Прогноз на конец 2021 года
Наряду с возвращением многих международных инвесторов, мы также ожидаем, что многие собственники будут готовы продавать свою недвижимость в Германии. В ожидании еще более интенсивных процессов торгов и, как следствие, более высоких цен, рост объема рынка не наступит. В частности, в отношении непрофильных объектов ценообразование остается весьма непрозрачным из-за малого количества завершенных сделок, а ценовые ожидания продавцов и участников торгов по-прежнему часто недостаточно близки.
По нашим оценкам, предложения на рынке коммерческой недвижимости Германии значительно увеличатся с середины года, что приведет к увеличению количества сделок как для основного, так и для непрофильного имущества. Растущая доходность упростит и ускорит другие текущие процессы продаж.
Что касается спроса, то инвесторы, несклонные к риску, продолжают доминировать, поскольку стремятся перераспределить все больший объем капитала из государственных облигаций со сроком погашения с относительно высокими купонами. Несмотря на то что предложения коммерческой недвижимости в Германии будут расти в течение года, избыточный спрос на инвестиционном рынке сохранится. Стоит ожидать дальнейшего повышения доходности. Общий объем сделок за полный 2021 год, по прогнозам, достигнет 50 млрд евро.
Мы советуем инвестировать в следующие типы коммерческой недвижимости в Германии в ближайшие годы:
- Промышленные здания
- Складские помещения и логистические центры
- Офисные помещения
- Торговые площади.
Гостиничный бизнес пока имеет резкое снижение доходности.
Ознакомьтесь с нашими наиболее привлекательными предложениями по покупке коммерческой недвижимости в Германии:
Помните, что стать собственником коммерческой недвижимости в Германии выгоднее через долю в капитале фирмы, владеющей ею. Если вы регистрируете компанию в Германии специально под покупку недвижимого имущества, вам необходимо открыть корпоративный счёт за рубежом. Предлагаем бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору иностранного банковского счёта.Получите консультацию от наших экспертов по вопросам приобретения коммерческой недвижимости Германии, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
Какой объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Германии в 2020 году?
Объём рынка коммерческой недвижимости в Германии за 2020 год составил 59 млрд евро. Показатель оказался меньше на 20% по сравнению с рекордным 2019 годом. Объем транзакций был всего на 6% ниже среднего годового результата за последние пять лет, что выглядит не так плачевно с учетом вспышки пандемии коронавируса.В течение первого квартала 2021 года с коммерческой недвижимостью Германии совершили сделок на сумму 9,4 млрд евро. Это на 53% меньше, чем в первом квартале прошлого года, который был самым сильным первым кварталом за всю историю с объемом в 20,2 млрд евро.
Какие ожидания для рынка коммерческой недвижимости Германии до конца 2021 года?
Начало 2021 года в сфере недвижимости в Германии в целом характеризовалось осторожным отношением со стороны продавцов. Многие из них готовятся к выходу на рынок недвижимости Германии в ближайшие месяцы, поэтому мы ожидаем увеличение количества сделок во втором полугодии. Несмотря на то что предложения коммерческой недвижимости в Германии будут расти в течение года, избыточный спрос на инвестиционном рынке сохранится. Стоит ожидать дальнейшего повышения доходности. Общий объем сделок за полный 2021 год, по прогнозам, достигнет 50 млрд евро.
У каких типов недвижимости в Германии самая высокая доходность?
С начала пандемии доходность офисной недвижимости в центральных районах шести ведущих городов повысилась на 6 базисных пунктов. Доходность элитной офисной недвижимости в городах категории B выросла на 15 пунктов по сравнению с шестью ведущими рынками (категорией А). Средняя рентабельность типов недвижимости в шести мегаполисах составляет:Офисные помещения — 2,8%;Объекты на центральных улицах — 3%;Торговые помещения — 4,3%;Логистическая недвижимость — 3,5%.Ожидается, что до конца года офисные помещения, объекты логистики, медицинского назначения и розничной торговли продуктами питания станут дороже.
Лейпциг: «Маленький Берлин»
Лейпциг — самый перспективный рынок недвижимости восточной Германии. Город тесно связан с Берлином. Доехать на поезде в немецкую столицу можно всего за 70 минут. Лейпциг может стать альтернативой для многих компаний и семей из Берлина. Квартиры в Лейпциге дешевле, чем в столице, примерно, на 2 000 евро за «квадрат» в основном сегменте рынка и на 3 000 евро в элитном.
Разрыв между севером и югом Германии виден не только в западной, но и в восточной части страны. Все города восточной Германии, где занятость населения выросла более чем на 20% за десять лет, находятся на юге — Лейпциг, Дрезден и Йена. При этом Лейпциг лидирует по этому показателю среди восточных городов Германии, занятость здесь увеличилась на 28,5%. А безработица снизилась с почти 22% в 2005 году до 5,9% в 2019 году. Это самый низкий уровень безработицы в городе с 1991 года.
Темпы роста численности населения в Лейпциге одни из самых высоких в стране. Население выросло с всего 437 тысяч в 1998 году до 600 тысяч человек в 2019 году. По прогнозу экспертов из Управления статистики, число жителей вырастет к 2030 году до 720 тысяч человек. Основные причины — резкий рост рождаемости в последние годы и переезд в город преимущественно молодежи.
Поскольку население увеличивается, а строительная активность остается подавленной из-за бюрократических преград, в ближайшие годы можно ожидать недостаток предложения на рынке жилья. Это приведет к еще большему росту цен. Город может оказаться в ситуации Берлина.
В последние годы в Лейпциге наблюдается двузначный рост цен на недвижимость. В 2018 году цены на новые дома выросли почти на 17% — самый сильный рост в Германии, по данным Deutsche Bank. В 2019 году квартиры площадью 60 кв. м. подорожали еще на 10,5%.
А в 2020 году квартиры площадью 60 кв. м. достигли стоимости 3 220 евро за кв. м., согласно Wohnungsboerse.net. Тогда как в 2011 году такое жилье можно было приобрести всего за 1 040 евро за кв. м. Таким образом, за последние восемь лет рост цен составил 209%.
Лейпциг тем не менее имеет догоняющий потенциал. Цены на жилье здесь все еще вдвое ниже, чем в Гамбурге. А средняя доходность в Лейпциге достигает 4,3% — один из самых высоких показателей для B-городов.
Реновация или строительство?
Существует несколько видов девелопмента. По моему опыту, наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обременённое длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продаётся целиком или в нарезку.
Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, но участки под такой девелопмент стóят дороже, и доходность проектов ниже. Второй сценарий более рискованный и долгий, но и более прибыльный. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объёма строительства и частичное изменение разрешённого типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.
Средняя стоимость коммунальных услуг в Германии
Расходы на коммунальные услуги в Германии достаточно внушительны. Можно выделить несколько основных категорий трат на платежи по коммуналке:
- Поземельный налог. За двухкомнатную квартиру от €70 до €150 в год. Оплата начисляется в зависимости от коэффициента измерения поземельного налога, ставки налога определенной коммуны и оценки общей стоимости квартиры.
- Расходы на домоуправление. От €60 до €100 за один месяц.
- Услуги управляющей компании. От €30 до €50 за один месяц.
- Взносы в накопительный фонд. €15 за квадратный метр в месяц — такой взнос будет взиматься с жильцов дома в хорошем состоянии, который не требует ремонта.
- Водоснабжение. €0,30-0,50 за кубический метр.
- Газоснабжение. €5 ка кубический метр.
- Отопление. До €70 в холодные месяцы.
- Вывоз мусора. От €10 до €25 в месяц.
- Интернет и телефон. €25 в месяц.
- Сбор на теле- и радиовещание. €17,50 ежемесячно.
Таким образом, подсчитав затраты на самые основные коммунальные услуги, за двухкомнатную квартиру в Германии придется заплатить порядка €300.
Управление квартирой в Берлине
Купить Снять Регион Бавария Баден-Вюртемберг Берлин Бранденбург Бремен Гамбург Гессен Дортмунд Дрезден Дюссельдорф Кёльн Лейпциг Мекленбург-Померания Мюнхен Нижняя Саксония Потсдам Рейнланд-Пфальц Саар Саксония Северный Рейн-Вестфалия Тюрингия Франкфурт Шлезвиг-Гольштейн Штутгарт Недвижимость Участок Квартира Пентхаус Дом Замок Новостройка Ресторан, кафе Доходный дом Коммерческое здание Супермаркет Офис Отель Цех/ Склад Инвестиционный проект Производство Действуюший бизнес Другие Поиск
55 м2
2
Kurfürstendamm 155, 10709 Berlin, Berlin, Германия €1 300 # 496
- 1
- 30 м2
Не забывайте о налоговом структурировании
Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. Существенное преимущество мезонинного кредита в том, что инвесторы, являющиеся налоговыми резидентами России, платят только 13% в виде налога на ставку по займу. Например, если вы финансируете девелопмент в Германии под 8% годовых, то налог в России составит 0,13 × 0,08 ≈ 1% от суммы займа, а в Германии при этом никаких налогов не взимается.
В случае долевого партнёрства прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога и юрисдикция его уплаты зависят от резидентства инвестора. Например, если доля в проекте девелопмента принадлежит компании, зарегистрированной в Европе, то налога на дивиденды можно избежать, а если долевой партнёр — российское физическое лицо, то налог на дивиденды составит 15%.
Коммунальные услуги
Большинство видов услуг управляющей компании оплачиваются владельцем жилья. Сюда входит:
- водоснабжение;
- отопление и кондиционирование (если установлены централизованные системы);
- уборка помещений и прилегающей территории;
- вывоз мусора;
- обслуживание лифта.
В среднем по стране месячный платеж составляет от 3,5 до 4,4 евро за каждый квадратный метр.
Платежи варьируются в зависимости от фактического потребления услуг и экологического класса здания. В конце года проводится перерасчет платежей с выставлением дополнительных счетов или возвратом переплаты. Платежи за водоснабжение и отопление достигают 25% расходов. Из 1500 — 2000 евро, в которые обойдется коммуналка для однокомнатной квартиры в столице Баварии, на долю отопления и воды пойдет 400-500 евро.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии
Налог на покупку недвижимости
Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.
Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung). Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.
Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.
Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:
Федеральная земля Налоговая ставка
Берлин 6%
Бранденбург 6,5%
Баден-Вюртемберг 5%
Бремен 5%
Гамбург 4,5%
Нижняя Саксония 5%
Северный Рейн-Вестфалия 6,5%
Рейнланд-Пфальц 5%
Саар 6,5%
Саксония Анхальт 5%
Шлесвиг-Гольштейн 6,5%
Тюрингия 6,5%
Бавария 3,5%
Гессен 6%
Мекленбург-Померания 5%
Саксония 3,5%
Пока не произойдет оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.
Оплата услуг нотариуса
Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости – низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости – высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.
Расходы на регистрацию нового собственника
Расходы на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1%, если стоимость недвижимости – более низкая.Оплата комиссии риэлтора
Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и оплачивает ее в большинстве случаев покупатель.
В некоторых случаях комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.
По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.
Налог на приобретение недвижимости 3,5-6,5% от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли
Услуги нотариуса 0,7-3% в зависимости от цены объекта
Мелкие судебные издержки (регистрация, выписка из Земельной книги) 0,3-1% от суммы сделки
Комиссия маклера В среднем 3-6% от суммы сделки + НДС По недорогим квартирам фиксированная ставка колеблется от 1,5 тыс. евро до 5 тыс. евро в зависимости от компании
Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м
Стоимость недвижимости: €65000 Налог на приобретение: €3250 Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700 Мелкие судебные издержки (ориентировочно): €550 Комиссия маклера с учетом НДС – 7,14%: €4641 Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €75 141
Доверительное управление: что скрывается за понятием
Термин «Доверительное управление» используется в определенных кругах в большинстве стран мира. В любом случае, этот термин всегда используется в праве развитых стран, когда речь идет о передаче части прав собственника на имущество другому лицу. В большинстве случаев сфера действия этих прав распространяется на все виды деятельности, в которых они задействованы, за исключением процедур отчуждения. Доверительный управляющий не наделен такими полномочиями.
Необходимость контроля возникает в связи с тем, что иностранец не всегда находится в стране своего проживания. В любом случае, в немецком государстве факт владения недвижимостью не дает права на получение вида на жительство. Да, она представляет владельца в выгодном свете, но не дает права на проживание.
Счастливый обладатель недвижимости за рубежом не сможет следить за своевременной оплатой коммунальных платежей, взносом арендатора за аренду или аккуратным обращением со всей квартирой, находясь у себя на родине. Обо всем этом заботится официальный персонал.
Таким образом, вы можете доверить компании
- Вести дела со всеми сторонами, связанными с недвижимостью, включая арендаторов, арендодателей, коммунальные службы и местные органы власти.
- осуществляет все платежи и контролирует платежи по договору аренды
- отчитываться перед арендодателем обо всех финансовых операциях.
- получает жалобы от жильцов.
- получает электронные письма.
- обеспечивает ремонт помещения (материальные и трудовые затраты не покрываются)
- При необходимости найдите новых арендаторов.
Таким образом, уполномоченный представитель будет решать все технические и экономические вопросы, связанные с управлением недвижимостью, так же, как если бы сам владелец всегда мог находиться в одном месте с недвижимостью.
Недвижимость в Германии и ипотека
Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).
Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.
Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.
Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.
Роль девелопера в проекте добавленной стоимости
Как правило, инвесторы остаются в стороне от оперативного управления проектом, доверяя эту функцию девелоперу. Перед тем, как вложить деньги, инвесторы согласовывают с девелопером стратегию проекта, его финансовую модель и другие условия, а затем переключаются в режим «молчаливого партнёрства» и получают регулярные отчёты о ходе девелопмента. Если посреди проекта приходится пересматривать ключевые параметры — например, смету расходов или цену продажи, — это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.
Стоимость услуг девелоперов складывается из трёх частей:
- комиссия за подбор объекта (1–2% от его стоимости),
- гонорар за управление проектом (10% от стоимости строительных работ),
- гонорар успеха (как правило, около 50% прибыли).
Локальный девелопер управляет проектом совместно с командой Tranio. Она берёт на себя управление налоговыми и юридическими вопросами, инвестиционную часть и оценку рисков, а девелоперы привлекают финансирование и управляют стройкой. Высокие ожидания проектной команды оправдываются квалификацией, опытом и связями в профессиональных кругах: эти качества позволяют эффективно управлять всеми стадиями проекта:
- находить и покупать здания и участки, привлекать независимых специалистов для юридического и технического аудита, оформлять сделку;
- выбирать подрядчиков для строительства, контролировать их деятельность;
- привлекать финансирование: получать банковские кредиты, продавать облигации проектной компании третьим лицам;
- находить управляющую компанию, контролировать арендный поток;
- продавать конечный продукт: находить покупателей, оформлять сделки;
- распределять прибыль.
Таким образом, сотрудничество с грамотными и опытными проектными командами и девелоперами даёт инвесторам возможность вкладывать средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом риски инвестора сводятся к минимуму, а доходность остаётся выше, чем у большинства альтернативных направлений инвестирования (например, акций и облигаций).
Тип проекта | Тип недвижимости | Локация | Капитал инвестора, млн евро | Срок, лет | Доходность инвестора, % годовых |
|---|---|---|---|---|---|
Мезонинный кредит | |||||
Строительство | Жилье (микро-апартаменты) | Берлин, Лихтенберг | 2,2 | 2 | 10 |
Жильё: дом на 22 квартиры | Берлин, Лихтенберг | 1,25 | 1,5 | 10 | |
Долевое партнерство | |||||
Изменение градостроительного плана | Жилье + коммерческие помещения | Ведель, пригород Гамбурга | 10 | 3 | 15 (после налогов) |
Получение разрешения и строительство | Коммерческая недвижимость: бордингхаус | Мюнхен, Моозах | 2,9 | 2 | 14 |
Коммерческие помещения: отели, офисы, кафе, магазины, арт-пространства | Берлин, Трептов-Кёпеник | 50 | 5,5 (общий), 4 (для инвестора) | 15 | |
| Жилье: многоквар-тирный дом | Берлин, Вестэнд | 22, из них 7 быстро вернутся, 15 останется в проекте | 4 | 19 (до налогов) |
Георгий Качмазов, Генеральный директор и основатель Tranio
Все статьи этого автора
Материал подготовлен для realty.rbc.ru
Особенности сделки купли-продажи
За счёт небольшого метража стоимость таких квартир ниже, чем других типов жилой недвижимости в крупных городах Германии: Берлине, Мюнхене, Нюрнберге и прочих. Их стоимость варьируется от 120 до 300 тысяч евро с учётом отделки и мебели. Зачастую дополнительно продаётся парковочное место. Его цена составляет 15–30 тысяч евро.
У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50% стоимости объекта по ставке около 2% годовых. Оформление кредита обойдется примерно в 1% от суммы займа.
Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15% от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5%), гонорар нотариуса (1–1,5%), комиссию маклера (3,6–7,1%) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2%).
С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая потребуется инвестору, чтобы приобрести маленькую квартиру в Германии, составляет 70 тысяч евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести жилую недвижимость можно не приезжая в Германию.
При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с контрагентом.
В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию. Если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта. В такой ситуации допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.
В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией. Если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Кроме того, он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель: до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.
Новости для автовладельцев
Изменения для водителей
С января 2021 года по всей Германии будет действовать единый Оптимизированный практический экзамен по вождению (OPFEP). Он содержит фиксированные задачи по вождению и критерии оценки. По сравнению с предыдущим руководством, например, теперь определяются незначительные или серьезные ошибки.
Для каждого экзамена будет вестись письменный протокол, который в электронном варианте будет выдаваться экзаменуемым для работы над ошибками.
Это удлинит процедуру сдачи экзамена на водительские права: проверка будет занимать в общей сложности 55 минут вместо 45 минут, из которых 30 минут — это чистое время вождения. Цена также увеличится: если плата за сдачу экзамена по вождению на категорию B в настоящее время стоит чуть менее 90 евро, то с января она составит чуть менее 117 евро, включая НДС.
Вводится налог на выбросы CO2 и растут цены на бензин
В 2021 году будет введен сбор за выбросы углекислого газа — налог на выбросы CO2. Он будет составлять 25 евро за тонну выбросов CO2. Цена на CO2 будет постепенно повышаться в течение следующих нескольких лет и в 2025 году должна составить 55 евро.
Кроме того, по оценкам ADAC, в 2021 году цена литра бензина вырастет примерно на 7 центов, а за литр дизельного топлива — примерно на 8 центов.
Увеличвается налог для автомобилей с высоким выбросом СО2
Для автомобилей с высоким расходом топлива и, соответственно, высокими выбросами CO2, с января 2021 года будут взиматься значительно более высокие налоги.
При выбросах CO2 в 195 граммов на километр и более ежегодный налог на транспортные средства увеличивается в среднем на 130 евро для бензиновых и 100 евро для дизельных автомобилей.
При покупке автомобиля, который выделяет менее 95 граммов CO2 на километр, будет платить примерно на 30 евро меньше, чем при предыдущей налоговой системе. Реформа транспортного налога распространяется только на новые автомобили, зарегистрированные с 1 января 2021 года.
Электромобили Германии: освобождение от транспортного налога
Владельцам электромобилей также не придется платить налог на транспорт в 2021 году. С реформой налога на транспортные средства законодатель продлил освобождение от налогов, срок действия которого истек в конце 2020 года, еще на пять лет.
Теперь эта привилегия распространяется на электронные автомобили с первоначальной регистрацией с 18 мая 2011 года по 31 декабря 2025 года. Данная мера вводится, чтобы поощрить покупку электроавтомобиля. Согласно Федеральному правительству, к 2030 году в Германии будет от семи до десяти миллионов электромобилей.
Сколько стоят услуги
При сдаче жилья услуги управляющих компаний стоят около 10–20% от месячной арендной платы.
Например, при сдаче квартиры в Германии пакет основных услуг (открытие трастового счета, оплата текущих расходов, выплата дохода владельцу) стоит 50 евро в месяц, стоимость вместе с дополнительными услугами (подключение коммунальных услуг, заключение договоров с арендаторами, страхование, организация ремонта) может достигать 100 евро в месяц. Отдельно услуги управляющей компании по поиску арендаторов стоят два месяца холодной аренды (без учёта коммунальных услуг), а организация ремонтных работ обходится в 50 евро в час.
В Болгарии, Испании и Черногории плата за услуги управляющей компании при сдаче апартаментов в курортных комплексах составляет от 5 до 20 евро за м² в сезон. Так, в Болгарии апартаменты площадью 60 м² в жилом комплексе можно сдавать за 1 500–1 800 евро в течение лета. Из них примерно 300 евро уйдут на услуги управляющей компании.
Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам
Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:
- в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
- если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
- в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.
Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.
Отдельное внимание уделите затратам на оплату услуг посредника. Она не должна слишком отличаться от той, которые существуют в текущий момент на немецком рынке. Для этого промониторьте ситуацию и узнайте, во сколько оценивают свою работу другие фирмы
Для этого промониторьте ситуацию и узнайте, во сколько оценивают свою работу другие фирмы.
Еще один аспект – условия договора. Компании, которые не слишком добросовестно выполняют свои обязанности, обычно склонны подписывать документ без права прекращения отношений. Такой компаньон вам определенно не подойдет.
Предпочтение отдайте тем, кто допускает расторжение контракта на протяжении одного месяца. В таком случае компания будет заинтересована в том, чтобы удержать вас. А вот если соглашение будет заключено на длительный срок, никто не рискует быть уволенным за некачественную работу, а вы получите только новые проблемы вместо их решения.
Потрудитесь выяснить, чем именно занимается компания. Так, скажем, в Баварии насчитывается порядка 80 офисов, предоставляющих услуги в данной сфере. Но большая часть из них осуществляет разнонаправленную деятельность, занимаясь одновременно и недвижимостью, и туризмом, и арендой авто.
Для иностранного инвестора больше подойдет фирма, которая имеет узкую специализацию. Это гарантия того, что она лучше знакомы с интересующим вас рынком.
И еще один важный момент – участие выбранного вами посредника в профильных организациях, а именно Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей.
Итоги
Приобретая недвижимую собственность за рубежом, приготовьтесь к тому, что вам понадобится посредник, который возьмет на себя заботу об объекте вашей покупки. В Германии такую услугу предоставляют управляющие компании
Но прежде чем заключить договор с одной из них, примите во внимание следующие моменты:
- профессиональный посредник берет на себя решение всех текущих задач – юридических, технических, финансовых;
- доверенное лицо, согласно подписанному соглашению, получает право решать все вопросы от лица собственника, кроме отчуждения имущества;
- выбирая специалистов, попросите их предоставить рекомендации, изучите историю их работы, убедитесь, что они являются членами профильных ассоциаций.
А вот сможете ли вы самостоятельно выбрать, кому доверить свою покупку, будет зависеть от типа объекта и вашей доли участия во владении им.
