на повышение платы. Средняя рентная доходность после вычета расходов и налогов составляет 4–5% годовых; при работе с туристами показатели, как правило, выше.
При продаже недвижимости нерезиденты платят два налога: на прирост капитала и прирост кадастровой стоимости земли. Между Россией и Испанией действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

Налог на прибыль с предприятий и организаций (IS)

Корпоративный налог обязаны платить все коммерческие юридические лица, зарегистрированные на территории Испании. Существует несколько ставок этого вида налога.

Например, только что зарегистрированные компании в первые два года деятельности имеют право на ставку 15%, в то время как общая ставка налога составляет 25%. Также есть налоговые послабления для некоторых фондов и ассоциаций — они выплачивают от 10% до 20%.

Декларация подается в налоговые органы вне зависимости от того, как организация завершила свой финансовый год — с прибылью или с убытком, убытки возможно перенести на счет будущих прибыльных годов. Расчеты должны быть произведены в июле года, который следует за отчетным.

Какие существуют виды аренды

Аренда в Испании, как, впрочем, и в других странах мира, бывает двух видов: долгосрочная и краткосрочная. Сдавая недвижимость в долгосрочную аренду, арендодатель заключает с арендатором контракт, срок действия которого обычно составляет 1 год.

При этом испанское законодательство защищает арендатора настолько, что если он по истечении контракта захочет продлить его, при отсутствии веских причин для прекращения договора арендодатель будет обязан продлевать аренду до тех пор, пока общий срок ее не составит пять лет.

Если же жилец не захочет продлевать арендный договор и намерен выехать из квартиры, он должен сообщить об этом владельцу недвижимости не позднее 30 дней до даты окончания контракта.

Цены на долгосрочную аренду ниже, чем на краткосрочную, но выгода такой аренды состоит в том, что владельцу жилья обеспечен непрерывный стабильный доход, в отличие от краткосрочной.

Короткий срок аренды больше подходит туристам, студентам и деловым людям во время бизнес-поездок. Причем краткосрочная аренда будет несколько дороже, чем долгосрочная. Однако и арендодатель вынужден уделять недвижимости гораздо больше времени и внимания, поскольку регулярная смена арендаторов требует постоянного контакта с новыми людьми.

Переговоры, въезд и выезд жильцов, организация уборки жилья после каждого жильца – все это требует непрерывного участия владельца квартиры в процессе.

Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду

Для того чтобы иметь право сдавать жилье в краткосрочную аренду, в некоторых регионах страны нужно получить туристическую лицензию. К этим регионам относятся Каталония, Мадрид, Андалусия, Балеарские острова, Канарские острова.

При этом следует иметь в виду, что испанским законодательством не предусмотрено такое понятие, как «туристическое жилье». Поэтому данный вопрос регулируется в каждом регионе по-разному. Тем не менее процедура получения лицензии везде одинакова.

Владелец недвижимости должен обратиться в городскую мэрию / региональную администрацию и предоставить подтверждение пригодности своего недвижимого имущества для сдачи в аренду. Из документов потребуется «Декларация ответственности». Это бумага, подтверждающая соответствие состояния жилья всем обязательным требованиям.

Затем объект вносят в реестр, а владельцу выдается Сертификат о регистрации с идентификационным номером.

Стоимость оформления такой лицензии во всех регионах разная. В среднем цена колеблется от 170 до 500 евро.

Лицензия оформляется на недвижимость, а не на человека, поэтому следует иметь в виду, что при продаже объекта она переходит новому владельцу (если на тот момент срок ее действия не истек).

Еще один важный момент: владелец обязан включать выданный номер регистрации и категорию недвижимости в каждое объявление об аренде, в том числе и в интернете.

Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду

Затем объект вносят в реестр, а владельцу выдается Сертификат о регистрации с идентификационным номером.

Стоимость оформления такой лицензии во всех регионах разная. В среднем цена колеблется от 170 до 500 евро.

Налог на добавленную стоимость (IVA)

Это налог на продажу товаров или услуг. Приносит в бюджет страны около 25% доходов. Налог не всегда отражен в ценнике, но всегда будет включен в итоговую версию счета. При этом иностранцы могут оформить возврат НДС.

Обычная ставка — 21%, но к некоторым видам товаров и услуг может быть применено 10% НДС. Самый низкий размер этого налога — 4%, он устанавливается на основную продуктовую корзину, лекарства, субсидируемое правительством жилье, прессу (журналы, газеты) и другое.

От НДС в Испании можно получить освобождение при оплате медицинских и образовательных услуг, а также при некоторых видах страховых и финансовых операций. Кроме того, этот налог не применяется на Канарских островах и на территориях Мелилья и Сеута.

Сколько можно заработать на долгосрочной аренде?

Для примера, возьмем всё ту же квартиру в Аликанте. Годовая стоимость ее аренды составит €6000 (или €500 в месяц).

Коммунидад и коммунальные платежи будет оплачивать съемщик жилья. Так что расходы на “коммуналку” мы исключаем. Также не будет постоянных расходов, связанных со сдачей жилья в аренду через посредников (вы подписываете один договор сразу). Если вы сдадите жилье через агентство, то один раз заплатите ежемесячную стоимость аренды, то есть €500. В расходах остаются: налоги — €800, страховка — €300.

Итого получается: €6000 (выручка) – €500 – €800 – €300 = €4400. Это чуть меньше 5%, которые можно заработать на сдаче жилья в аренду посуточно. Зато такой вариант более стабильный, плюс всегда можно сэкономить, если сдавать жилье без посредника.

8.Есть ли смысл сдавать жилье в Испании?

Это один из самых популярных вопрос у наших клиентов. Когда потенциальные покупатели слышат про рентабельность в 5% годовых, многие начинают сомневаться и думать, что, может быть, будет проще купить жильё в России и сдавать его там.

Приведём несколько аргументов в пользу покупки испанского жилья для сдачи его в аренду:

Ни один банк в России не предложит ставку по депозиту в евро на уровне 5% годовых (ставка по депозитам в евро в РФ составляет немногим около 1% годовых). В случае сдачи жилья в аренду в Испании ставка в 5% практически гарантирована
Это стабильный пассивный доход в евро, требующий минимальных усилий
Даже в случае привлечения ипотеки на покупку жилья в Испании, можно получать доход от сдачи жилья в аренду на уровне 1-2%.
Стоимость жилья в Испании ежегодно растёт на 4%-8% в год. Эта тенденция продолжится еще минимум несколько лет (подробнее о трендах). То есть, купив квартиру за €120 000, можно смело добавлять в свой актив дополнительные €6000 в год.
Возможность бесплатно отдыхать в Испании несколько месяцев в году. Если приезжать Испанию в средний или низкий сезон (на зимовку), потери по количеству аренды будут минимальными. При этом, все расходы на содержание жилья возьмут на себя арендаторы.
Возможность получить ВНЖ на основании подтверждённых доходов или Золотую визу инвестора (при покупке недвижимости от €500 000).

НЕОБЛАГАЕМЫЕ МИНИМУМЫ: ПЕРСОНАЛЬНЫЕ И СЕМЕЙНЫЕ

Как было отмечено выше, состав семьи для целей налогообложения и применения минимумов, льгот и вычетов определяется по состоянию на 31 декабря отчетного года.

4.1. Необлагаемый минимум налогоплательщика

Сумма базового необлагаемого минимума составляет 5.151€. В зависимости от возраста налогоплательщика сумма может быть увеличена (для лиц старше 65 лет – на 918€ в год; для лиц старше 75 лет – на 1.122€ в год).

В случае подачи совместной декларации вышеуказанные суммы минимумов не изменяются независимо от состава семьи.

4.2. Необлагаемый минимум на родственников по нисходящей линии

Для получения права на минимум иждивенец (иждивенцы) должен быть моложе 25 лет (либо недееспособным любого возраста), проживать совместно с налогоплательщиком, годовой доход которого без учета льгот не должен превышает 8.000€, и иметь собственный годовой доход не выше 1.800€. В зависимости от числа иждивенцев, применяются следующие суммы необлагаемого минимума: 1-ый иждивенец – 1.836€, 2-ой иждивенец – 2.040€, 3-ий иждивенец – 3.672€, 4-ый и последующие иждивенцы – 4.182€. На иждивенцев возрастом до 3 лет соответствующая сумма минимума увеличивается на 2.244€.

4.3. Необлагаемый минимум на родственников по восходящей линии

Для получения права на минимум иждивенец (иждивенцы) должен быть старше 65 лет (либо недееспособным любого возраста), проживать совместно с налогоплательщиком, по меньшей мере, половину отчетного периода (календарного года). При этом годовой доход основного налогоплательщика без учета льгот не должен превышать 8.000€, а иждивенец не должен иметь собственный годовой доход выше 1.800€. Сумма необлагаемого минимума для иждивенца старше 65 лет составляет 918€, для иждивенца старше 75 лет – 1.122€.

4.4. Необлагаемый минимум в случае нетрудоспособности

Как для налогоплательщика, так и для иждивенцев в случае нетрудоспособности применяются следующие минимумы: нетрудоспособность от 33% и выше – 2.316€ в год, нетрудоспособность от 65% и выше – 7.038€ (в некоторых случаях возможно увеличение минимума на 2.316€, например, если требуется постоянный уход (сиделка)).

Сколько и как платить

На данный момент существует 4 варианта налогообложения, которыми может воспользоваться арендодатель.

Самозанятость (НПД или налог на профессиональный доход)

Это самый новый, но уверенно набирающий популярность способ выхода арендодателей «из тени». Его могут применять как не трудоустроенные, так и работающие граждане. Для этого следует установить мобильное приложение «Мой налог», либо оформиться в качестве самозанятого через одно из банковских приложений.

Налоговая ставка будет зависеть от источника получения дохода и составит 4% от денежных средств, полученных от физических лиц, и 6% в случае получения дохода от индивидуального предпринимателя согласно статье 10 Федерального закона № 422-ФЗ.

НПД уплачивается в месяце, следующим за тем, в котором был получен доход.

НДФЛ

Собственник помещения заключает договор найма, в котором указан определённый размер вознаграждения за сдачу жилья. По истечении первого календарного года аренды арендодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ. Сдать ее можно лично в налоговую инспекцию, или с помощью личного кабинета на сайте ФНС. Каких-либо дополнительных регистрационных действий выполнять не требуется. Ставка налога на доходы физического лица будет составлять 13% по общему правилу.

С 2021 года вступили в силу изменения в НК РФ, в соответствии с которым превышение годового дохода свыше 5 миллионов рублей будет облагаться НДФЛ по повышенной ставке 15%. Выявив сумму превышения, налоговый орган выставит требование о доплате налога.

УСН

Если собственник зарегистрирован как ИП, он может выбрать упрощённую систему налогообложения. На основании пункта 1 статьи 346.20 НК РФ налоговая ставка составит 6%. Однако в данном случае платежи вносятся каждые 3 месяца авансом.

Патент

При покупке патента налог уплачивается заранее. Производится расчёт предполагаемого среднегодового дохода, 6% нужно перечислить в ФНС. Чтобы приобрести патент, необходимо получить регистрацию в качестве ИП. Выдача патента производится на срок до 1 года.

Перед выбором того или иного способа лучше всего провести расчёт предполагаемой прибыли и взыскиваемого налога. Это позволит понять, какой из них выгоднее.

Налог на экономическую деятельность (IAE)

Налог уплачивают индивидуальные предприниматели и коммерческие организации без юридического лица, которые ведут на территории Королевства успешную экономическую, профессиональную либо артистическую деятельность.

Налог на экономическую деятельность уплачивается один раз в год, его сумма составляет от одной до четырех тысяч евро. Физические лица без статуса индивидуальных предпринимателей не имеют отношения к этому налогу.

Если оборот предпринимателей и организаций не превышает миллиона евро, они могут не подавать декларацию об уплате этого вида налога. Также начинающие предприниматели в первые два года своей деятельности освобождаются от уплаты IAE.

Кроме того, в автономных городах Сеута и Мелилья на протяжении пяти лет (начиная со второго года деятельности) предприниматель имеет право на бонус в размере 50% к этому виду налога.

IVA — НДС

НДС (IVA) классифицируется как косвенный налог на потребление. Данный налог взимается с продаж, а его объектом является потребление как косвенное проявление экономического потенциала граждан в той мере, в которой проявляется наличие доходов, раскрывающих покупательную способность данных лиц.

Ставки этого налога в Испании составляют: 21% (основная ставка), 10% (сниженная ставка), 4% (сниженная ставка) и 0% (сниженная ставка).

10% облагаются основные продукты питания, большинство гостиничных услуг, услуги пассажирского транспорта, медикаменты и строительство новых домов.

4% облагаются продукты первой необходимости, такие как овощи, хлеб, молоко, фрукты, книги и газеты.

По ставке в 21% облагаются по исключительному принципу те продукты, которые не подпали под другие налоговые ставки.

НДС платится при осуществлении покупок и получении услуг на территории Испании. Так как нерезиденты (например, российские туристы) не являются субъектами налогообложения, то, покидая страну они могут получить в аэропорту наличными или на карту уплаченный НДС.

Какие расходы связаны с оформлением ипотечного кредита

Иностранный гражданин может оформить ипотечный кредит, что приведет к дополнительным расходам на сумму 3–6 процентов от стоимости недвижимого объекта. Оформление ипотечного кредита включает следующие затраты:

200–500 евро на оценку недвижимости (сумма может быть выше для элитной собственности);
1% от суммы кредита за комиссию банковского счета;
0,3% ежегодного страхового тарифа;
0,2% при необходимости страхования жизни заемщика (это может быть требованием банка при оформлении ипотеки).

Дополнительные расходы зависят от программы страхования выбранного испанского банка. Некоторые финансовые учреждения требуют оформить страховку на случай потери работы и прочих неблагоприятных ситуаций.

Полезные советы

Предлагаем несколько полезных советов для россиян, получающих доход от недвижимости за рубежом:

Важно понимать одну простую истину – уклоняться от уплаты налогов, значит совершать уголовное преступление

Невозможно без наказания платить по зарубежным ставкам меньше, чем на Родине, а также избегать заполнения налоговой декларации.
Налогоплательщик обязан сдавать декларацию о налогах. Это не зависит от того, где платится налог.
В разных странах установлен разный срок для подачи декларации о полученных доходах. Для России это конец апреля, для Германии – конец мая, для Франции – конец сентября. Ситуация, когда наступление срока подачи документа в РФ значительно опережает страны, где приобретена недвижимость, довольно частая. Здесь нужно руководствоваться принципом «источник дохода». Если в стране, являющейся источником дохода, ещё незакончен налоговый период, то этот доход не включается в российскую декларацию.

Обычному человеку трудно знать все законы, особенно те, что касаются иностранных государств. Поэтому рекомендуется обращаться к услугам профессиональных специалистов с международным опытом. Тогда удастся избежать возможных штрафных санкций, а это немалые суммы.

Подоходный налог с физлиц (IRPF и IRNR)

В Испании подоходный налог обязаны выплачивать все физлица, работающие по найму — или же получающие пассивный доход. Отличия заключаются в наличии или отсутствии статуса резидента страны. К резидентам относится налог с аббревиатурой IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), к нерезидентам — налог IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Важный момент: резидент должен подать декларацию о любых доходах, которые он получил в любой точке мира (плюс задекларировать имущество, которое ему принадлежит в других странах, если его оценочная стоимость выше 50 тысяч евро).

Нерезидент, со своей стороны, отвечает перед налоговыми органами только за доходы, которые он получил на территории Испании.

Подоходный налог в стране начисляется по прогрессивной шкале и состоит из суммы, включающей государственную и региональную квоты. Автономии самостоятельно регулируют свои квоты и имеют право вводить льготы и налоговые вычеты.

Размер подоходного налога для резидента составляет от 19 до 48% в зависимости от автономии и уровня дохода. На 2021 год налоговые ставки выглядят следующим образом:

до 12 450 евро, то уровень налога — 19%;
При ежегодном доходе 12 451 — 20 200 евро — 24%;
20 201 — 35 200 — 30%;
35 201 — 60 000 — 37%;
60 001 — 300 000 — 45%;
от 300 001 — 47%.

Если же годовой доход на одного работодателя составляет меньше 22 тыс. евро, можно не подавать декларацию в налоговые органы.

Если у физлица два и более работодателей, декларация требуется, когда общий годовой доход суммарно составляет более 12 тыс. евро.

В случае получения дохода с недвижимости (продажи или сдачи в аренду) декларация нужна, когда сумма этого дохода превысит тысячу евро в месяц. При этом, как и при уплате других налоговых взысканий, предусмотрены льготы — для тех, кто имеет инвалидность, чей возраст старше 65 лет или если у родителей есть несовершеннолетние дети.

Что касается нерезидентов — отчетности подлежат только доходы, которые были получены на территории Испании. Например, проценты по депозитам или дивиденды, доход от сдачи жилья или перепродажи недвижимости. Сумма налога варьируется от 19% (для граждан ЕС, Исландии и Норвегии) до 24% (для граждан всех остальных стран).

Налогообложение при продаже квартиры или дома

Адвокат Елена Серрано, указывает на то, что продавец, который не проживает в Испании, должен будет уплатить несколько налогов: подоходный налог для нерезидентов (IRNR) и налог на увеличение стоимости городских земель (IIVTNU или муниципальный налог на добавленную стоимость)

Подоходный налог для нерезидентов (IRNR)

Налоговая реформа, вступившая в силу с 1 января 2015 года, влияет на нерезидентов как на еще одного гражданина, так как именно они привнесли изменения в IRNR. Исчезли коэффициенты денежного пересчета, которые использовались для корректировки влияния инфляции на стоимость недвижимости

Это значит, что теперь не будет приниматься во внимание тот факт, что евро сегодня не стоит столько же сколько евро через 10 лет.

Что касается коэффициентов компенсирования, то они применяется только в случае если общая сумма проведенных операций с 2015 года не превышает 400 000 евро, вне зависимости от того будь то жилая недвижимость, акции или любой другой тип недвижимости как движимой, так и недвижимой, приобретенной до 1994 года.

Если сумма превышает 400 000 евро, то этот коэффициент применяться не будет и необходимо будет уплатить налог на всю прибыль от продажи дома или квартиры. Процент налога зависит от года приобретения и типа недвижимости.

В итоге, в случаях, когда продажа дома или квартиры не превышает 400 000 евро со всем имуществом (к примеру, с мебелью и электроприборами), то производимая прибавочная стоимость продажи создает меньшую налоговую уплату в силу того, что уменьшается соответствующая операции налоговая ставка. Тем не менее, в случае, когда общая стоимость продажи превышает 400 000 евро, то в этой ситуации налоговый режим более обременительный для налогоплательщика.

Размер налога, которым облагаются нерезиденты при передаче недвижимого имущества в 2015 году составит 20% и в 2016 году он будет равен 19%. Давайте рассмотрим пример размера IRNR для иностранцев:

Иностранец нерезидент купил в 2010 году в Испании дом стоимостью 120 000 евро и решает продать его в начале 2015 года за 300 000 евро. Валовая прибыль от этой операции составит 180 000 евро, и эта сумма будет облагаться подоходным налогом в размере 20%. Поэтому налоговая ставка к оплате будет ровняться 36 000 евро.

Муниципальный налог на добавленную стоимость

Налог на увеличение стоимости городских земель (IIVTNU) или более известный как муниципальный налог на добавленную стоимость, еще один из типов налогов обязательных к уплате любым иностранцем при продаже жилых объектов в Испании. Во время продажи недвижимости также учитывается налог на добавочную стоимость за увеличение стоимости, которую испытал недвижимый объект. Для этого, необходимо посчитать разницу между стоимостью объекта на момент продажи и на момент его приобретения. Налогом облагается именно эта разница. Размер налоговой ставки зависит от муниципалитета/города, в котором находится дом или квартира. Необходимо произвести уплату в течение 30 дней после подписания контракта о купле-продаже.

Однако, как напоминает Элена Серрано, в случае если продавец не находится в Испании, то уплатить этот налог должен будет покупатель как заменитель налогоплательщика.

Сколько стоят услуги управляющих компаний

Тем, кто не собирается жить в Испании постоянно или рассматривает покупку недвижимости в этой стране только как инвестицию, будет спокойнее, если заботы о помещении возьмет на себя управляющая компания. В спектр услуг таких организаций обычно включаются: оплата коммунальных затрат, охрана и уборка площадей общего пользования. Обычно стоимость таких услуг варьируется в районе 1 евро за день обслуживания или 8,5 евро за кв. метр.

В Испании также распространен такой вид самоорганизации собственников жилья, как комунидад. Это испанское подобие жилищного товарищества, возглавляемое выборным управлением, занимается всеми коммунальными вопросами в пределах многоквартирного дома или коттеджного поселка.

В этом случае владелец квартиры, виллы или таунхауса автоматически становится участником комунидад и должен подчиняться решениям, принятым на общем собрании жильцов, даже если сам постоянно там не проживает. На общих сборах обычно утверждается и стоимость услуг за обслуживание территории, как правило, в пределах 100 евро в месяц на квартиру.

Регулярные выплаты для владельцев недвижимости

Затраты на содержание собственности в Испании не ограничиваются только коммуналкой и расходами на поддержание инфраструктуры. Ежегодно владельцу придется уплачивать:

муниципальный налог (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) – определяется на основании данных о кадастровой стоимости недвижимости и устанавливается в пределах 0,4-1,1 % по состоянию на 1 января каждого года. Размер налога одинаков и для резидентов, и для нерезидентов, в том числе для россиян;
налог на доходы нерезидента (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – даже если помещение весь год пустует и вы не получаете никакой прибыли в Испании, то налоговая база составит 2 % от кадастровой стоимости объекта или 1,1 %, если оценка проводилась после 1994 года.

При этом ставка налога IRNR для резидентов Евросоюза, Исландии и Норвегии – 19 %, для всех остальных – 24 %;

налог на сдачу в аренду с резидентов (Impuesto sobre la renta de las personas ﬁsicas, IRPF) – взимается с полученной ренты, ставка варьируется в пределах от 19 до 48 %;
налог на элитную недвижимость стоимостью более 700 тысяч евро (Impuesto sobre el Patrimonio) – ставки 0,2- 2,5 %;
муниципальный сбор за вывоз отходов – размер платы устанавливают местные власти, но обычно она не превышает 200 евро в год.

Кроме того, нужно будет раскошелиться на оплату обслуживания объекта недвижимости. В Испании практикуется организация урбанизаций, куда входят не только сами здания, но и прилегающая к ним территория. Платить за уборку, охрану и техобслуживание принято либо через управляющую компанию, либо через создание комунидад.

В итоге

Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:

Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.

А какой у вас опыт сдачи квартиры в аренду? Оставляйте комментарии под статьей! Если остались вопросы, задавайте их нашему юристу в онлайн-чат. Специалист на связи!

Налог на содержание недвижимости в Испании

5. Сколько можно заработать: пример расчета

Резюме: это надо запомнить

Налог на прибыль с предприятий и организаций (IS)

Какие существуют виды аренды

Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду

Оформление лицензии на сдачу недвижимости в аренду

Налог на добавленную стоимость (IVA)