Как выгодно и без рисков купить жилье в Германии

Страны с резидентской программой на недвижимость

В перечень самых популярных стран, предлагающих гражданство за недвижимость, входят Мальта, Португалия, Испания, Греция.

Из-за увеличения случаев покупки европейской недвижимости иностранцами с нелегальными источниками дохода Евросоюз вводит свод строгих правил к выдаче ВНЖ за инвестиции в недвижимые объекты. Республика Кипр, например, закрыла подобную программу в 2020 году. Остальные страны участницы ЕС ужесточили требования.

Теперь ВНЖ в Европе при покупке недвижимости дает право только на:

• нахождение в странах Шенгенской зоны в течение 90 дней за каждые полгода;
• получение гражданства раньше, чем для владельцев ВНЖ, оформленного по другим причинам (через брак, обучение и т. д.).

Условия получения ВНЖ через недвижимость в некоторых странах Европы

Португалия:

• вложение не менее 350 тыс. евро в недвижимость, требующей реконструкции, либо от 500 тыс. евро в новый объект;
• регистрация имущества;
• оформление медицинской страховки;
• нахождение в стране не менее 7 дней в году.

Испания:

• вложение в жилую и коммерческую недвижимость от 500 тыс. евро;
• отказ от родного гражданства;
• постоянное нахождение на территории государства.

Греция:

вложение от 250 тыс. евро в жилой или нежилой объект, а также землю под строительство.

Мальта:

• вложение в недвижимость от 700 тыс. евро или аренда на сумму от 16 тыс. евро в год;
• срок владения или аренды — 5 лет;
• пожертвование 10 тыс. евро в культурную или спортивную неправительственную организацию;
• взнос в Фонд национального развития Мальты от 600 000 евро.

Немецкая программа по получению ВНЖ при покупке недвижимости путем открытия своей фирмы выгодно отличается на фоне инвестиционных программ вышеперечисленных стран ЕС. Ее главными преимуществами являются:

• невысокий финансовый порог входа (минимальный уставной капитал фирмы должен быть в размере 25 тыс. евро для ООО/GmbH и 50 тыс. евро для АО/AG);
• оперативная подача документов на ВНЖ (бизнесмену необходимо в течение трех месяцев после оформления долгосрочной визы приехать в ФРГ, запустить работу фирмы и подать заявление на предоставление вида на жительство);
• возможность быстрого оформления ПМЖ (после трех проживания в Германии с ВНЖ и при условии успешного функционирования компании заявитель имеет право подать запрос на получение статуса ПМЖ).

Данная процедура подойдет тем иностранным гражданам, которые хотят в краткие сроки и с минимальными инвестициями получить официальное разрешение на временное проживание в Германии, а впоследствии — документ о постоянном месте жительства.

Нужна ли помощь риелтера в Германии?

Единственным, чье участие в процессе проведения сделки по недвижимости является обязательным – это нотариус. Клиент может самостоятельно заниматься выбором объекта для покупки. Однако без знания языка и местных законов иностранцам бывает непросто пройти все этапы сделки, поэтому многие из них обращаются за помощью в риелтерские компании.

Статистика утверждает, что российские покупатели составляют едва ли не самую многочисленную группу среди всех инвесторов. Не удивительно, что во многих агентствах по недвижимости часто встречаются русскоговорящие сотрудники. Для того, чтобы получить помощь риелтера, совсем необязательно ехать в Германию. Многие компании по недвижимости имеют свои филиалы на территории России, например, в Москве или Санкт-Петербурге.

В случае, когда заключается договор с риелтером, сопровождение покупателя во время сделки обеспечивается с момента выбора объекта до получения свидетельства о собственности. Обязанностями агента по недвижимости являются:

• помощь в оформлении документов;
• консультации при выборе недвижимости;
• ведение всех переговоров;
• помогает в решении всех банковских вопросов.

Важно знать! В Германии запрещена риелтерская деятельность без лицензирования. Обращаясь за помощью, обязательно уточните у специалиста – имеется ли у него разрешение на занятие подобной деятельностью

Недвижимое имущество

Немецкое законодательство о праве собственности использует понятия “движимая вещь” и “земельный участок”. При этом ГГУ <*> не содержит прямого объяснения этих терминов. Вместе с тем структура закона позволяет сделать однозначный вывод о том, что в основе понимания недвижимости по немецкому праву лежит правовой режим земельного участка. Объекты, не охваченные им, являются движимыми вещами <**>.

<*> BGB vom 18.8.1896, RGBL. I S. 195 BGB1. III 400-2 In der Fassung der Bekanntmachung vom 2.1.2002, BGB1. I S. 42.<**> Baur/Sturner, SachenR, 17. Aufl. 1999, § 3 Rn. 5.

Земельным участком является обособленная часть земной поверхности, соответствующим образом отраженная в кадастровом учете и зарегистрированная в поземельной книге. Право собственности на земельный участок охватывает находящуюся под его поверхностью часть земной коры, а также воздушное пространство над ним (§ 905 ГГУ). В правовом смысле принадлежат земельному участку его существенные составные части (§ 93 ГГУ), которые являются таковыми либо в силу природного единства, либо в результате неразрывной связи с ним. Последняя имеет место в тех случаях, когда предмет согласно разумным представлениям гражданского оборота не может быть отделен от земельного участка без того, чтобы он не был разрушен либо изменен в своем назначении. В § 94 ГГУ законодатель специально определяет, что к числу существенных составных частей земельного участка относятся прочно связанные с землей строения, а также использованные при их создании вещи (окна, двери, оборудование для отопления и др.) <*>.

<*> Таким образом, в отличие от российского права, где здания и сооружения могут являться самостоятельными объектами права собственности и, более того, в определенных случаях рассматриваются как главная вещь, в ГГУ последовательно проведен прямо противоположный принцип (см.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: МЦФР, 1998. С. 290).

Помимо этого правовой режим составной части получают права, связанные с собственностью на земельный участок (§ 96 ГГУ). Речь идет прежде всего о субъективных вещных правах собственника господствующего земельного участка в отношении обремененного в его интересах объекта (как правило, соседнего участка).

Существенные составные части земельного участка не могут быть самостоятельными объектами гражданских прав и следуют, таким образом, его правовой судьбе. В связи с этим согласно немецкому законодательству невозможно стать собственником только здания – приобретатель становится собственником земельного участка, право собственности на который в свою очередь распространяется на здание.

По этим же соображениям невозможно согласно ГГУ возникновение права собственности на квартиру. Следует, однако, отметить, что немецкое законодательство, учитывая особые свойства данного объекта, в специальном законе о собственности на жилое помещение <*> допускает его существование. Таким образом, квартира является оборотоспособным объектом. Правовой режим и порядок перехода права собственности на данный объект соответствует по общему правилу порядку перехода права собственности на земельный участок.

<*> Параграф 1 Abs. 2,3 WEG vom 15.3.1951 (BGB1. I 175).

Не являются составными частями земельного участка объекты, хотя и связанные с земельным участком, но лишь для временной цели (§ 95 ГГУ). К их числу можно отнести временные деревянные постройки на садовых участках.

От составных частей земельного участка следует также отличать его принадлежности, под которыми понимают движимые вещи, предназначенные обслуживать главную вещь и находящиеся с ней в определенном пространственном отношении (§ 97 ГГУ). Это, например, строительные материалы. Их характерная черта состоит в том, что они являются юридически самостоятельными, а следовательно, движимыми объектами и могут быть отчуждены без самого земельного участка.

Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии

Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.

Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.

Правила оформления покупки жилья в Германии

Подписание договора о приобретении недвижимости

Алгоритм действий для инвестора не отличается сложностью. Специалисты рекомендуют выполнить ряд определенных действий, которые снизят риск обмана и допущения ошибок при оформлении сделки в Германии:

1. Продавец и покупатель договариваются о стоимости объекта. В качестве продавца может выступать риелтор или маклер. Покупателю стоит оценить заявленную сумму сделки с точки зрения экспертов, возможно, заказать оценку квартиры или дома у другого агента.
2. Открывают счет в банке. Для этого привлекают проверенного нотариуса, который сопроводит сделку от начала до конца.
3. Составляют договор купли/продажи. Договор делают минимум в 2 вариантах: для покупателя и продавца.
4. Договор обсуждают с нотариусом. При необходимости или несогласии сторон, вносят нужные и допустимые законом изменения, дополнения. Каждое дополнение и изменение оформляют отдельным листом (вложением или приложением к договору).
5. Подтверждают или открывают счет для приобретения недвижимости.
6. Обращаются к нотариусу для засвидетельствования акта купли/продажи. После проверки документов нотариус вносит информацию о новом собственнике в Поземельную книгу.

На этом сделка завершена, инвестор становится правообладателем жилья, получает документы на руки.

Две стратегии вложения

В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.

Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.

На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.

С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.

Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.

По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.

Как купить недвижимость в Германии?

Покупка жилья в Германии имеет некоторые особенности, которые стоит учитывать перед началом поиска недвижимости:

• Поддержка с получением визы. Начав процесс покупки жилья, вы получаете визу, действующую от 2 до 6 месяцев. Если же вы купили коммерческий объект и открыли при этом GmbH (фирма, аналогичная российскому ООО), то получите годовую рабочую визу, и если соблюдать все правила, то Германия выдаст вид на жительство, и недвижимость будет основным поводом для выдачи вам ВНЖ.
• Выгодные условия ипотеки. Получить ипотечное кредитование в Германии довольно легко – банки не сильно строги к потенциальным заемщикам, процент по кредиту составляет 3-4%, при сложностях с работой вам могут предоставить до года “кредитных каникул”. Единственное ограничение – кредит выдается только на жилье, стоящее не менее €60 000, и заемщик должен сразу же внести не менее 50% суммы.

Как быстро найти подходящее жилье

Прежде чем вкладывать деньги, вам как потенциальному инвестору следует найти жилье, полностью соответствующее вашим запросам и тенденциям рынка. Для этого можно воспользоваться одним из общепринятых способов:

• посмотреть объявления в интернете или на страницах печатных изданий;
• привлечь профессионального маклера;
• посетить сайт застройщика (если вас интересуют новостройки);
• задействовать городскую администрацию или рассмотреть предложения, представленные на принудительных аукционах.

Будьте готовы к тому, что поиски жилой недвижимости могут затянуться на 1-2 месяца, а может, и на полгода, если вы хотите заполучить нечто эксклюзивное или по заниженной цене.

Каждый случай всегда индивидуален и зависит от многих факторов, таких как тип объекта, его расположение, наличие инфраструктуры, стоимость, год строительства, а также конъюнктура рынка.

Чем может помочь маклер

Посредник, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости, поможет вам быстро найти квартиру или элитный дом, предварительно уточнив ваши требования и финансовые возможности. Однако за ширмой комфортности обычно кроется достаточно высокий процент комиссионного вознаграждения, который иногда доходит до 7,5%.

Причем некоторые агенты недвижимости осознанно предлагают более дорогие варианты жилья, чтобы получить максимальный доход от сделки, либо слишком активно рекламируют, откровенно говоря, далеко не лучшее жилье, убеждая поскорее оформить покупку.

Поэтому будьте бдительны и обращайте внимание на опыт и репутацию маклера

Сайт застройщика: недвижимость из первых рук

Квартира или дом от застройщика обойдется вам дешевле за счет отсутствия дополнительных комиссий при заключении сделки купли-продажи, которые берут риэлторские агентства. Средняя цена объектов недвижимости, представленных на первичном рынке, составляет 1500-2000 евро за квадратный метр.

Причем на начальном этапе строительства апартаменты или дом обойдутся вам еще дешевле, однако и риски будут гораздо выше.

Репутацию застройщика легко проверить, ознакомившись с мнением клиентов и посмотрев статистику успешно сданных объектов.

Чем полезны газеты и администрация города

Многие граждане Германии (особенно пожилого возраста) предпочитают продавать квартиры и дома по старинке, публикуя объявления в газетах Alles, Annonce, Der Heisse Draht, Such & Find (наиболее популярной является Sueddeutsche Zeitung, есть также специальные газеты для русских).

Нередко объекты от собственников продаются по завышенным ценам и представляют старый жилой фонд. Однако среди сотен объявлений можно отыскать и нечто действительно стоящее, к примеру, эксклюзивное в Альпах или недорогое в Берлине – главное, хорошо знать немецкий язык и рыночную стоимость недвижимости.

Если газеты оказались бесполезны, рекомендуем вам посетить администрацию города, которая подскажет, какое жилье продается, и поможет найти контакты владельцев.

Как искать жилье через интернет

Чтобы подобрать для покупки квартиру, дом у моря и даже старинный замок, вовсе не обязательно оформлять визу и покидать родную страну – достаточно поискать подходящие варианты на немецких сайтах, например, на ImmobilienScout24. Там имеются тысячи объявлений, в которых указана цена, содержится подробное описание и фотографии объектов недвижимости.

Среди других рекомендованных сайтов следует назвать:

• immonet.de
• privatimmobilien.de
• immopool.de
• kalaydo.de
• immobilo.de

С помощью специальных фильтров вы можете отобрать объявления по определенным критериям, а наличие прямых контактов позволит быстро созвониться с продавцом или отправить ему электронное письмо, чтобы согласовать дату и время встречи для осмотра недвижимости.

Однако будьте внимательны: на таких сайтах часто орудуют мошенники, которые придумывают для пенсионеров и доверчивых лиц целые истории с тем, чтобы выманить деньги. Поэтому до момента оформления сделки купли-продажи любые расходы крайне нежелательны.

Чем могут быть полезны принудительные аукционы

Найти подобные объявления можно в интернете по ключевому слову «zwangsversteigerung» или на досках объявлений в здании суда. Однако наряду с преимуществами покупка жилья с аукциона имеет существенный минус: рекламное объявление содержит минимум информации (площадь, цена, этажность, регион, количество комнат, год строительства), а лично осмотреть объект перед приобретением не представляется возможным.

Главное преимущество инвестиции в новостройки в Германии

Самым большим преимуществом покупки недвижимости в новостройках Германии является безопасность и прозрачность процесса.

Одна из наиболее выгодных особенностей покупки недвижимости на стадии строительства — это приобретение ее напрямую «у застройщика». В конечном итоге у покупателя есть огромный выбор и возможностей не только в отношении размеров квартиры, но и в отношении более подробных аспектов, таких как план этажа (в зависимости от стадии стройки), заливка пола, плитка и т. д. Беспокойство, которое некоторые люди испытывают при рассмотрении вопроса о покупке новостройки в Германии, заключается в том, что строители не выполнят согласованные спецификации. Однако детали четко указаны в контракте, и поэтому в редких случаях, когда конечный продукт не полностью соответствует ожиданиям, можно подать судебный иск к застройщику.

Современные новостройки в Германии оснащены различными удобствами: лифты, грузовые лифты, подземная парковка, система “умный дом”. Они построены в соответствии с последними стандартами энергоэффективности, что зачастую невозможно найти во многих старых квартирах в Берлине. Если такие удобства важны для вас, инвестиции в новостройку в Германии — отличный вариант.

Недвижимость в оффшоре Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Вопросы, которые часто задают потенциальные покупатели

Если проанализировать поисковые запросы пользователей, желающих приобрести недвижимость в Германии, становится понятно, что больше всего их интересует возможность получения ВНЖ после покупки квартиры или дома, условия получения банковского кредита и ограничения, касающиеся сдачи в аренду принадлежащей им собственности. Поэтому представленная ниже информация будет весьма полезна и интересна.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости

Бытует мнение, что покупка квартиры в Германии позволит получить ВНЖ и даже немецкое гражданство. Однако по закону такие привилегии недоступны иностранцу, который стал владельцем квартиры или жилого дома.
Наличие прав на недвижимость может лишь упростить процесс получения ВНЖ, подтвердив таким образом платежеспособность заявителя и вызвав более доверительное отношение уполномоченных органов.
Справедливости ради нужно отметить, что покупка недвижимости на сумму от 250 000 евро с целью организации бизнеса является основанием для выдачи ВНЖ. Однако уполномоченным органам предварительно нужно утвердить бизнес-план инвестора и согласовать все организационные моменты.

К тому же предприниматель должен обязательно иметь офис и наемный персонал, ежегодно подавать финансовую отчетность и платить налоги. При невыполнении указанных условий ВНЖ может быть аннулирован.

Законно ли сдавать квартиру в аренду сразу после покупки

Если квартира или студия куплена в апарт-отеле, объект недвижимости переходит в собственность владельца, однако остается под управлением администрации отеля еще в течение нескольких лет.

Законный покупатель может распоряжаться жильем 3-4 недели в году. Только по истечении срока договора с гостиницей можно самостоятельно поселиться на длительный срок или продолжать сдавать квартиру в аренду, но уже от своего имени.

Если квартира куплена на первичном или вторичном рынке на стандартных условиях, владелец может сдавать жилье в аренду только при наличии соответствующих документов, подтверждающих правомерность такого действия.

Рекомендуем вам обязательно проконсультироваться с юристом, чтобы получить больше информации по вопросам аренды квартиры – таким образом, вы сможете избежать трудностей.

Кредит на покупку квартиры: миф или реальность

Законодательство Германии допускает, что иностранный гражданин может взять кредит на покупку недвижимости при условии, что будут соблюдены все процедуры. Сначала вы должны выбрать подходящее финансовое учреждение и уведомить сотрудников банка, что хотите взять кредит на покупку квартиры, затем предоставить всю необходимую информацию об этом объекте недвижимости и показать черновой договор купли-продажи.

Как только банк выдаст вам письменное согласие на получение кредита, а также документально оформит с вами равные права на собственность, между вами и банком подписывается контрактный договор, а покупка оплачивается средствами, полученными от банка.

Как показывает практика, отказы в выдаче банковских кредитов на покупку недвижимости происходят нечасто, главное – соблюдать утвержденный алгоритм действий.

Ответственность после покупки жилья

Одной из главных обязанностей каждого собственника недвижимости, независимо от его гражданства и наличия ВНЖ в Германии, считается оплата коммунальных платежей и налогов. В стране очень строго отслеживают всех должников. Иногда небольшая задолженность может послужить причиной внушительного штрафа, а в худшем случае закончиться отказом в продлении визы или приведет к лишению статуса ВНЖ. Кроме того, образовавшийся долг будет записан в поземельной книге, что может послужить поводом для принудительной продажи жилья на аукционе.

Важно помнить! Граждане России, являющиеся ее резидентами, то есть, проживающие на российской территории более полугода, обязаны ставить в известность налоговые службы о наличии счетов в зарубежном банке или создании юридического лица. А это иногда является обязательным требованием при совершении сделки по недвижимости

Процентные ставки и другие условия ипотеки в Германии

Банковские учреждения Германии очень охотно выдают ипотечные кредиты иностранцам. Причем как юридическим, так и физическим лицам. Легче всего оформить договор на сумму свыше 100 тыс. евро. Некоторые не понимают, почему получить ссуду на большую сумму проще, чем на меньшую. Но здесь все просто если потенциальный заемщик имеет такой доход, чтобы погашать крупную задолженность, то и проблем с ним у банка никаких не будет.

В первый раз получить ипотеку сложнее и условия выдвигаются жесткие. Минимальный первоначальный взнос чаще всего не меньше 40%, а иногда даже от 50% от стоимости жилища. При обращении за следующей ипотекой его размер уже составит всего 20%, а в некоторых случаях даже может отсутствовать.

Период жилищного кредитования в Германии рассчитывается по 5 лет. Но минимум, на который предоставляются деньги в долг зафиксирован на отметке – 3 года. Наибольший период составляет 50 лет

Причем важно понимать, что срок кредитования в первую очередь сказывается на величине процентной ставки, так как каждые 5 лет она будет увеличиваться на 0,5%. Чаще всего ипотеки предоставляются на 10 – 15 лет. Что касается размера, то минимум это 50 тыс

евро. Но не больше 60% от стоимости выбранной недвижимости

Что касается размера, то минимум это 50 тыс. евро. Но не больше 60% от стоимости выбранной недвижимости.

Как получить ВНЖ в Германии, если есть недвижимость

Несмотря на названные выше ограничения, упрощенный способ оформления временного и бессрочного вида на жительства все же есть. Экономика ФРГ стабильная, она отличается высоким уровнем доходов населения и продолжает расти, несмотря на кризисы.
После коронавируса и связанных с ним локдаунов наблюдается интерес к коммерческой недвижимости, вот почему бизнес-иммиграция — отличный вариант для россиян, которые хотят перебраться в Германию на постоянное место жительства.
Реализовать это можно двумя способами:
1. Регистрация юридического лица для управления недвижимостью. Если вы приобретаете несколько квартир или доходный дом, необходимо оформить общество с ограниченной ответственностью (GmbH), чтобы управлять ими. Регулярный ежемесячный доход в этом случае должен составлять не менее 5 000 евро в течение всего срока действия ВНЖ.
2. Участие в инвестиционно-строительных проектах. Сотрудничая в таких проектах, инвестор как соучредитель компании-застройщика получает не только достойную прибыль по итогам проекта (до 43% на вложенный капитал за два года), но и поддерживает экономику Германии. В этом случае у адвоката появляются основания подтвердить необходимость выдачи претенденту ВНЖ. Следует учитывать, что этот вариант доступен не только предпринимателям, но и физическим лицам, обладающим определенной квалификацией и опытом работы.

В обоих случаях сотрудники региональной Торгово-промышленной палаты будут оценивать план с точки зрения экономических ожиданий, целесообразности внедрения бизнеса в регионе, а также с учетом личных деловых качеств предпринимателя.

Высокодоходные инвестиции

Строительство, спекулятивные сделки

Все вышеперечисленные типы объектов способны принести долгосрочный прогнозируемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Если инвестор готов рисковать, то и в Германии – которую традиционно считают стабильной страной, где недвижимость не приносит сверхприбылей – можно удвоить капитал за несколько лет.

Например, участвовать в строительстве можно в качестве финансового инвестора (Joint Venture) или выступать застройщиком. Если в первом случае доход составит до 8% в год и потребует минимального количества усилий, то во втором случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии активного участия инвестора в течение нескольких лет.

Еще один путь – спекулятивные инвестиции. Инвестор, хорошо ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и продает в скором времени на пике. Иногда для увеличения стоимости объекты требуют небольших капиталовложений на ремонт, проектную документацию или получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Рентабельность такого проекта обычно составляет от 30% до 100% за 5 лет.

ПОПУЛЯРНЫЕ ФАКТЫ

• Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии
• Статья Ольги Мюллер “Цены будут падать: что происходит на рынке недвижимости Германии” для издания РБК
• Интервью Ольги Мюллер для журнала IMMOBILIEN AKTUELL 2/2018 – “Инвестиции в недвижимость Германии по принципу: Тише едешь – дальше будешь”
• Дома престарелых как объекты для инвестиций

Главные рынки: «большая семерка»

Более половины всех сделок на рынке коммерческой недвижимости приходится на семь ключевых городов («большая семерка»): Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт. Еще год назад их доля составляла около 40%. Это говорит о растущем спросе на крупные, устоявшиеся рынки.

По информации Savills, в 2014 году на Франкфурт пришлось 12% всех инвестиций в коммерческую недвижимость Германии, на Мюнхен — 11%, на Берлин — 10%.

В I квартале 2015 на первое место уверенно вышел Берлин (14% инвестиций). Согласно данным JLL, больше всего капитала инвестируется именно в столицу (1,3 млрд евро за первые три месяца 2015). По сравнению с I кварталом 2014 капиталовложения в Берлин выросли на 113%. На втором месте — Мюнхен (1,2 млрд евро).

На рынке жилой недвижимости инвесторы вкладывают средства не только в города «большой семерки», но и в периферию (Гельзенкирхен, Мёнхенгладбах, Цвиккау и другие). Это свидетельствует о том, что инвесторы, вкладывающие деньги в жилье, более толерантны к рискам, чем те, кто инвестирует в коммерческие объекты. В крупных городах меньше риск остаться без арендаторов, поэтому ниже доходность (примерно 4–5%). В маленьких городах риски больше, поэтому добавляется премия за риск, соответственно, доходность выше (около 6–7%).

По словам Анны Курьянович, недвижимость в крупных городах является более ликвидной и имеет более низкие риски остаться невостребованной. «При этом абсолютно неправильно говорить, что инвестиции в населенные пункты и города с населением до 50–100 тыс. человек являются высокорискованными,— говорит эксперт.— Например, торговая недвижимость в центральной части небольшого населенного пункта будет более надежным вложением, чем такой же объект в крупном городе, но не в самом лучшем районе». По словам Анны Курьянович, более низкая доходность недвижимости городов «большой семерки» также связана с тем, что земля там сто́ит дороже.

•

Комментирует Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com:

«Недвижимость в Германии продолжит привлекать инвестиции как местных, так и зарубежных инвесторов. Германия — крупнейшая экономика еврозоны. Здесь сосредоточено большое количество крупных и успешных компаний, и это обеспечивает высокий спрос на коммерческую недвижимость и, в свою очередь, обеспечивает высокий интерес инвесторов. Важным фактором также является хорошо развитая нормативная база и широкий выбор различных институтов и инструментов, которые позволяют существенно снизить риски при покупке и последующем владении недвижимостью. И, конечно же, огромным стимулом в последнее время стали самые дешевые за все время ипотечные ставки, повышающие рентабельность инвестиций».

Юлия Кожевникова, Tranio.com