Не бойся инвестировать в строящиеся объекты
Строительство в Германии и строительство в России — это две разные вещи. Чтобы построить многоквартирный дом в Германии, нужно пройти все круги бюрократического ада, где коррупция просто невозможна. Застройщик должен доказать легальность средств, подтвердить всю документацию — в общем, быть кристально чистым перед законом. Благодаря этому инвестор защищён от мошенничества. В качестве примера надёжного застройщика возьмём компанию BerHaus GmbH. В её штате работает команда специалистов, включая архитектора — члена Палаты архитекторов земли Бранденбург, специалистов по финансированию, праву, налогообложению. Компания имеет право подачи на разрешение строительства любого объекта недвижимости, так что ты можешь спокойно инвестировать в любые проекты.
Кроме того, компания предоставляет полный спектр услуг по строительству, начиная с проектирования и заканчивая сдачей объектов под ключ (включая разработку проекта, получение разрешения на строительство, выполнение рабочего проекта, передачу заказа генподрядчику, надзор за всеми этапами строительства, приемку объекта и последующую его продажу). И конечно же, BerHaus GmbH знает рынок строительства и недвижимости Германии и имеет большой опыт работы в этой сфере.
Как начать инвестировать в строящуюся недвижимость? Для этого обратись в BerHaus GmbH — и специалисты компании найдут и подберут участок под застройку. Далее они проведут техническую и юридическую проверку земельного участка и получат разрешение на строительство. Благодаря членству в Палате архитекторов земли Бранденбург, проблем с получением разрешения на строительство любого объекта недвижимости с BerHaus GmbH не будет. Затем будут получены разрешения на все виды строительных работ.
Далее компания BerHaus GmbH предоставит весь пакет услуг, начиная с разработки архитектурного проекта под ключ и заканчивая передачей заказа подрядчику. Тебе будет необходимо просто профинансировать строительство.
А теперь о самом приятном — доходности. Инвестиции в строительство в Германии — это не только безопасно и недорого, но и очень выгодно (бюджет строительных проектов стартует от 400 тысяч евро). Специалисты BerHaus GmbH отмечают, что доходность при продаже готового объекта недвижимости составляет 25–35 %. То есть с вложенного миллиона евро ты получишь примерно 1,3 миллиона евро без учёта налогов.
Как сэкономить и найти удобное жилье
Столица Германии — популярное направление европейского туризма. Сюда приезжают круглый год, поэтому жилья достаточно. Разница между ценами летом и зимой незначительна. Владельцы предлагают услугу Ferienwohnungen (“квартира на каникулы”) и сдают недорогие апартаменты с кухней.
Вот простые способы, как не тратить лишние деньги и выбрать удобную квартиру в Берлине:
- Дешевые варианты ищите на окраинах города.
- Недорогие квартиры в центре Берлина пользуются спросом, поэтому бронируйте за 2-3 месяца до поездки.
- Во время каникул студенты часто уезжают из города и недорого сдают свое жилье туристам.
- Если вы приезжаете в Берлин летом, берите апартаменты с кондиционером.
- Чтобы не тратиться на такси, ищите квартиру недалеко от станции метро или остановки общественного транспорта.
- Если хотите готовить самостоятельно, выбирайте жилье с кухней. Желательно, чтобы рядом были продуктовые магазины, супермаркет или рынок.
Торштрассе в районе станции метро “Розенталер Платц” (Фото: unsplash.com / @gillyberlin)
Тенденция сокращения площадей
Предпосылок к ее формированию несколько, и все они плавно перетекают из одной в другую. Самая главная, как ты понимаешь, — это стоимость недвижимости. Даже по меркам Германии с ее высоким уровнем жизни позволить себе собственное просторное жилье может далеко не каждый человек. Отсюда и прямая связь с городами, в которых спрос на такую недвижимость особенно велик: Штутгарт, Констанц, Фрайбург-им-Брайсгау, Мюнхен и Гейдельберг (практически все города, которые входят в топ высокой стоимости в прошлом пункте). Более того, большая площадь требует значительных затрат на обслуживание (отопление, кондиционирование и так далее).
Это приводит к разумному аскетизму многих местных жителей и приезжих, начинающих эффективнее использовать имеющееся пространство, что легко сочетается с трендами осознанного потребления. Однако многие социологи видят в этом явлении угрозу, влияющую на демографические показатели.
Большой разброс цен
Рассматривая вопрос покупки недвижимости для личного использования, мы должны обратить внимание на общерыночный срез цен. Так, по данным Dr. Lübcke & Kelber за конец 2019 года, можно выявить пятерку лидеров с самыми высокими и низкими ценами
Lübcke & Kelber за конец 2019 года, можно выявить пятерку лидеров с самыми высокими и низкими ценами.
Города с самой дорогой недвижимостью:
1. Мюнхен — 7 436 евро за квадратный метр. 2. Франкфурт-на-Майне — 5 148 евро за квадратный метр. 3. Констанц — 4 763 евро за квадратный метр. 4. Гамбург — 4 520 евро за квадратный метр. 5. Штутгарт — 4 356 евро за квадратный метр.
Города с самой дешевой недвижимостью:
1. Гера — 777 евро за квадратный метр. 2. Дессау-Рослау — 885 евро за квадратный метр. 3. Хемниц — 1 018 евро за квадратный метр. 4. Зальцгиттер — 1 033 евро за квадратный метр. 5. Гельзенкирхен — 1 042 евро за квадратный метр.
Как видишь, разброс цен внушительный. Поэтому первое, с чего ты должен начать, решив приобрести частную недвижимость в Германии, — это определиться с целями. В большинстве случаев необходимость покупать жилье для себя в мегаполисе не так велика, но разница в стоимости может быть очень солидной. Если же переезд сопряжен с работой, стоит присмотреться к близлежащим населенным пунктам. Возможно, намного выгоднее будет жить в пригороде и добираться на работу на скоростных поездах.
Разобраться в этих нюансах самостоятельно, не имея опыта жизни в Германии, практически невозможно. Поэтому доверить этот вопрос лучше профессионалам. Так, например, агенство недвижимости Fuchs Real Estate оказывает полный спектр риелторских услуг и имеет собственную базу продающейся недвижимости. Опытные сотрудники компании ответят на все интересующие тебя вопросы и подберут самый оптимальный для тебя вариант.
Лучшие районы Берлина для молодых стартаперов
Берлин — один из лучших городов мира для стартаперов и молодых профессионалов. Благодаря отличным коворкингам, бесконечным кафе, подходящим для работы, молодому населению и относительно невысокой стоимости жизни, он создан для молодежи.
Вот три наших любимых района для молодых стартаперов в Берлине:
- Шенеберг
- Митте
- Фридрихсхайн
Шёнеберг
Этот юго-западный район — одна из престижных частей Берлина, и он не такой модный или грубый, как некоторые из его соседей. Но поскольку он находится недалеко от самых модных районов города, вы можете наслаждаться фешенебельными кварталами Берлина, проживая в приятном, престижном и слегка пригородном районе.
Шенеберг с высококлассными магазинами и закусочными — отличный выбор для молодых эмигрантов, которые не хотят тратить время только вечеринки. Для занятых ИТ-бизнесом финтехом подойдут:
Лучшие коворкинг-помещения в Шёнеберге:
- Tuesday Coworking
- Engelnest Coworking
- B-Part Am Gleisdreieck
Популярные кафе в Шенеберге:
- Кафе Бильдербух
- Кофейня Baltas
- Двойной глаз
Парки и зеленые зоны в Шёнеберге:
- Natur-Park Schöneberger Südgelände
- Park Gleisdreieck
- Парк Рудольфа-Уайльда
Жизнь молодого стартапера в Митте
Проживать в центральном районе Берлина Митте — это здорово, если у вас есть деньги. Для тех, кто пытается сэкономить, это не лучшее место, но если вы молодой стартапер или профессионал с довольно хорошей зарплатой, выбирайте его.
В широком и оживленном районе Митте находится множество центральных достопримечательностей и интересных мест города, в том числе Бранденбургские ворота и множество художественных галерей. Прекрасное сочетание великолепной ночной жизни, стильных бульваров и фантастической архитектуры — это дорогой Берлин в миниатюре.
Если вы хотите стать космополитическим городским хоппером, проживание в Митте — ваш выбор
Лучшие коворкинг-помещения в Митте:
- WE’RE ALL IN
- Pulse Space
- House of Clouds Coworking
Кафе в Митте:
- The Barn Cafe
- Oslo Kaffebar
- Father Carpenter
Лучшие парки в Митте
- Humboldthain
- Großer Tiergarten
- Goethepark
Проживание молодежи во Фридрихсхайне
Если вы молодой профессионал, ищущий компромисс между престижной жизнью и близостью к андеграундной культуре Берлина, жизнь во Фридрихсхайне — это невероятно.
Фридрихсхайн, где расположены несколько огромных всемирно известных клубов, таких как Berghain, а также бесчисленные блошиные рынки и несколько удивительно спокойных мест для отдыха, похож на Кройцберг. Фридрихсхайн, немного более престижный, чем его привычные хипстерские соседи, — лучший район для проживания молодых профессионалов и стартаперов, желающих много работать и много развлекаться.
Если вы хотите жить относительно разумно в веселом месте, тихий, но хаотичный берег реки Фридрихсхайн — фантастический выбор.
Коворкинг-помещения во Фридрихсхайне:
- WeWork Stralauer Allee 6
- Baensch38
Популярные кафе:
- Silo Coffee
- Happy Baristas
- Goodies Deli
Парки и зеленые зоны Фридрихсхайне:
- Фолькспарк Фридрихсхайн
- Городской парк Лихтенберг
- Парк Монбижу
Самые опасные районы Берлина
Не смотря на большой приток мигрантов в последнее время, в целом, Берлин довольно спокойный город. Конечно, если вы не местный, то в некоторых местах, по ночам и в одиночестве, всё же лучше не появляться без лишней надобности. В центре самым опасным считается место в районе площади Александерплатц.
Нойкельн
Это самый многонациональный округ германской столицы. Здесь проживает большое количество турков и арабов. Туристам не рекомендуется попусту разгуливать здесь в тёмное время суток.
Марцан-Хеллерсдорф
Типичный спальный городской район, но здесь находятся два парка “Марцан” и “Бисдорф”. Иногда здесь проявляют свою активность неонацисты.
Лихтенберг
Лихтенберг также является не самым лучшим местом для туристов в Берлине. Этот округ населяет большое количество неблагополучных эмигрантов из стран бывшего СССР.
Торговая недвижимость Германии
Для зарубежных инвесторов торговые объекты являются наиболее привлекательными. Их прибыльность зависит от места расположения недвижимости и от остаточной договорённости с арендатором. Если ориентироваться на Западную Германию и крупные города страны, то можно рассчитывать на более высокий уровень ликвидности. Объектов достаточно много. Среди них магазины, имеющие разную площадь и арендованные на длительное время крупными операторами (REWE, LIDL, ALDI, NETTO), занимающимися розничной продажей.
Виды торговой недвижимости и её доходность:
- Торговые дома. Их прибыльность составляет 4,3–4,5% за год.
- Супермаркеты. Доход – 5,0–5,5%. Как правило, они представляют целый комплекс, состоящий из магазинов различного назначения и ряда сопутствующих объектов, куда могут входить цветочные магазинчики, булочные, парикмахерские и прочее.
- Прибыль от магазинов, являющихся частью сети или специализированных магазинов (продовольственного, хозяйственного и так далее) – 5,8–6,0%.
Например, цена супермаркета REWE в центре города Ульм (Баден-Вюртемберг) площадью 3500 м² – 4975 000€, его заявленная доходность 7,2% (без учёта расходов на содержание). Магазин напитков в Берлине площадью 1000 м² можно купить за 2000000€, доходность 7,5%.
Пентхаусы и роскошные апартаменты Берлина
Наслаждаться жизнью на самом верху, с изысканной мебелью и просторной террасой — это мечта, которую разделяют многие богатые экспаты в Германии. А с нашим портфолио апартаментов в лучших районах Берлина вы воплотите ваши мечты в реальность.
Какими бы ни были ваши желания и потребности, мы можем предложить идеальные апартаменты или пентхаус. Как насчет перепрофилированных зданий фабрики с ультрасовременной фурнитурой в модном районе Пренцлауэр-Берг? Или новый пентхаус с видом на знаменитую берлинскую телебашню в районе Берлин-Митте? Или пентхаус в одной из самых высоких многоквартирных башен Берлина с прекрасной панорамой города? А может просторные апартаменты в престижном районе Дахлем? Какие бы апартаменты вы ни искали, мы найдем вам интересные варианты.
Мы предложили сразу несколько центральных районов немецкой столицы для проживания богатых семей и одиноких миллионеров. Выбор остается за вами.
Подумайте также над предложением купить новые апартаменты в Берлине в зеленом районе Вайсензее.
Наши эксперты помогут с переездом в Берлин на ПМЖ, оформлением вида на жительство для финансово независимых персон, регистрацией немецкий компаний, покупкой коммерческой и жилой недвижимости, открытием личных и корпоративных счетов в немецких и зарубежных банках.
Ознакомьтесь с нашими основными услугами в Германии:
Чтобы получить консультацию от наших экспертов, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
Какие наиболее привлекательные районы Берлина для богатых иностранцев?
Решение о том, где поселиться в Берлине, — одна из самых сложных частей при переезде в Германию на ПМЖ. И в столицу переезжают самые разные люди — почти один миллион иностранцев уже живут в городе. Пока предлагаем изучить три наиболее привлекательных района Берлина в целом для проживания богатых экспатов: Вильмерсдорф, Кройцберг и Берлин-Нойкёльн. Все три района немецкой столицы очень популярны среди эмигрантов разного достатка. Но в них точно есть кварталы, гарантирующие спокойствие и безопасность вашей семье.
Где лучше всего проживать в Берлине семье с детьми?
Благодаря большому количеству зеленых территорий, высокому качеству жизни и отличному уровню безопасности Берлин может стать удобным мегаполисом для проживания богатых семей с детьми. Три наших рекомендуемых варианта для проживания с детьми в Берлине: Марцан-Хеллерсдорф, Пренцлауэр-Берг и Темпельхоф.
Главные рынки: «большая семерка»
Более половины всех сделок на рынке коммерческой недвижимости приходится на семь ключевых городов («большая семерка»): Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт. Еще год назад их доля составляла около 40%. Это говорит о растущем спросе на крупные, устоявшиеся рынки.
По информации Savills, в 2014 году на Франкфурт пришлось 12% всех инвестиций в коммерческую недвижимость Германии, на Мюнхен — 11%, на Берлин — 10%.
В I квартале 2015 на первое место уверенно вышел Берлин (14% инвестиций). Согласно данным JLL, больше всего капитала инвестируется именно в столицу (1,3 млрд евро за первые три месяца 2015). По сравнению с I кварталом 2014 капиталовложения в Берлин выросли на 113%. На втором месте — Мюнхен (1,2 млрд евро).
На рынке жилой недвижимости инвесторы вкладывают средства не только в города «большой семерки», но и в периферию (Гельзенкирхен, Мёнхенгладбах, Цвиккау и другие). Это свидетельствует о том, что инвесторы, вкладывающие деньги в жилье, более толерантны к рискам, чем те, кто инвестирует в коммерческие объекты. В крупных городах меньше риск остаться без арендаторов, поэтому ниже доходность (примерно 4–5%). В маленьких городах риски больше, поэтому добавляется премия за риск, соответственно, доходность выше (около 6–7%).
По словам Анны Курьянович, недвижимость в крупных городах является более ликвидной и имеет более низкие риски остаться невостребованной. «При этом абсолютно неправильно говорить, что инвестиции в населенные пункты и города с населением до 50–100 тыс. человек являются высокорискованными,— говорит эксперт.— Например, торговая недвижимость в центральной части небольшого населенного пункта будет более надежным вложением, чем такой же объект в крупном городе, но не в самом лучшем районе». По словам Анны Курьянович, более низкая доходность недвижимости городов «большой семерки» также связана с тем, что земля там сто́ит дороже.
•
Комментирует Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com:
«Недвижимость в Германии продолжит привлекать инвестиции как местных, так и зарубежных инвесторов. Германия — крупнейшая экономика еврозоны. Здесь сосредоточено большое количество крупных и успешных компаний, и это обеспечивает высокий спрос на коммерческую недвижимость и, в свою очередь, обеспечивает высокий интерес инвесторов. Важным фактором также является хорошо развитая нормативная база и широкий выбор различных институтов и инструментов, которые позволяют существенно снизить риски при покупке и последующем владении недвижимостью. И, конечно же, огромным стимулом в последнее время стали самые дешевые за все время ипотечные ставки, повышающие рентабельность инвестиций».
Юлия Кожевникова, Tranio.com
Рынок недвижимости
Большинство людей в Берлине, и в большинстве немецких городов, аренда помещений для их всю жизнь. Более половины всех немцев проживают в арендуемом жилье. Это означает, что большое разнообразие квартир по всему городу. Примечание что большинство квартир сдаются в аренду голыми, как в голом светильников, полы, кухни Essentials (раковина, печи и т.д.). Значительные расходы по созданию квартиры означает, что немцы редко двигаться, заниматься в таких ситуациях sublets, торги ( Tauschangebot), и nachmieter (взять на себя полную квартиры путем покупки их вещи).
Из современных и шик, с красивой классики, чтобы чешские flophouses-Берлин имеет все это. Умеренные цены на жилье, особенно для европейской столицы, привел иностранцев в город и неохотно город медленно gentrifying. В связи с этим увеличение спроса, арендная плата слегка роста и конкуренции (особенно в летние месяцы, когда в Берлине лучше) может быть крутым. Хорошие предложения идут очень быстро.
Запад против Востока
Хотя город уже не разделен, многие местные жители и иностранцы по-прежнему видим четкое различие в стороны города. Обе стороны имеют свои плюсы и минусы, и это до вас, чтобы расшифровать то, что подходит вашему стилю жизни. (Для подробные окрестности, консультации “География”, “Берлин” раздел).
ЗападВосток
Цены
Отметим, что 1 комната средств студии, а там одна главная комната, как правило, с отдельной кухней ванная комната (но кухня также может находиться в главной комнате). 2 комнатная квартира обычно включает в себя гостиную, спальню, кухню и ванную.
Ожидать заплатить около: 1-комнатная квартира в центре города – 450 евро 1 комната квартиры за пределами центра города – 400 евро 2 комнатная квартира в центре города – 550 евро 2 комнатные квартиры за пределами центра города – 500 евро
Коллективы
После падения Берлинской стены Берлин опытных расцвета корточках. Заброшенные здания были заново населен кто был достаточно смел, чтобы утверждать пространстве. Немецкий закон на самом деле довольно защитных скваттеров. Расцвета в настоящее время официально снова и последний из приседания в осаде. Местные органы власти имеют очищена из самых приседания, но выйти с компромиссом коллективов. Эти проекты жилищного строительства поддерживать чешские, хиппи Vibe, предлагая низкой арендной платой от 100 до 300 евро за номер. Существует, как правило поручено культуры обмена, как в пространстве и менталитета в этих местах.
Жилая недвижимость Берлина: курс на микроапартаменты
В Берлине большая часть предложений – проекты, как и в коммерческом сегменте. Оборот микроквартир в столице составил в 2019 году €940 млн, что на 60% выше, чем в 2018-м. Стоимость аренды микроапартаментов самая высокая, и для хорошей рентабельности активов инвесторы просто вынуждены вкладываться в этот сегмент.
В отличие от коммерческой недвижимости, тут 90% оборота сделали немецкие инвесторы. Иностранцам достался очень маленький кусок пирога, а число портфельных сделок сократилось примерно вдвое.
Имя автора Наименование компании
Из крупных событий на рынке можно выделить сделку квартирного кооператива DEGEVO по покупке 1200 столичных квартир в четвёртом квартале 2019-го года. GEWOBAG заплатила €920 млн за социальные квартиры (числом 6000). Были выкуплены объекты, проданные частным инвесторам. При этом в 2004 году за продажу 66 тыс. квартир эта фирма получила €405 млн, то есть каждая квартира – за €6 140, а в 2019 году этот портфель был выкуплен обратно по €153 тыс. за квартиру. Плачевно, что от этой сделки количество квартир на рынке Берлина не изменилось.
Спецпроект «Доходная недвижимость Германии»
Ольга Мюллер раскрывает два десятка важных тем, которые актуальны для тех, кто планирует вложить капитал в немецкие квадратные метры и заработать.
На главной странице проекта можно подписаться на обновления.
Особенности процедуры покупки коммерческих объектов
Германия находится в десятке лучших стран мира по уровню защиты прав на владение собственностью. При этом для совершения успешной сделки все равно требуется учитывать несколько важных нюансов:
Необходимо найти опытного и надежного партнера – риелтора.
- Следует подготовить меморандум инвестиционного содержания.
- Следует быстро принимать решения по предлагаемым объектам.
Приобретение доходной недвижимости осуществляется по следующей схеме:
- Определяются цели, сроки, сумма вложения, способы оплаты и возможные риски.
- Поиск соответствующего объекта.
- Составление оптимального плана инвестирования.
- Осмотр объекта.
- Резервирование недвижимости. На данном этапе стороны утверждают предварительный договор, а покупатель вносит аванс 10 % от стоимости объекта.
- Инвестор может обратиться в банк с целью получения кредита (средства выдаются иностранцам под 3-4% годовых).
- Проверка юристами законности совершаемой сделки.
- При необходимости инвестор открывает фирму.
- Подготовка нотариального договора на покупку.
- Выплата оставшейся части суммы.
- Оформление сделки нотариусом.
- Оформление акта приема-передачи объекта.
- В Поземельную книгу вносится информация о новом владельце.
В целом оформление приобретенной недвижимости предполагает расходы, которые рассчитываются от общей стоимости объекта:
- Налог на покупку собственности – 3,5-6,5%.
- Агентская комиссия – 3,6-7,2%.
- Плата за регистрацию – 0,2-0,5%.
- Услуги нотариуса – 0,5-1,5%.
Состояние рынка коммерческой недвижимости
Чаще всего коммерческая недвижимость покупается в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Кельне, Штутгарте, Дюссельдорфе, Франкфурте. Также в последнее время популярность набирает город Фрайбург. Сделки совершаются в диапазоне от 500 000 до 3 млн. евро.
На рынке вторичной недвижимости иностранцам следует учитывать важный нюанс. Например, стоимость здания под супермаркет составляет 4 000 000 евро. При условии долгосрочной аренды владелец получает ежегодный доход 360 000 евро. В действительности данная цифра некорректна
Здесь не приняты во внимание расходы владельца на уплату налогов, страховых взносов, коммунальных услуг, ремонтных работ и других обязательных платежей. Собственнику придется выделить 10-16% от полученного дохода. Иногда такие расходы могут частично оплачиваться арендатором
Иногда такие расходы могут частично оплачиваться арендатором.
Местные инвесторы владеют 45% всех коммерческих объектов Германии. Большинство выгодных предложений реализуется на внутреннем рынке. Говорить о малом количестве зарубежных покупателей также будет неверно. Граждане США владеют 21% коммерческой недвижимости, Франции – 7%, а на канадцев и британцев приходится по 5%. Большой интерес сейчас начинают проявлять и китайские инвесторы. Россияне пока оказывают незначительное влияние на данный рынок.
Рентабельность не только в крупных городах
Проецируя российский опыт на инвестирование в недвижимость в Германии, многие люди допускают существенную ошибку. Они думают, что вложения в столичное жилье принесут им гораздо больше прибыли, нежели инвестирование в недвижимость небольших городов. Это не так. Инвестиции в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт, могут иметь меньший коэффициент доходности. Проще говоря, цены там настолько высокие, что они не смогут интенсивно расти. Такие города лучше подходят для сохранения имеющегося капитала, так как инвестиционные риски сводятся к нулю.
Именно поэтому, если ты хочешь приумножить свои вложения, стоит присмотреться к активно развивающимся городам. Например, Люнебург, Фюрт, Пфорцхайм или Бамберг. Дело в том, что высокая стоимость жилья вынуждает даже некоторых коренных немцев переселяться за город. Более того, Германия — густонаселенная страна с хорошей транспортной инфраструктурой. Благодаря этому, многие люди могут жить в одном городе, а работать — в другом, ведь дорога до рабочего места занимает не больше получаса.
При этом многие производственные предприятия открываются вдали от мегаполисов, так как им нужны большие территории, а их стоимость вблизи крупных городов слишком высока. Благодаря этому создаются рабочие места для специалистов разных отраслей и обеспечивается приток населения. Такая тенденция повышает спрос на жилую недвижимость, тем самым аккумулируя более интенсивный рост цен, что подтверждает и Центральный комитет по недвижимости (ZIA)
Мы это уже слышали
Тема запрета покупки недвижимости иностранцами не раз всплывает в разных странах. Например, в Финляндии политики правого толка периодически пытаются ограничить продажи жилья «гражданам не из ЕС». А в 2013 году 200 депутатов финского парламента – с перевесом в один голос – даже проголосовали за рассмотрение соответствующего законопроекта. Авторы инициативы предлагали разрешить сделки с недвижимостью в Суоми только после пяти лет проживания в стране. Но с тех пор вето на подобные операции так и не наложили, вопреки поднявшемуся шуму в соцсетях и медиа.
В 2014 году в Латвии национальное объединение выступило с предложением запретить россиянам получать ВНЖ при покупке недвижимости в прибалтийской стране. Итог всем известен. Несмотря на то, что правила ужесточили, полного запрета никто так и не дождался. Правда, программа получения ВНЖ фактически встала.
Неспокойно было и в Швейцарии. Черновая редакция законопроекта по ограничению возможности приобретения местных квадратных метров для граждан, проживающих за пределами Европы, была объявлена еще в марте 2017 года. Но большинство политических партий, организаций и кантонов выступили против плана жестких ограничений, который был представлен на рассмотрение правительству.
В настоящий момент леворадикальные политики пытаются ввести подобные ограничения в Ирландии. Но власти страны полагают, что нововведения будут противоречить законам ЕС, и не дают им пока «зеленый свет».
***
Цены на недвижимость в Берлине
Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.
По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.
С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м.
Тенденция сокращения площадей
Предпосылок к ее формированию несколько, и все они плавно перетекают из одной в другую. Самая главная, как ты понимаешь, — это стоимость недвижимости. Даже по меркам Германии с ее высоким уровнем жизни позволить себе собственное просторное жилье может далеко не каждый человек. Отсюда и прямая связь с городами, в которых спрос на такую недвижимость особенно велик: Штутгарт, Констанц, Фрайбург-им-Брайсгау, Мюнхен и Гейдельберг (практически все города, которые входят в топ высокой стоимости в прошлом пункте). Более того, большая площадь требует значительных затрат на обслуживание (отопление, кондиционирование и так далее).
Это приводит к разумному аскетизму многих местных жителей и приезжих, начинающих эффективнее использовать имеющееся пространство, что легко сочетается с трендами осознанного потребления. Однако многие социологи видят в этом явлении угрозу, влияющую на демографические показатели.
Стоимость недвижимости в Германии
Население, млн чел. | Уровень безработицы, % | Покупательная способность, тыс. €/год | Средние цены на недвижимость, €/м² | |
|---|---|---|---|---|
Вся Германия | 83,19 | 5,9 | 23,6 | 4 231 |
Берлин | 3,67 | 9,7 | 21,8 | 5 536 |
Западная Германия | ||||
Мюнхен | 1,48 | 3,2 | 31,4 | 8 936 |
Франкфурт | 0,76 | 7 | 26,4 | 6 937 |
Дюссельдорф | 0,62 | 8,2 | 27,4 | 5 167 |
Восточная Германия | ||||
Лейпциг | 0,59 | 8 | 20,8 | 3 627 |
Дрезден | 0,56 | 6,7 | 21,7 | 3 626 |
Потсдам | 0,18 | 6,1 | 23,4 | 5 624 |
Вложения в немецкую недвижимость надёжны и перспективны благодаря ключевым факторам:
- Стабильная экономика. По итогам 2020 года ВВП Германии составил 3,3 трлн евро (пятое место в мире и первое – в Европе).
- Низкий уровень безработицы. В марте 2020 уровень безработицы снизился на 0,9% за прошедшие два года и достиг 5,1% — минимального показателя с 1990 года. Из-за пандемии коронавируса уровень безработицы неизбежно вырос. К апрелю 2021 года он достиг 6%, что всё ещё ниже среднего показателя по Евросоюзу, который в 2021 году составляет 7,3%.
- Рост численности населения. В 2021 году в стране проживают чуть больше 83 млн человек. Количество жителей постоянно увеличивается из-за высокого уровня иммиграции.
- Увеличение доходов немцев. В 2019 году средняя зарплата в Германии достигла исторического максимума — 3 994 евро в месяц. В 2020 году средний уровень дохода составил 3 975 евро в месяц.
Сектор гостиничной недвижимости Германии
Одним из самых сложных видов коммерческих объектов является гостиничная недвижимость. В Европе прослеживается увеличение инвестиционной активности в данном сегменте. За первый квартал 2015 года объем инвестиций достиг 225% в разрезе календарного года.
Стоимость гостиничной недвижимости:
Небольшая гостиница в Нижней Саксонии 1932 года постройки – 195 000 евро.
Отель на территории курорта Бад-Кольгруб вместительностью 21 номер – 1 200000 евро.
Маленькая уютная гостиница, курортный район Баварии – 280 000 евро.
Трехзвездочный отель в центре Дюссельдорфа стартует с 3 500 000 евро.
Доход владельцев гостиниц в Берлине, Франкфурте и Мюнхене является самым прибыльным и составляет 7% за год.
Лучшее место для проживания во время посещения Берлина
Берлин – очень большой город, поэтому туристам рекомендуется находиться как можно ближе к туристическим объектам. Таким образом, вы не тратите время на транспорт и сможете все делать пешком: осматривать достопримечательности, обедать в ресторанах, ходить в бары …
и лучший район для посещения Берлина это район Митте.
Митте лучший район Берлина для туристов
Митте это сердце Берлина. Это самое оживленное и популярное место у туристов. Действительно, этот исторический район является центральным и позволяет находиться рядом:
- Самые красивые памятники и достопримечательности Берлина, такие как Бранденбургские ворота, башня Александерплац, Хакешер Маркт, дворец Бундестага, площадь Жандарменмаркт, Площадь Потсдамской площади,
- Музейный остров с Пергамским музеем, Старым музеем, музеем Боде и Новым музеем,
- Контрольно-пропускной пункт Чарли и музей стены,
- модные бары, хорошие рестораны и клубы,
- бутики, художественные галереи и лучшие роскошные отели.
Вот один из самых красивых отелей, расположенный в красивом районе Берлин-Митте:
Люксовый отель в берлинском районе Митте
Где остановиться не в Митте?
Район вокруг Александерплац очень оживленный, так как это перекресток остановок общественного транспорта и 3 линий метро. Внезапно это единственное место в районе Митте, которое вам следует избегать из-за кражи и других мелких преступлений, направленных против туристов.
Вот идеальный отель для выходные или туристическая поездка в Берлин в безопасном и удобном районе для пеших прогулок по столице. Вдобавок это в отеле отличное соотношение цены и качества !
Рекомендуемый отель в Берлине
Необычное жилье в Берлине
У вас ограниченный бюджет, но вы хотите остановиться в историческом районе Митте? Ну вот и необычное и недорогое жилье в самом центре Берлина:
Space Night Capsule Hostel Берлин
Популярные вопросы о Берлине
Как купить недвижимость в Берлине иностранцу?
Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость в Берлине: жилые, коммерческие объекты, земельные участки. Расходы на оформление сделки составляют 10–15% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранного покупателя (для коммерческой и жилой недвижимости она разная) варьируется от 2 до 3%. Процесс покупки занимает 2–3 месяца.
Сколько стоит жилье в Берлине?
Средние цены на недвижимость в Германии разнятся в целом по стране и зависят от региона. В Восточной Германии — от 4200 евро/м² в Потсдаме до 4800 евро/м² в Берлине. Западная Германия: в Мюнхене — от 9000 евро/м², во Франкфурте — от 7000 евро/м².
Является ли покупка недвижимости в Берлине хорошей инвестицией?
Да, так как Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную и высокодоходную недвижимость. Объекты приносят доход в 3–4% годовых, а на севере страны — до 5–6%. В течение некоторого времени процентные ставки будут оставаться низкими, что хорошо для тех, кто хочет купить и удерживать недвижимость в ключевых локациях.
Какой налог на недвижимость в Германии?
Как таковой налог на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.
Сколько платят за коммунальные услуги в Берлине?
В месяц на оплату коммунальных услуг, например, для квартиры в Берлине площадью около 50 м² немцы тратят, в среднем, 150-200 евро. Это не более 10% от средней зарплаты и около 15% от средней пенсии в стране.
Нойкёльн
Нойкёльн Нойкёльн традиционно считается округом рабочих, а иммигранты составляют больше четверти местного населения. Цены здесь пока немного ниже, чем в большинстве районов Берлина: покупка квартиры в среднем стоит 3 558 евро/м², аренда — 11,25 евро/м².
Местный рынок недвижимости активно развивается. Последние несколько лет округ активно застраивался (поэтому на данный момент здесь ведётся работа всего по 7 проектам), а стоимость аренды в 2016 году выросла на 17,1 % — больше, чем в любом другом округе Берлина. Нойкёльн, наравне с Лихтенбергом и Фридрихсхайн-Кройцбергом, пользуется особенной популярностью у молодого поколения столицы.
